淺析中國房地產價格未來態勢

陸琰

【摘要】通過分析影響中國房地產價格的因素，結合歷史經驗與現實限制因素，合理預測中國房地產價格未來態勢。并對此提出可行的政府調控措施，以期規范、穩定中國房地產市場，并著力改善民生。

【關鍵詞】房地產價格；未來走勢；調控措施

中國的房地產市場發端于20世紀末，于21世紀初趨于平穩運行，繼而進入高速發展時期。從2003年起其價格就持續攀升[1]，雖因2008年全球金融危機短暫低迷，但隨著2008年政府出臺一系列刺激經濟的調控政策，房地產市場又逐漸回暖。長期來看，中國房地產市場處于高位運行狀態。為應對房價過快增長、房地產市場虛假泡沫，政府曾出臺過許多宏觀調控政策與行政法規，但收效甚微。長期居高不下的房價、持續擴張性增長的房地產市場已經顯著影響到了國計民生。因此，理性分析中國房地產市場現狀，合理預期中國房地產價格未來態勢，并據此出臺有效的政府調控措施，對于解決居民住房問題、維持國民經濟平穩運行、促進國家經濟健康發展具有重要意義。

2014年以來，中國房地產市場呈現下滑趨勢，整體表現低迷。根據中國指數研究院2015年1月發布的《2014年中國主要城市房地產市場交易情報》，2014年樓市整體成交量較2013年下降10.36%，以930房貸新政為轉折點樓市成交量“先抑后揚”，不同城市分化加劇。表現在價格上，一線城市由于抗壓性較強，全年價格基本平穩，同比微有上升；二三線城市則分化明顯，政策利好的城市房價上漲，而人口吸引力較弱的城市房價則持續走低[2]。為預測中國房地產價格未來態勢，則應從分析影響房價的因素著手。

1.影響房地產價格的因素

1.1稀缺的土地資源

中國的房地產市場區別于國外市場的顯著特征是我國的土地制度——社會主義公有制，即城鎮土地為國家所有、農村土地為集體所有，任何個人只能取得土地的使用權而不擁有土地所有權。由此，土地由地方政府通過招標、拍賣、掛牌等方式提供，而嚴格的耕地保護政策、耕地“占補平衡”原則以及限制性的土地利用總體規劃等，都使能被用于開發的土地數量有限且被地方政府嚴格控制。土地作為商品房開發的“原材料”，其稀缺性必將導致房屋供給的有限性。

1.2城鎮化的快速進程

改革開放以后，中國城鎮化加速發展。進入90年代以后，中國城鎮化進程從沿海向內地全面展開，2006年中國城市化率為43.9%，2010年達到47.5%。根據聯合國的預測，我國的城市化率將在2050年達到72.9%。伴隨著快速的城市化進程，大量人口涌入城市，住房的巨大需求推動了房地產市場供不應求的狀況，房地產價格持續走高。同時，城市化進程也在無形中提高了居民對住房的要求，房地產投資也因穩健、技術含量低、回報可觀等特點獲得青睞，城市化進程帶來的改善性需求和投資性需求會進一步加劇房地產市場的供需失衡。

1.3地方政府財政的需求

自1994年稅制改革以來，財政不足的問題一直困擾著地方政府。對于地方政府而言，來自房地產開發的收入是解決財源不足的重要收入。地方政府從房地產開發中獲得收入的典型模式，是按接近傳統使用價值的價格征收農民的土地，再高價轉讓給房地產開發商或自行出資興辦的被稱作“融資平臺”的投融資企業[3]。

1.4宏觀貨幣政策

貨幣政策對房地產價格的影響是通過影響供需關系來實現的。在適度寬松的貨幣政策下，由于成本降低供給增加，出于消費目的需求也會增加，此時房地產價格取決于兩者間的博弈，即當供給增加多于需求增加時價格下降，反之上升。但房地產市場的實際情況比這復雜的多，價格的漲跌并不僅僅是貨幣政策能左右的，還應考慮諸多消費者預期、市場信息透明化程度等多種因素。

