房產測繪中測繪面積的質量控制探討

張輝勇

【摘要】房屋建筑面積的測量工作是房地產測繪中的關鍵，本文結合多年實踐，從房屋面積測算的相關概念出發，在簡要闡述房屋面積測算中容易發生爭議的部分的基礎上，從五大方面就如何提高房產面積的測繪質量進行粗淺探討。

【關鍵詞】房產測繪；面積；質量控制

房屋面積的測定是房地產測繪的重要任務之一，近年來，我國房產測繪中房屋面積的測定管理雖然得到了很大加強，但因建筑風格及居住方式不同，房產測量規范、規則不能面面俱到，加之房產測繪專業性、技術性強，稍有不慎就有可能產生質量差錯，因此，如何提高房產面積測量質量，確保房屋銷售中建筑面積的準確性，合法維護消費者/業主合法權益，意義深遠，現結合多年實踐進行粗淺探討。

1房屋面積測算概述

房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算，其中，房屋的建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，含陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑；房屋使用面積指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算；房屋的產權面積指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積；房屋共有建筑面積。指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

2 房屋面積測算易發生爭議的部分

房屋面積的測算步驟包括外業實地測量、內業繪圖及面積計算及分攤、出具測繪成果報告書、成果報告終審備案、繪制房屋分層分戶平面圖等，在測算過程中，易發生爭議的部分主要如下：1）伸縮縫面積量算。《房產測量規范》（以下簡稱《規范》）規定：對于那些有伸縮縫的房屋，而且與室內相通的，房屋的伸縮縫計算建筑面積。基于此，就產生了兩種不同觀點：一是認為只要是與室內相通的房屋伸縮縫都應將其計算在內，二是認為只要是與室內相通的房屋伸縮縫，只極端通行部分（即房屋門口一小部分）的面積，如此就容易造成問題：若只計算其通行的部分，則因該部分尺寸不詳計算起來麻煩且結果往往不是十分準確。2）有柱走廊與有柱陽臺的計算。《規范》規定：對于有柱走廊可以按柱外圍的水平投影面積計算；而房屋的陽臺是按是否封閉來確定其建筑面積，如果封閉陽臺按其外圍的水平投影面積計算，若未封閉陽臺按其外圍的水平投影面積的一半來進行計算，即使遇到有柱陽臺不封閉，也應該按其外圍的水平投影面積一半計算。而在實際操作中，有柱走廊及有柱陽臺的區分較難把握。3）復式建筑斜屋面的計算。《規范》規定：對于斜面結構屋頂高度在2.2米以上的部位，要按其外圍水平的投影面積計算；如果遇到單純是斜屋面的房屋，則應該直接切取 2.2米的高度計算；若遇到帶有三角形老虎窗的斜屋面情況就應該區別對待。在實際操作中，三角形“老虎窗”改結構錯綜復雜，測算麻煩且最終界定也并不十分準確。4）承重結構柱和突出墻面的面積計算。高層建筑往往存在與建筑墻體相連和屋內獨立的承重結構柱，當前的測量中普遍認為無論該承重結構柱多大，都應將其面積計入該柱平面位置所在的房屋套內建筑面積中（分零攤位除外），但因承重結構柱并非為某一住戶專用而是因建筑結構的需要而設計，如此計算方法顯然不符合產權人的客觀實際利益。5） 住樓樓梯間分攤面積測量。此問題常出現于商住樓中，設計中由于上下部分功能不同，結構也往往不同，商業部位若干層的樓梯間與商業部位不相通，而與上部住宅相連通，主要上為上部住宅服務的，因此該部分樓梯面積到底是分攤給商業部位還是住宅部位往往是較大爭議。

