從源頭做好房地產開發項目的造價管理

【摘要】為了更有效率地做好房地產開發項目的造價管理，本文從項目的源頭“決策階段”和施工的源頭“設計階段”入手，闡述這兩個方面對房地產開發項目造價管理的重要性，并分析如何降低房地產開發項目的造價。應用結果表明，充分把握好這兩個源頭，能夠有效地做好開發項目的造價管理，提高項目的投資效益。

【關鍵詞】房地產開發項目，決策階段，設計階段，造價管理

房地產開發項目，可以讓人身家上億，但卻也可以讓一個身家上億的人負債累累。在這種高投資，高回報，高風險的行業里，需要的不僅僅是冒險精神，更需要知道如何抓住機遇，規避風險。房地產項目開發過程中決策階段通過經濟技術分析決定是否進行項目投資。決策的正確與否，對整個項目的造價管理起著關鍵作用。國內外統計資料表明[1]，設計方案對整個項目投資額的影響度可達75%～95%。到了施工階段，即使通過各種技術措施，努力節約工程造價，影響度僅可能達到5%～10%?？梢姡龊迷靸r管理，決策階段和設計階段是兩個關鍵。

1.決策階段

1.1 決策階段造價管理的重要性

決策階段是通過對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同建設方案進行技術經濟比較，從眾多方案中決定出最佳的投資方案[3]。同時，決策階段對建筑規模，建筑造價等作出估算，為后期造價劃出界限。而我國傳統的做法是把造價管理重點放在施工階段，在客觀上造成輕決策重實施、輕經濟重技術、先建設后算賬的后果，造成許多項目投資超限[2]。所以決策階段對整個項目的成本及效益起著決定性的作用。

1.2 做好決策階段的造價管理

決策階段的成本及效益分析是根據已有類似工程和市場經驗估算出來的，不可能做到準確無誤。但如果對數據的預測誤差過大，可能導致可行的方案被放棄，而誤選不可行方案，導致不可挽回的損失，所以在數據調查和預測時需慎重。作為投資單位，在決策階段必須對造價的構成要素進行深入的分析，充分考慮時間、市場需求、政策變化等對造價的影響，以保證在進行方案經濟分析時的數據在一定誤差范圍內。建筑工程具有工期長，回收期長，投資大等特點，須要考慮資金的時間價值，根據具體情況選擇投資收益率、差額投資收益率、等額年值，動態投資回收期等經濟指標進行方案比選。決策出的方案除了利益最大化，還應當能夠承擔一定范圍的風險。

2.設計階段

2.1 設計階段造價管理的重要性

設計階段對項目的功能、技術、工藝、成本等指標進行事前規定，設計人員按照任務書的要求出圖，承包商將在建設階段根據設計圖完成建設。所以，設計階段對后期造價有著直接影響。但由于目前普遍存在的專業壁壘，造價人員只管照圖造價，對設計的相關專業知識知之甚少；設計人員只管完成設計任務書的要求，對造價的問題漠不關心。這種壁壘使得造價和設計就像兩條不相交的平行線，永遠達不到相互約束的效果，導致造價管理失敗。必須突破設計階段的專業壁壘，做到事前控制，才能做好設計階段的造價管理。

2.2 做好設計階段的造價管理

設計階段主要運用價值工程分析方法。價值工程強調功能和成本的匹配。在設計時，先對房地產開發項目各組成部分的功能加以量化，確定其功能系數[4]。然后設置合理的目標成本，對各功能按功能系數進行成本分配，得到各功能的目標成本，進行限額設計。最后利用價值工程的分析方法進行方案優選及優化：當對不同方案進行選擇時，對象所具有的功能與獲得該功能的全部費用之比越大越好；當對某一特定方案進行優化時，應使對象所具有的功能與獲得該功能的全部費用之比越接近1越好。價值工程的應用，有效地避免了設計人員不顧成本的盲目設計，既能獲得必需的功能，又能有效地控制造價，從源頭上解決造價過高的風險。

3.實例應用

在重慶永川區茶山竹海景區山腳下，有一塊面積為25351平方米的土地，土地費用為1938萬元，要求容積率不大于0.6，建筑密度不大于38%，綠化率不小于35%，建筑層高不超過3層（局部4層），土地用途及使用年限為其他商服用地，商業40年。

3.1決策階段

3.1.1 對地理位置、交通狀況、場地條件、周圍現有房產項目、周圍土地等進行初步分析：此地地理位置較好，既在風景優美的茶山竹海區域，又位于交通便利的高速路旁，周邊還有較多的學校，既有風景又有人氣。雖然離成渝高速路有一點距離，但由于處于景區，公路建設很好，又因處于郊區，公路暢通，交通便利。場地條件要求建筑層數小于等于3層（局部4層）。以成渝高速為分界線，位于此地對側的地區有較多酒店旅館、寫字樓。 周圍有可開發用地，土地升值空間很大。

3.1.2 決定出最終的方案：對于這樣一個環境優美，交通便利，升值空間還很大，土地費用又不大的土地，可以選擇能夠自己持有所有權的建設方案。結合市場需求和場地要求，提出養老院、商場、娛樂場所等建設方案。然后利用經驗、市場等提供的經濟數據作出成本測算及效益分析，通過敏感性分析計算出最佳的建筑規模。最后結合經濟技術決策出最佳的投資方案。此項目最終決定建設養老院，建筑規模為1521平方米。

3.2設計階段

運用0-4評分法對建筑設計方案打分，分為建筑效果、可靠性、便利、工期四個功能。打分結果如下：

F1 F2 F3 F4 功能系數

建筑效果F1 0 1 3 3 7/24

可靠性F2 3 0 3 4 10/24

便利F3 1 1 0 2 4/24

工期F4 1 0 2 0 3/24

設置目標成本為1368萬元，各項功能的目標成本為399萬元、570萬元、228萬元、171萬元。然后進行限額設計，再對不同方案進行優選。

對不同方案各項指標打分如下：

F1 F2 F3 F4

A 10 9 8 7

B 7 10 9 8

C 8 7 10 9

A、B、C方案的成本分別為1234萬元、1108萬元、1058萬元。

根據具體的計算，得出A、B、C的價值分別為0.9543、1.0428、1.0085。Vb最大，根據價值工程分析方法可知，應選擇方案B。最后通過降低過剩功能、增加滿足應有功能的成本等方案進行方案B的優化。

4.結語

綜上所述，項目決策和設計是工程造價管理的核心，其對整個項目的成本和效益起著決定性的作用。在進行項目決策時應做足調查，不可以偏概全，更不可閉塞眼睛捉麻雀。在設計階段，必須突破專業壁壘，做到事前預控，才能實現造價管理。所以科學地決策和經濟地設計才能幫助我們贏得最大的效益。

參考文獻：（1） 尹貽林.工程造價計價與控制.北京：中國計劃出版社，2005.

（2） 吳燕玲.試論建設工程造價的控制與管理.改革與戰略，2006.

（3） 黃惠平.工程咨詢中心在工程項目造價管理中的工作初探.中國住宅實施，2009.

（4） 項勇.工程經濟學 .機械工業出版社，2011.

作者簡介：楊陽，女，漢，四川省資陽市安岳縣人，（1994.06-），在讀大學生，工程造價專業。