新時期房地產企業成本控制研究

蔣富洋

【摘要】：過去幾年我國房地產業處在快速發展階段，不少房地產企業，對于成本控制不夠嚴格，導致房地產企業成本超支的現象比較嚴重，嚴重影響了企業的長遠發展。新時期，房地產企業應當加強成本控制，提高其生存能力，實現房地產企業的可持續發展。

【關鍵詞】：成本控制；全過程；動態

一、房地產項目成本控制的意義

房地產業經過多年的發展，逐漸成為了我國國民經濟的重要組成部分，房地產業的快速發展有效地帶動了其它行業的發展。但是隨著房地產的過熱發展，國家進行了嚴格的宏觀調控，房地產企業在資金等方面感受到了巨大的壓力，特別是嚴格的信貸控制給房地產業的發展帶來了重要的影響。對于房地產企業來說，應當努力提高自身的盈利能力，降低企業開發過程中不必要的成本支出。如今，房產企業基本上都存在成本超支、工期延長等問題，存在資源和材料浪費等現象，和西方先進房地產企業在成本控制方面還存在一定的差距。成本控制伴隨了項目開發的全過程，和房地產企業的各個部門都具有密切的關系，因此應當將房地產成本控制納入到企業的管理中，降低企業的開發成本。

二、全過程成本管理

以成本規劃為發展方向，以全過程成本管理為主線，多部門穿插協作，抓好項目各階段的成本控制。

1.拿地階段

實行風險控制，重點關注法律風險、拆遷風險、高壓線風險、地下管線風險、地鐵降躁風險、地下埋藏物風險、工程地質條件風險、環評風險等，確保成本控制風險最低，可行性研究依據充分可靠。風險控制的要點是資料完整性，合理預計工程量和工程綜合單價，準確、客觀、全面、謹慎預測新項目成本。風險控制控制的指標是每平米地價，土地獲得時間，價款支付方式，土地屬性案例資料收集完整，土地屬性。此階段主要工作是：提供土地信息，周邊配套信息，項目初定位及提出項目預案；運用成本經驗值估算法，參考成本經驗數據分表完成土地投資論證階段成本測算，主要測算前期、配套設施、大框架的建筑業態工程造價。

2.擴初階段

營銷部門建立客戶細分體系，定位戶型面積及功能、裝修標準、產品檔次、產品成本配置的初步定位。項目發展部門提供全面準確的經濟技術指標及配套要求，應有容積率指標面積、地上建筑面積、地下建筑面積、配套設施面積、車庫面積、綠化面積。設計管理部門提供方案圖，列出建筑方案部品清單，包括樁、基礎、主體結構形式、裝修、功能要求、景觀中硬景面積、軟景面積、水景面積、小區道路面積、圍墻長度、市政接入長度等成本測算的基礎數據。合約管理部門進行第二次目標成本測算，主要參考公司的歷史經驗數據、市場變化預期、項目的特點，根據配置標準進行測算。

3.設計階段

設計管理部門編寫“詳細的設計任務書”，提交設計院。對樁、砼基礎、主體結構、外圍護結構、內隔墻、門、窗、立面裝飾材料、樓面裝飾材料、墻地頂裝修做法、品牌等部品，列出詳細的技術要求。地上結構砼框架，含鋼量、砼、窗地比指標按不同建筑業態、不同層高列出指標控制值，注明指標計算說明。關注轉換層、層高設計。地下室控制除控制含鋼量、砼指標外，小區坡道、出入口、層高、層數、停車數、人防面積、構造做法、設備房布置、頂板覆土也是重點關注的指標。景觀設計控制軟硬景比例、喬木品種、大小喬木灌木草皮比例、豎向建筑、木棧道小品燈具面積及單方成本、硬質鋪裝材料高搭配比例、高檔材料使用范圍、是否設計水景及水景面積大小。

4.實施階段

（1）提前介入，制定各階段成本測算表格，多次測算，提供成本數據，為公司決策提供數據支持。（2）建立項目成本級配規劃體系，提升項目的成本控制水平，進而達到提升整個公司的整體運營能力。按照建筑部品清單，建立項目公共模塊、單體模塊及特別工程模塊，來設置成本規劃體系，各模塊按項目敏感點設置高中低三級配置，提供部品標準參考成本，供產品適配選型，以滿足不同樓盤售價需求。（3）做好項目招標規劃、合同規劃統籌工作。從項目擴初階段起，按工程進展順序，編制總分包工程、設備安裝工程、材料招標比價、合同簽訂規劃方案，細化啟動時間、關聯部門職責、需求時間、面積或數量、使用位置、尤其是技術標準確定、品牌確定、定價方式、計價模式，減少不確定因素造成成本異動，增加目標成本測算準確率。（4）降低圖紙出錯率：圖紙不出錯就是最大的成本管理，實行設計指導書，內部圖紙預審，圖紙外審，關鍵部品二次設計。

三、成本動態控制

1.推行造價咨詢公司全過程跟蹤管理

目前，武漢市較有規模的綠地、復地、融科房地產公司，已實行專業造價咨詢公司進行項目全過程跟蹤管理模式多年，借助專業團隊力量，增強對項目開發前期，實施過程、后期成本評估成本管理力量。推動簽證、設計變更一單一結進程，使動態成本變化掌控清晰及時，達到及時糾偏的目的。使成本管理健康、合理與有序。

2.推行《供方須知》，試行合同交底記錄

明確供方職責，共同促進成本管理：合約部對合同涉及到的簽證、變更、結算資料的整理要求和遞交時間、竣工驗收和付款必備的資料做出統一要求，形成合同附件標準文本，以誠信明確的方式達成合作供方、監理、項目部等相關部門對成本管理工作的協同。

3.加強現場簽證、設計變更、合同管理

繼續推行簽證、設計變更講評工作，力爭做到一單一結，月清月結，動態成本能及時反應，并起到預警作用；加強合同管理，嚴謹商務條款，細化合同分包工程、限價材料附件，確保通過合同實現產品無風險生產。

4.編制施工過程成本控制要點

對成本實施過程中關鍵節點預先分析，擬訂分步操作步驟、控制要點，提前預控，達到指引管理人員提高工作質量效用；重點控制因市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況對施工計劃和內容進行改動，將資料收集整理完善貫穿施工全過程。

5.做好項目后期管理

（1）加強預結算工作分析總結對總分包工程預結算進行詳細分析，統計產生成本增加的原因，在預結算過程中遇到的常見問題及特殊問題，在后期招投標及合同簽訂環節采取規避措施，降低風險減少管理成本。進行各類經濟指標整理統計（2）加強無效成本管理。歸納、匯總無效成本，分析無效成本產生的原因，促進各部門專業能力和計劃能力的提高；尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據，對最終降低項目成本費用提供參考；減少無效成本，降低項目成本費用，以最少的經濟消耗取得最優的經濟效益。（3）建立項目后評估體系。從項目啟動成本規劃、制訂、實施控制、經驗總結、經濟指標總結分析方面對成本進行全面匯總，為后續項目提供經驗，提升成本規劃管理精確性。

四、結束語

房地產企業成本控制對于企業的發展具有重要的影響，只有不斷提高房地產企業的生產效率，才能有效提高企業的經濟效益。成本控制是一項系統性比較強的工作，它涉及到項目建設的全過程，需要多個職能部門的參與，因此應當加強成本控制的規劃，明確各個部門成本控制的目標，加強相關部門之間的協同，最終實現成本控制的目標，促進企業的發展。

參考文獻：

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