保障性住房與住宅產業化的互促機制分析

熊迓

【摘要】本文首先介紹了保障性住宅的基本含義，然后介紹了保障性住房建設中推行住宅產業化的優勢，接著介紹了住宅產業化發展對保障性住房供給的推動機制，最后介紹了以住宅產業化方式提供保障性住房的措施建議。

【關鍵詞】保障性住房，住宅產業化，互促機制

一、前言

住房是人們生存的前提，隨著經濟的發展，我國居民的居住條件也得到了顯著改善，居住的水平不斷地提高。對于弱勢群體則有保障性住房。

二、保障性住宅的基本含義

保障性住房是專門針對中低收入家庭建設的具有社會保障性質的特殊住房，目前包括廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房，這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。深化住房制度改革、停止福利性住房分配以來，隨著經濟發展和房改的深化，我國房地產市場快速成長，住房建設快速發展，城鎮居民的住房條件明顯改善，特別是近幾年來保障性住房建設步伐進一步加快。按照黨的十八大報告提出的要求，住房保障制度建設的基本方向是：加快建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，完善符合國情的住房體制機制和政策體系，立足保障基本需求、引導合理消費，加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，向著實現廣大群眾住有所居的目標邁進。

三、保障性住房建設中推行住宅產業化的優勢

1、保障質量

住宅建筑通常存在著開裂滲漏等質量通病，保障性住房也不例外。鑒于保障性住房工程是一項民生工程，它的質量好壞得到各方關注。有資料顯示，目前經適房的維修率普遍高于商品房。住宅產業化是以標準化、系列化和工業化為前提，能夠較好地解決傳統施工方式存在的質量通病，同時可以方便使用過程中部品的維修更換，全面提高保障房的品質。

2、降低成本

大規模保障性住房的建設，能夠產生大量的規模需求，促使部品通過工業化生產大幅度降低生產成本，從而降低建設成本。住宅產業化是以模塊化為基礎的大規模定制生產，住宅的構件部品在工廠成批量生產，現場施工實行高度機械化裝配，體現規模化和工業化的優勢。當產業化規模加大，其成本增加的數額會呈下降態勢，這是因為其規模化采購、規模化生產、規模化運輸等環節的直接成本下降。

3、提高建房效率

保障性住房的建設是一項艱巨而緊迫的任務。我國傳統的住宅建設方式效率低下，發達國家建筑工人的勞動生產率可達到150平方米/人年左右，我國整個產業的人均年竣工面積28平方米左右，僅為美國和日本的1/4和1/5。保障性住房的供給不足對建房效率提出了更高的要求。推進住宅產業化可以大大縮短設計和現場施工的時間，加快建設保障房速度。

4、節能減排

現在的環境氣候被破壞嚴重，霧霾要長時間地籠罩著各大中小城市，提高能源利用率已經與國計民生緊密結合在一起，實施迫在眉睫。

保障性住房建設是一項長期工作，要貫徹落實科學發展觀、實現可持續發展，理應依托住宅產業化將保障性住房建設成為省地節能環保型住宅。我國目前每年近20億平方米的房屋竣工面積當中，97%屬于高耗能建筑。根據聯合國政府間氣候變化工作組估算，建筑行業到2020年有將基準排放降低29%的潛力，居所有行業之冠，是減排的重點努力方向。

5、促進住宅產業化技術創新

保障房有量大、面積小、重復率高等特點，要保證這些要素充分發揮作用，就應當通過產業化的方式去實現。做產業化的產品，首先技術上需要有一套產業鏈的生產模式，實現標準化、集成化。目前激增的保障性住房建設需求對住宅產業化發展來說，從增加產品需求角度，對激勵我國住宅建造技術的創新，無疑蘊涵著很大的機遇。