1.5市場信息透明化程度

信息真實、交易透明有利于房地產市場平穩有序運行，不對稱的信息交換常是房地產價格虛高的幕后推手。中國目前還沒有建立規范、統一、完善的房地產市場信息發布平臺，給了不法分子以可乘之機。中介機構與開發商謊報商品房銷售程度，利用虛假消息推高房價；更有市場的“投機分子”、“炒房團”等囤積房源，制造房地產市場緊張氣氛，從而誘發房地產價格短期內不正常增長[4]。

2.中國房地產價格未來態勢

我國當前房地產價格仍處于高位狀態，尤其是相對于居民收入水平，國際公認的合理房地產價格應是一家庭6—8年收入可購買一套住房，但我國現有房價卻相當于居民家庭年收入的15倍甚至更高。但即使如此，中國的房地產價格也不會立即“跳水”，無論從我國現行房價調控政策或是客觀限制因素出發，房地產價格未來態勢都應該是一個“軟著陸”的過程，即小幅度穩步增長從而與居民收入水平平衡。原因如下：

2.1建設用地供應控制嚴格

城市土地有限，而我國一直實行最為嚴格的耕地保護、用途管制等政策，使得能提供于商品房開發的建設用地十分有限。這不僅使地價持續走高房地產成本增加，也導致了商品房供給有限從而推高房價。

2.2潛在的商品房需求增長

快速發展的城鎮化加劇了農村向城市的人口遷移，住房需求量自然會增加。且隨著國民經濟發展和人民生活水平提高，居民對商品房的改善性需求和投資性需求有增無減。結合對商品房供給有限的分析，不平衡的供需關系仍然是房地產價格上升的一大因素。

2.3地方政府的助推作用

土地財政是支撐地方政府的重要財源，房地產交易過程產生的稅費也間接成為地方政府的財政收入。地方政府往往通過寬松執行中央調控政策、提供利好的貨幣政策、財政政策等手段來維持房地產市場增長與繁榮，以期維持一定的財政收入以及拉動地方經濟發展。

2.4“住房文化”與大眾消費心理

中國人一向認為有否住房和品質高低是顯示身份地位的象征，會不斷追求更高更多的住房，而房地產市場“買漲不買跌”的消費心理也會助推房價的升高。

2.5住房民生工程平抑市場

國家在不斷建設、推廣經濟適用房、廉租房、兩限房等住房民生工程。住房政策的人性化會分流一部分購房剛性需求的消費者，明顯對房價上升產生抑制的效果。

2.6房地產市場不斷規范

政府正逐步建立信息透明、交流對稱的房地產市場信息平臺，輔以房產稅等政策，使房地產市場漸趨完善、規范，這會有效抑制房地產投機的存在，從而保證房地產價格的平穩。

同時，政府已著手治理房地產亂收費及稅負較重的現象，并且很有可能改變現有房地產土地出讓金政策，而使用年限繳納土地使用稅的政策。

3.房地產市場政府調控措施

首先，要建立一個規范、完善、統一的房地產市場信息平臺，將房地產市場透明化。嚴厲打擊中介機構與開發商聯手謊報商品房銷售程度、公布各種虛假消息、囤積房源、囤積土地等人為抬高房屋價格的行為，擠出房地產市場中的虛假需求。

同時，大力推廣經濟適用房、廉租房等，將房地產從完全的商品一部分轉化為民生工程，從而分流出一部分購房消費者。抑制對住宅過度的投資需求，對投資第二套及以上住房的家庭，其資本利得應按照遞增式稅率征收個人所得稅。

此外，應通過出臺宏觀貨幣政策與財政政策來穩定房地產市場。嚴格控制貨幣發行量及貨幣信用的過度擴張，弱化居民對通貨膨脹的預期，減少投資和投機行為引起的房價走高。穩定人民幣匯率，加強對外匯的管理力度。采取居民收入穩定增長及支出穩定增加的政策措施，以保證居民的收入與支出和房價上漲的合理比例，從而穩定房地產價格。

最后，對于房地產業過高的利潤率，應按照一定標準征收暴利稅，以完善住房保障體系。

參考文獻：

[1] 王世杰.未來我國房地產價格變動的趨勢分析[J].中國市場，2005（35）

[2] 中國指數研究院.2014年中國主要城市房地產市場交易情報

[3] 方平.中國房地產價格趨勢研究——基于日本20世紀70年代以來房地產價格調整的對比分析.國際金融，2010（5）

[4] 吳立剛.房地產價格形成機制與未來價格預測.物流工程與技術，2012