房屋拆遷糾紛解決機制中存在的問題及完善對策

【摘要】本文首先闡述了當前我國房屋拆遷的情況，概括了房屋拆遷糾紛的特點，并分析了房屋拆遷解決機制中存在的問題，結合問題產生原因，提出了相應的完善對策。

【關鍵詞】房屋拆遷；糾紛解決機制；行政法治

一、我國房屋拆遷現狀

房屋拆遷是指拆遷人在獲得房屋拆遷許可證的前提下，進行的相關土地上房屋與附屬物的拆遷行為，包括對拆遷房屋的所有人做出的補償與安置。當前，房屋拆遷逐漸轉變為商業拆遷，外部矛盾不斷激化，由內部矛盾轉變為拆遷戶與地方政府、開發商之間的矛盾。雖然，國家對策出臺了相關的糾紛解決機制，并進行了大力整治，從拆遷糾紛整體形式上看已取得一定效果，但在制度中存在的深層次矛盾并沒有從根本上得到解決。

二、房屋拆遷糾紛特點

拆遷涉及地區廣泛，拆遷糾紛數目龐大

隨著城市化步伐的加速，從我國沿海地區至中西部，許多城市都著力于進行城市建設，致使土地資源增值，讓所在地房產開發在利益的驅使下，加大了開發力度，使拆遷的范圍不斷擴大，而隨之出現的拆遷糾紛事件也不斷增多，數目龐大。

拆遷戶多

由于拆遷范圍的擴大，拆遷所涉及人數也迅速增長，集團訴訟與群體上訪事件出現越來越多，拆遷戶中所存在的釘子戶現象增多。

拆遷糾紛復雜程度高

房屋作為人們賴以生活的物質空間，是其作為寶貴的財產之一。而拆遷通常都會影響到拆遷戶的生活、工作、學習環境，一些經濟來源不穩定或老弱病群體，可能因為房屋拆遷的原因，而導致其經濟來源被阻斷，生活無著落，這類糾紛復雜程度較高。

違法、野蠻拆遷造成糾紛怨大、易激化

許多房地產開發商為了節省拆遷時間，盡快開工，在沒有進行證據保全辦理公證的情況下，以停水斷電、恐嚇威脅等手段，逼迫被拆遷人同意拆遷活動，這一類違法拆遷、暴力拆遷的事件出現越來越多，并且由于拆遷所引發極端事件的增多，社會群體對拆遷制度的不滿越來越深，拆遷制度飽受質疑。

三、房屋拆遷糾紛產生原因

拆遷立法不完備

關于拆遷的法律依據不充足，在2008年以前，只有國務院所頒發的《拆遷條列》作為拆遷的法律依據，而根據《憲法》、《物權法》、《立法法》等規定，在公民私人房屋的征收方面，其無權進行規定，明顯違反了相關規定。在2008年對《城市房地產管理法》作出的修改中，提到在拆遷中需保障被拆遷人的合法權益，并由國務院規定其具體辦法。現階段，關于《拆遷條例》的調整與修改還在進行中，拆遷缺乏有效而完整的操作依據。

拆遷性質錯位

我國實行土地公有制，城市土地的所有權是國家，而城郊與農村土地則屬于集體所有，土地征收是將農村土地轉變為國有，城市房屋拆遷是對私人房屋的征收，其拆遷的真正目的是取得需用地的土地使用權，在此基礎上進行新的開發建設，而非取得被拆遷人的房屋與其它地上附屬物，拆遷的核心是確保政府能對城鄉土地與空間資源進行再次分配與利用，拆遷制度的設計從性質上看，與正確方向存在較大偏差。

公益拆遷和非公益拆遷混為一談

現階段，由政府統一進行土地供應，以委托的形式，讓有關單位開展前期的拆遷、土地平整工作，并以招標、拍賣方式將凈地出讓給開發商，即使是非公益拆遷，開發商雖然擁有了土地的使用權，并需要支付相關的房屋拆遷補償金，但從實質上講，政府才是真正的拆遷人，使得公益拆遷與非公益拆遷混為一談。

補償不公正

目前，對于我國拆遷的補償原則，還存在較多爭議。在現有拆遷補償中，只結合被拆遷房屋的區位、用途、面積等因素，通過房地產市場評估價格，作出了相應的貨幣補償金額規定，而未提及土地的使用價值，致使房屋補償不公正現象產生，進而引發拆遷糾紛。雖然在《拆遷條例》中，作出了相關的市場評估價格機制規定，但并沒有被很好地執行、貫徹于實際中，拆遷評估價格過低，被拆遷人較難購置滿意的新房屋，而調換也存在各方面問題，對被拆遷人的生活產生了很大影響。