四、住宅產業化發展對保障性住房供給的推動機制

住宅產業化能提高保障性住房建設效率，強制性產業化配建有利于保障對象積極參與和低收人群體的混合聚居。對于保障性住房供給中數量少這一問題，導致其結果的因素較多，比如其中一個重要因素就是缺少對參與保障性住房建設企業的激勵和監督機制，如果采用保障性住房能采取住宅產業化的生產方式，政府對在工廠中生產的住宅產品的數量將更容易控制；此外，如果想通過補貼生產者的手段來刺激產品生產，該項激勵措施也會更容易奏效。解困型保障住房的資金來源主要由居住人、政府和投資權銷售收入幾方面組成，個人承擔部分也可以由政府墊付，日后通過租金方式收取。基本型保障住房的資金來源主要由居住人和投資權銷售收入組成，個人承擔部分按保障等級劃分承擔比例，主要是隨著保障面積的增大，個人承擔的比例也隨之增大，以此體現保障的公平性和政策的導向性。改善型保障住房的資金來源主要由居住人和投資權銷售收入組成。改善型住房加大了居住人的承擔比例，以體現全民性和公平性。

住宅產業化能極大提高保障性住房質量，更好地滿足人們的住房需求。住宅產業化讓住宅在工廠中按照標準進行精密制造成為可能，而且質量極易控制，這對政府監督保障性住房建設企業相當有利，尤其重要的是，這種工廠化生產模式也為中低收入居民參與設計標準的制定和住房質量的監督提供了便利條件，住房質量將有望得到最大程度的提高，政府的保障性住房投資終究還是一項民生工程，其最終目的就是更好地滿足社會弱勢群體的住房需求。

五、以住宅產業化方式提供保障性住房的措施建議

從建設保障性住房入手，全面推進住宅產業化。首先應制訂政府主導保障性住房資源制度。由于中低收入人群并非一個固定的群體需要有一個經濟適用房的退出機制。這時候需要實施經濟適用房政府回購制度，即政府擁有經濟適用房資源的主導權。政府也應擁有盡可能的住宅產業化的優勢資源，以此保證保障性住房的價廉物美。同時，應對相關主管部門及其官員建立監督機制，從源頭上杜絕住房分配腐敗。

住宅產業化能極大提高保障性住房質量，更好地滿足人們的住房需求。 住宅產業化讓住宅在工廠中按照標準進行精密制造成為可能，而且質量極易控制，這對政府監督保障性住房建設企業相當有利，尤其重要的是，這種工廠化生產模式也為中低收入居民參與設計標準的制定和住房質量的監督提供了便利條件，住房質量將有望得到最大程度的提高，政府的保障性住房投資終究還是一項民生工程，其最終目的就是更好地滿足社會弱勢群體的住房需求。

令人高興的是，國家已經出臺了促進產業化的扶持政策，積極推動產業化的進程，很多大中城市已經制定了產業化程度的硬性要求，如上海要求2015年達到50%，到2016年要達到100%。

其次，在方式的選擇上，可以有以下幾種情況：在部分出讓的商品住宅用地上按一定比例配套建設保障性住房，在舊城舊區舊村改造中按一定比例配套建設保障性住房，具體實施辦法可以在進一步商討并廣泛征求意見后出臺，各類產業園區建設中集中配套建設公寓、宿舍。

最后，籌建保障性住房的渠道創新。為改革和創新保障性住房建設模式，總結出以下籌建保障性住房的渠道：政府直接投資組織建設，鼓勵企業投資建設保障性住房，利用符合規劃調整原則的待建土地建設保障性住房，政府依法沒收的可以用于居住的住房，政府向社會統一購租的住房。

六、結束語

實施住宅產業化有助于解決保障性住房高品質低價格之間的沖突。保障性住房與住宅產業化之間相輔相成互相促進。

參考文獻

[1]賈衍邦.保障性住房建設的有效技術支撐[J].建筑時評，2010（15）.

[2]李方文，袁雯瑾.我國住宅產業化的問題分析與前景展望[J].中國房地產，2009（5）.