杭州房地產市場基本情況分析及建議

王麗華

【摘要】習近平總書記指出，我國住房發展總的方向是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。隨著房地產宏觀調控長效機制的逐步建立，住房保障和市場供應“兩輪驅動”模式不斷完善，中低價位商品住房供應更加充足，我市房地產市場有望繼續保持健康有序發展。

【關鍵詞】房地產；市場；分析

一、2013年杭州市房地產市場總體運行情況

1.新建商品住房供應

2013年市區批準預售商品住房91170套，面積1062.5萬平方米，同比分別增加25.0%、25.9%，面積超前五年平均水平的45.2%。2013年市區批準預售商品住房中，80-90方戶型的套數占比為53.3%，120-144方戶型的套數占比為20.7%。余杭區批準預售量占四成以上。從2013年市區批準預售商品住房套數的區域分布看，主城區占比為44.4%，余杭區占比為43.1%，蕭山區占比為12.5%。主城區中，江干區和拱墅區批準預售量占比相對較高。

2.新建商品住房成交

2013年市區商品住房成交70746套，成交面積791.2萬平方米，同比分別增加0.7%、3.6%。2013年2月受春節假日因素影響，成交量處于冰凍狀態，3、4月在“國五條”的影響下成交放量，其余月份市場整體較為平穩。從2013年杭州市區商品住房成交面積分析，90方以下戶型成交套數占比為60.9%，同比增加0.5個百分點；90-144方戶型的成交套數占比為27.8%，同比減少0.9個百分點；144方以上戶型的成交套數占比為11.3%，同比增加0.4個百分點。從2013年市區商品住房成交套數區域分布看，余杭區成交29194套，占總成交量的42.5%；蕭山區成交9403套，占總成交量的16.5%；主城區中江干區成交量最大，成交7684套，占總成交量的11.1%。本地人購房比例下降。2013年主城區購房人群中，本地人占58.1%，相比2012年減少4.5個百分點。

3.新建商品住房價格

從國家統計局公布的新建商品住宅價格指數的變動情況看，環比平穩，1-10月增幅保持在0.8%-1.4%之間，11、12月環比漲幅明顯放緩，12月環比漲幅僅為0.1%，列70個大中城市第65位；2013年月度同比漲幅呈上升趨勢，12月出現回落，同比漲幅為11.5%，在70個大中城市中列第13位。2013年市區商品住房成交均價為16698.5元/平方米，同比上升12.7%。其中，12月杭州市區商品住房成交均價為16677.7元/平方米，同比2012年下降0.8%。從商品住房價格走勢看，價格自4月份創年內新高后呈現逐步回落的態勢。

4.新建商品住房庫存

截至2013年12月31日，市區可售商品住房76689套，面積999.1萬平方米，同比分別增加32.6%、31.3%。2013年以來，商品住房可售房源一直呈逐步上升趨勢，屢創新高，按2013年的銷售速度，年底庫存的消化周期為13個月。從庫存可售商品住房的面積分析，120方以上戶型套數占比為48%，其中144方以上戶型套數占比為22.8%。余杭區庫存占4成以上。

5.二手住房市場

2013年市區二手住房成交43280套，成交面積392.5萬平方米，成交金額619億元，同比分別增加60.9%、65.7%、72.4%。2013年2月受春節假日因素影響成交萎縮，3月受“國五條”影響月成交量創歷史新高，其他月份市場較為平穩。根據國家統計局公布的二手住宅價格指數的變動情況看，杭州同比環比平穩，其中12月同比上漲2.9%，列70個大中城市第56位。2013年市區二手住房成交均價15771.5元/平方米，同比上漲4.0%。本地人二手住房購房占比小幅下降。2013年主城區二手住房購房人群中，本地人占73.1%，同比減少3個百分點。二手住房本地人購房比例比商品住房高15個百分點。