3 提高房產面積測繪質量的措施

房產面積測量是一項專業性工作，結合多年實踐，筆者認為要提高測量質量，應抓好如下幾大重點：1）嚴格審查前期資料及圖紙質量。做好前期資料的收集工作是控制好房產面積測算各環節質量的基礎，測量時應要求委托方提供經規劃部門審核通過的完整的建筑圖紙；竣工圖若有變更還應提供相應變更圖紙或聯系單；所提供的圖紙含建筑平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯詳圖、陽臺及飄窗大樣圖等，且為了在測繪過程中查閱相關尺寸數據，圖紙應盡量詳細。此外，收件資料中必須包含如下內容：土地出讓合同、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證、建筑總平面圖、地名辦出具的門牌號及幢號批準文件、設計部門出具的房屋配套設施用房功能部位，如水泵房、水池、發電機房、變配電室、制冷機房的使用說明及其他的有關資料。2）面積計算部位的認定應當準確具體。計算部分一旦認定不準勢必造成總面積錯誤，因此在測繪前應參照《規范》，確認好全面積、半面積以及不計算面積的部位。實踐中，建筑設計圖的注釋與《規范》規定不一致的情況較為常見，如設計圖上注有入戶陽臺、花園以及景觀窗等，但實際并沒有，對此類現象應格外注意。在房產測量性質界定時，比如入戶花園與《規范》中的外走道基本一致，實踐中，若該公用位置處于封閉狀態則應計算其全面積，若處于敞開狀態下則按如下情況進行：若該部位處于房屋建筑主體結構之內則應當認定為柱走廊，進行全面積計算，反之則認定為無柱外走廊論，計算其一半的面積。總之，實踐中類似情況較多，因此在測算中應結合該建筑結構的具體情況進行判定，必要時可要求委托方及設計方提供相關說明資料。3）房屋套型邊長數據的采取準確。房屋預測套型邊長數據，有的可直接從設計圖上讀取，有的須經過換算，有的還須通過比例尺量取，這要求測繪人員熟悉設計圖（含平面圖、立面圖、剖面圖）中的各類符號及各類線段的含義，了解各層之間連接關系，如何換算至所需要地房屋邊長數據。在實測時，可比照預測成果圖上套型邊長數據并加以充分利用。首先調出預測資料，對預測施工圖與實測竣工圖進行比較，查看施工過程是否存在設計變更，并記錄下所有變動之處以便在實測中作為重點的量測。實測時要注意整體和局部相結合，測量原則為先整體后局部，測量之前先觀察好所要測量房屋的整體。由于一般住宅除底層房屋套型、門廳、樓梯、頂層復式房屋、機房或水箱以外，外墻立面基本一致，因此測繪人員可利用此點來保證在相同的房型有相同的套內建筑面積，因此測量時可從各個外立面觀察哪些標準層次的層建筑面積是一樣的，哪些層次又是不一樣的，特別是陽臺部分。在對房屋每單元套型的檢測中，一般只要做好整套房屋的軸線總尺寸、與相鄰單元部分的尺寸、陽臺的尺寸等部分的測量即可，無需對所有內部尺寸再做詳細測量。5）面積計算中的公用分攤應當科學合理。房產面積直接關系到消費者的切身利益，因此面積計算與共用面積的合理分攤是房產測繪的核心所在。當前，由于測繪軟件的不成熟且操作人員的業務問題等，有可能對某一戶室的面積計算存在著一定的錯誤，導致后序分攤計算出現誤差等連鎖反應，基于此，房屋各層及總面積計算完成后，應嚴格依據《房產測量規范》及地方《實施細則》，對公用建筑面積進行分攤計算，若遇到分攤情況不明確情況，應組織質檢、測繪以及技術和委托人進行聯合討論，公用面積分攤后，應當將分攤之前的套內面積、總面積以及分攤面積與分攤之后的各數據進行比對，確保分攤計算準確無誤。

總之，房屋建筑面積的測量精確與否，不僅涉及到產權產籍的法律地位和權威性，更與消費者/業主的切身利益休戚相關，這就要求我們要有高度的責任心，從現行的《房產測量規范》出發，依法做好房地產測繪工作，確保房產測量成果的質量，以實現我國房產測繪事業的可持續發展。

參考文獻：

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