投資性房地產后續計量模式的選擇分析

周青松

【摘要】 投資性房地產的后續計量可采用成本模式和公允價值模式。本文先介紹投資性房地產的兩種后續計量模式，然后比較兩種模式的會計處理方法，最后從對企業稅負、利潤、企業管理風險和財務分析的角度分析兩種不同模式對企業的影響。

【關鍵詞】 投資性房地產 成本模式 公允價值模式

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼具而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物。其后續計量有兩種模式：成本模式和公允價值模式。

一、投資性房地產的核算模式

根據投資性房地產準則的規定，投資性房地產應當按照成本進行初始確認和計量。在后續計量時，企業通常采用成本模式，只有當滿足特定條件的情況下，也可以采用公允價值模式進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對其投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式；已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允模式轉為成本模式；企業采用成本模式計量投資性房地產的，在滿足條件時，可以轉換為公允價值模式。

1、成本模式

該模式要求企業對會計要素的記錄應以經濟業務發生時取得的成本為標準進行計量、計價。按照這一標準，資產的取得、耗費和轉換都應按照取得資產時的實際支出進行計量計價和記錄。

2、公允價值模式

我國《企業會計準則——基本準則》中對公允價值的定義“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或債務清償的金額”。公允價值最大的特點是來自于公平交易的市場，參與市場交易的理性雙方充分考慮了市場信息后達成共識的市場交易價格即為公允價值。

采用公允價值模式計量投資性房地產，必須同時滿足兩個條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業能夠從活躍的房地產市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。企業只有存在確鑿證據表明同時具備以上兩個條件，才允許采用公允價值計量模式。

二、投資性房地產兩種核算模式的會計處理比較

取得投資性房地產時，成本法與公允價值法的計量一致。無論投資性房地產的后續計量采用成本模式或是公允價值模式，在投資性房地產初始入賬時，一律按照取得時的成本進行初始計量。

采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，在資產負債日，應當按照《企業會計準則第4號——固定資產》或《企業會計準則第6號——無形資產》的有關規定，對投資性房地產的建筑物或土地使用權進行計量，并計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8號——資產減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。當處置該投資性房地產時，按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目；按該項投資性房地產的賬面價值，借記“其他業務成本”科目；按其賬面余額，貸記“投資性房地產”科目；若有已計提的折舊或攤銷，或減值準備的，借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目或“投資性房地產減值準備”科目。

采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當期損益。期末當公允價值超過賬面價值時，需調整其賬面價值。當投資性房地產公允價值下降時，不需要計提減值準備，將減值部分通過“公允價值變動損益”科目借方反映，并直接沖減投資性房地產的賬面價值。當處置該投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目；按該項投資性房地產的賬面余額，借記“其他業務成本”科目；按其成本，貸記“投資性房地產——成本”科目；按其累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產——公允價值變動”科目。同時，將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業務收入，借記或貸記“公允價值變動”科目，貸記或借記“其他業務收入”科目。如果存在原轉換日計入資本公積的金額，也一并轉入其他業務收入，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業務收入”科目。

三、投資性房地產兩種核算模式對企業財務的影響

1、對企業稅負的影響

目前，我國財政部、國家稅務總局明確規定在計稅時，投資性房地產持有期間的“公允價值變動損益”不予以考慮，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。也就是說，投資性房地產的計稅基礎是其歷史成本，無需考慮投資性房地產重估增值部分的稅收。因此，無論企業采用何種模式，其應納稅所得額是一樣的，其應交稅費也是差不多的。但是，若企業采用成本模式，由于新會計準則和稅法的處理基本一致，企業完全可以根據會計核算的利潤直接計算所得稅，比較簡單；若采用公允價值模式，考慮到會計和稅法處理的差異，企業不能根據利潤直接計算，而只能通過納稅調整計算應納稅所得額，勢必將增加核算的難度及工作量。