拆遷程序不完備，被拆遷人參與不夠

房屋拆遷涉及到不同主體，需要行政機關進行相互協調。但是，管理是政府服務民眾的方式，而不是立法的目的。再現行的房屋拆遷制度中，許多制度的設計是以行政管理角度出發而制定的，缺乏拆遷程序，忽略了被拆遷人的知情權與參與權，同時被拆遷人也無法進行申辯與提出質疑。

強制拆遷設計不合理

現階段，對于房屋的強制拆遷未作出公益拆遷與非公益拆遷區別，而被拆遷人也沒有權利反駁拆遷。在訴訟期間，關于補償協議，如雙方達成一致，拆遷人便可申請進行房屋拆除活動的先予執行，而雙方未達成協議時，也不停止房屋拆除活動的執行。

拆遷救濟渠道失效

行政裁決機構缺乏獨立性，政府既是拆遷人，也是拆遷行政裁決機構，不能為被拆遷人提供有效的合法權利保障；行政附帶的相關民事訴訟制度還有待完善；行政復議制度作為內部監督與救濟程序，并不能完全解決拆遷糾紛中存在的眾多問題。

四、房屋拆遷糾紛解決機制的改革和完善

明確區分公益拆遷和非公益拆遷

首先，在立法上將兩類拆遷區別開來，明確政府作為公益拆遷中的拆遷人，而開發商則為非公益拆遷中的拆遷人。其次，在程序上對公益拆遷進行公益目的與補償方案的聽證會論證，在對其公益目的與補償方案獲得一致認可后，再頒發拆遷許可證。而對于非公益拆遷，先進行開發商與房屋所有人的補償協議，在雙方達成一致協議后，才能申請土地使用權。第三，在拆遷補償方面，公益拆遷的補償標準必須在完善的法規下，由政府制定出合理、科學的基本計算方法。非公益拆遷的賠償標準，必須由開發商與房屋所有人共同商定，并且保證高于國家規定的最低補償標準。第四，在強制拆遷的設置上，作為公益拆遷的拆遷人，政府必須申請人民法院強制執行而非自主執行，作為非公益拆遷的拆遷人，開發商需通過訴訟申請，讓法院進行判決，并避免政府參與其中。

完善拆遷補償制度

公益拆遷與非公益拆遷，在拆遷補償方面都應做到公正補償，應以公平的市場價格進行計算。并且，在完善拆遷補償標準時，需考慮土地使用權的價格，補償范圍應包含拆遷房屋、房屋附屬物、臨時建筑物、土地使用權以及被拆遷人的其他費用與利益損失等。在進行拆遷補償時，應特別關注補償安置款的發放問題，拆遷人必須建立拆遷專用賬戶，委托銀行進行監管，確保在拆遷工作完成后，補償款能及時、完整轉入被拆遷人賬戶。

重新設計拆遷程序

對公益拆遷的程序進行重新設計，具體為：先進行城市拆遷規劃與拆遷立項，再確定評估機構完成對拆遷補償價格的評估、簽訂補償協議、建立拆遷專業資金、頒發拆遷許可證，最后進行拆遷行為。對非公益拆遷的程序，則調整為：審核開發項目、溝通協調、確定評估機構與評估價格、簽訂補償協議、繳納土地出讓金、獲取土地使用權、領取拆遷許可證、拆遷。

改革強制拆遷

進行強制拆除制度的改革，只有公益拆遷才能申請強制拆遷，而政府作為拆遷人，不得行使強制拆遷權。作為非公益拆遷，拆遷人只能以訴訟申請方式，讓法院進行判決，通過判決執行完成拆遷。

完善被拆遷人權利救濟制度

發揮行政行政裁決的作用，需設立獨立的行政裁決機構，完善裁決程序。按照拆遷糾紛的不同屬性，進行行政訴訟與民事訴訟的區分解決。同時，對糾紛事件開展一定程度的類型化研究，在便于法益衡量的同時，重視對適法者法律適用性論證過程的監督與審核。

參考文獻

[1] 劉杰. 我國多元民事糾紛解決機制的優化[J]. 法制博覽（中旬刊）. 2014（04）

[2] 魏志昌. 房屋拆遷法律程序問題及完善[J]. 法制與社會. 2011（23）

作者簡介：向榮芳（1970.03-），女，籍貫：云南省個舊市，現職稱：房地產經濟師，學歷：大專，研究方向：房地產開發與經營。