二、房地產市場出現的新情況、新問題

1.土地成交持續活躍。2013年杭州市區住宅用地全年平均溢價率高達30%，2014年1月以來土地市場延續2013年走勢，多數開發企業拿地較為理性。1月7日，雅戈爾退地由景瑞以樓面價15381元/平方米競得，較雅戈爾2010年的拿地均價17937元/平方米，下跌了14.3%。1月9日共出讓3宗住宅用地，平均溢價率為10.6%。1月22日，杭師大地塊由融信以樓面價25785元/平方米（另配建1.6萬平方米保障房）競得，溢價率35%，濱江中興單元地塊由龍湖以樓面價10223元/平方米競得，溢價率27.19%。

2.外來開發企業在杭州房地產市場的份額進一步提高。據統計，全國房企銷售前15強中14家企業已進入杭州市場。2013年外來開發企業在杭州市區住宅用地拿地總量共計72宗，總面積379.7萬平方米，總可建面積1013.1萬平方米，總成交額777.5億元，占比分別為63.7%、70.9%、71.9%、77.1%。市區簽約套數前10名中有7個樓盤為外來房地產企業開發，7個樓盤占前10總套數的68.4%。

3.房地產項目開發周期明顯縮短。為有效降低企業的財務成本，減少政策風險，提高企業資金周轉率，房地產項目開發周期普遍縮短，外來房地產開發企業尤為明顯，如龍湖春江彼岸從拿地到預售時間間隔為8.6個月，中海西溪華府為6.5個月，景瑞御華府僅為5個月。

4.杭州商品住房供求比和庫存總量均超北上廣等一線城市。根據住房建設部重點城市房地產市場月報數據和監測報告上報系統數據，從2013年商品住房供求比（批準預售面積/銷售面積）計算，杭州為1.34，高于北京、上海等城市（北京0.91，上海0.99，廣州0.99，南京0.96）。從2013年12月底可售商品住房面積看，杭州為999.1萬平方米，高于北京、上海等城市（北京765.2萬平方米，上海960萬平方米，廣州778萬平方米，南京434.8萬平方米）。按2013年末商品住房去化周期看，杭州為13個月，高于北京、上海等城市（北京7.2個月，上海10個月，廣州8.8個月，南京5.5個月）。

三、對我市房地產市場的意見和建議

1.完善房地產宏觀調控手段，防止房地產市場出現大起大落。嚴格貫徹中央調控政策精神，結合杭州實際，完善住房供應體系，健全市場運行機制，促進我市房地產市場持續平穩健康發展。加強市場監測和分析，積極應對房地產市場的復雜變化，及時發布權威信息，穩定市場預期，防止房地產市場出現大幅波動。

2.提高預售門檻，加強預售資金管理，防范房地產市場風險。利用目前市區商品住房庫存充足的有利時機，盡快出臺提高商品房預售門檻的政策，將杭州商品房預售標準提高到主體結頂，一方面與上海等國內其他城市接軌，另一方面可有效防范項目“爛尾”風險。強化商品房預售資金管理，完善監管制度，進一步明確金融機構、監理單位的日常監管責任，確保預售資金用于工程建設。

3.加強房地產市場監管，規范房地產市場經營秩序。加強房地產企業信用管理，建立多部門聯動機制，及時查處房地產企業的違法違規行為。強化商品房預售許可管理，引導房地產開發企業理性定價。加快二手房真實房源核查系統建設，促進二手房市場更加公開、透明。結合保障房貨幣補貼政策，進一步培育和規范房屋租賃市場。

4.進一步做好住房保障工作。進一步完善住房保障政策體系，及時研究經濟適用住房發展趨勢，重點發展公共租賃住房，試點實施公租房貨幣補貼政策，實現廉租房和公租房全面并軌。進一步完善住房保障管理體系，加快推進全市住房保障分配監管信息綜合系統建設，規范準入、使用、退出等過程管理，深化租賃型保障房社會化管理機制。