2、對利潤的影響

成本模式下，按期對投資性房地產計提折舊或攤銷，造成企業成本費用的增加，但當期計提的折舊費用和攤銷費用可在稅前抵扣，有一定的抵稅作用。如果發生減值，還要計提跌價準備，同時，《企業會計準則第8號——資產減值》中規定，已經計提減值準備的投資性房地產，其減值損失在以后的會計期間不得轉回。該規定明確了企業不得調整利潤。一般情況下，除非對投資性房地產進行處置，否則不會創造利潤。

公允價值模式下，不必對投資性房地產計提折舊或攤銷，減少了當期費用，當然就相應增加了當期利潤。在此核算模式下，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與賬面價值的差額調整當期損益。因此，會計利潤會隨公允價值的變動方向而上下波動。同時，公允價值計量的投資性房地產會進一步弱化凈利潤與現金流之間的關系。在資產負債日，將投資性房地產的公允價值變動計入當期損益，對于增加的當期損益，在沒有對投資性房地產處置前是沒有相應的現金流入的，因此在沒有現金流入或流出的情況下報告利潤的增減，只會增大利潤的分配難度。并且，由于公允價值計量帶來的利潤總額的增加必然導致企業繳納的所得稅的增加，就意味著現金流出的增加，而公司投資性房地產市場增值只是賬面收益，在沒有處置前是不能導致現金流入的，因此會降低公司的收益質量。

3、對企業管理風險的影響

成本核算模式對企業的利潤影響較小，按照《企業會計準則第8號——資產減值》規定，如果存在減值跡象的，進行減值測試，計提相應的減值準備。同時，該準則還規定：“資產減值損失一經確認，在以后期間不得轉回。”這項規定明確了企業不得調整利潤，但卻隱蔽了投資性房地產的風險。

在公允價值模式下，投資性房地產的公允價值變動將加大凈利潤的波動幅度，雖然容易影響企業的眾多利益相關者，甚至影響公司的股票價格，但是卻揭示了投資性房地產的公允價值變動風險，可以減弱企業的風險。

4、對財務分析的影響

新準則要求企業無論是采用成本核算模式還是公允價值核算模式，都必須將投資性房地產獨立作為一項資產核算和反映。因此，原來分別計入固定資產和無形資產中核算的投資性物業，將單獨列出。這樣變化，使流動資產的規模下降，從而使流動比率下降，企業的短期償債能力減弱。但是實際上，企業的償債能力并沒有發生變化。同時，由于流動資產規模下降，卻提高了流動資產的周轉率。因此，新準則下，財務比率分析可能不能真實反映企業的財務狀況。

四、結語

公允價值模式與成本模式之間的不同點其實是很明顯的。成本計量模式所注重的是已經發生的交易或事項，它把投資性房地產的計價功能主要轉交給了市場，而僅僅對取得的成本或收入進行估計性的跨期配比。公允價值所強調的則是動態及時地反映企業的價值變化即使交易或事項尚未發生，只要有證據表明投資性房地產的市場價值或預期價值發生了變化，那么財務會計就必須對賬面價值進行調整并在表內進行反映，同時還需在表外進行披露。因此，公允價值能夠及時調整投資性房地產的賬面價值，使會計所提供的信息更能滿足投資者、債權人等信息使用者的要求，從而也就使財務信息更具有了相關性。

成本模式和公允價值模式本身并無優劣之分，關鍵要看該模式是否適用于企業。成本計量模式沿用傳統的資產計量方法，會計處理相對簡單，不受公允價值變動的影響，使得企業的資產狀況及盈利水平較為穩定，不容易被人操縱；公允價值模式則能使企業賬面價值更加及時、客觀地反映市場的公允價值，但公允程度不易控制，并且容易造成利潤的較大波動。但是從國際會計發展趨勢來看，應當鼓勵公允價值模式在投資性房地產后續計量中的應用。

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（責任編輯：陳丹）