綠城的天，是中交的天

龔小峰

“兩年后年度銷售額超1000億，五年內超1500億”，讓很多人沒想到的是，提出這一高速擴張目標的企業，竟然是遭遇了分分合合的綠城。

隨著九龍倉退出綠城董事會，以宋衛平為代表的老綠城、九龍倉、中交三分天下的格局被徹底打破，中交開始全面掌權并改造綠城。

中交系全面掌權

九龍倉退出綠城董事會的消息讓人嘩然。7月6日，綠城中國發布公告，董事會成員周安橋與徐耀祥辭去現任職務。至此，九龍倉完全退出綠城董事會，以董事外股東身份成為資產管理人。

綠城中國在公告里透露，作為九龍倉代表，周安橋和徐耀祥不同意中交方面不按比例地委任5位中交集團代表進入董事會，所以決定退出董事會。

在隨后發布的一封公開回應的聲明中，九龍倉含蓄說明了退出原因，其中三提宋衛平并表示“絕無控制、全購綠城或其他野心”。2012年，綠城瀕臨破產，九龍倉是因宋衛平而選擇收購綠城股份；如今選擇退出綠城董事會，也是因為“宋主席及壽柏年行政總裁先后退下火線”。

尤其是“事過境遷”一詞頗有意味，三年間，九龍倉經歷了與融創和中交系的博弈，個中滋味不足為外人道。尤其是中交方面的強勢，讓九龍倉這個財務投資者顯得尷尬。

中交集團持有綠城中國28.912%股份，為綠城中國第一大股東。九龍倉持股24.288%， 為第二大股東。在他們辭任前，綠城董事會有13個席位。其中，第一大股東中交已占4席，綠城方面占3席，第二大股東九龍倉僅占2席。

隨著中交對董事會控制權的不斷增加，九龍倉的不滿情緒早就已經在綠城內部發酵了，九龍倉認為其持股比例與發言權不匹配。九龍倉認為中交所獲席位超出了合理的持股比例，三方就董事會席位協商一直未能達成一致。

“這件事倒是沒聽說雙方有什么不愉快的事情發生，至少表面上挺平靜。”綠城一名中層人士告訴記者。隨著周安橋及徐耀祥請辭董事會職務，九龍倉轉為在董事會外以股東身份，繼續支持綠城。

九龍倉辭任后，董事會成員由13人變為11人，獨立非執行董事由3人變為1人，其余不變。其中執行董事6人：宋衛平、朱碧新（中交）、壽柏年、孫國強（中交）、曹舟南、李青岸（中交）；非執行董事1人：劉文生（中交）；獨立非執行董事4人。

隨著九龍倉退出，中交系占據董事會4席，綠城占據3席，這意味著中交系已經全面掌控綠城。綠城公告還透露，中交集團打算委任5位代表進入綠城中國董事會。這意味著，在九龍倉退出董事會之后，中交會繼續派代表進入，加大其在綠城中國董事會的決策權和表決權。

不過，九龍倉集團一位人士表示，九龍倉只是從管理層中淡出，目前仍是綠城的股東之一。“我們沒有說要從綠城撤資，也沒有發過從綠城撤資的公告。”

中交入股綠城半年來，步步為營。先是與九龍倉并列第一大股東。今年5月份，中交低調收購綠城小股東羅釗明股份，將綠城股份增至29%，超越九龍倉成為綠城第一大股東。此外，中交不斷謀求增加中交在董事會的席位，由2個席位增加到4個席位，根據綠城公告，中交還將增加1席董事席位。

中交系在綠城核心平臺綠城房產成為主導力量。先期進入綠城董事會任職執行董事的中交系孫國強已經任命為綠城房產董事長，綠城方面代表應國永則為綠城房產總經理，同時，綠城房產6席執行總經理，中交占據三席，財務則為中交系李青岸負責。

改造的千億計劃

對于中交在綠城的野心，中交集團總經濟師劉文生曾直言不諱地對媒體說：“我們要改造其董事會，要有更多投票權，保證大股東在里面能行使決策權。我們強勢進入綠城管理層，就是要改造其管理架構，包括內控、業務發展戰略等。”

這個設想在最近得到了徹底的貫徹。7月初，綠城在浙江舟山朱家尖威斯汀酒店召開了“2015年半年度經營工作會議”，綠城集團董事長宋衛平依然是主持人。這場“舟山會議”持續了3天，氣氛并不輕松。

記者從獲得的綠城《2015集團半年度工作會議紀要》看到，其戰略目標為：到2017年末，公司銷售額超千億，2020年，公司的銷售規模則超過1500億元。綠城相關人士表示，公司在內部已經明確提出了上述目標，不過暫時還沒對外正式公布。

從2012年到2014年，綠城合同銷售金額分別為537億元、621億元和794億元，按照這樣的發展速度，看不出在2017年可實現千億元計劃的跡象。但數據顯示，綠城業績還在繼續向好。

綠城中國發布的2015年上半年未經審核的營運數據顯示，2015年上半年，綠城集團合同銷售金額約為人民幣323億元，相當于完成年初制定的全年目標54%。這份成績單比外界預估還要好。

對于千億目標的信心，一大部分來源于中交的殺手锏——天量土地儲備。目前中交建集團旗下的中交地產和中房地產土地儲備合計達到1.7億平方米，為中國房企之最，其中相當部分靠近交通樞紐，它同時擁有大量一級土地開發項目。這些都能成為今后綠城的優勢。

綠城今后項目的建安成本也會被嚴格控制和壓縮，來自中交集團的財務要求是，綠城新增投資項目將“與同類型的代建項目進行成本對標，深入挖掘成本優化空間，力求將建安成本下降15%左右”。

如果上述目標只是從盈利和成本角度來看，那么，按照本次會議的最新發展規劃，綠城堅持20年的高端住宅開發定位也將顛覆性改變。綠城最新提出的“橄欖形格局”顯示，未來產品線的60%會做成“短平快”開發模式的“高性價比”產品，高端產品僅剩20%，和保障安置房對等。而此前，綠城的高端房占比曾一度達到50%左右。

不只是國內市場，中交借助綠城開發優勢拓展海外市場，已經進入實質階段。據記者了解，綠城集團行政總裁曹舟南在6月上旬專程奔赴北京，和中交高層商討了雙方下一步計劃。雙方討論的焦點有可能是海外地塊的合作開發，因為曹舟南在6月底飛赴澳大利亞，去考察了中交在那里擁有的幾塊土地。

上述文件顯示，8月上旬，綠城將正式對接中交地產，實施“走出去”戰略，合作開發中交集團在海外的現有土地儲備，并借助中交在海外的資源優勢，獲取優質土地。至2017年末，“海外業務漸成規模”。

宋衛平的心態

如今的綠城，已經不是當年老宋的綠城，更可以說，綠城已經“變了天”。

最近，綠城董事長宋衛平在接受上海媒體采訪時明確表態，綠城房地產今后將成為央企中交集團的一個重要組成部分，“我認為這對綠城是有好處的。”

宋衛平得到的第一個好處，就是融資。宋衛平近日還表示，綠城發展這么多年，深感民營企業的艱難，尤其是資金鏈方面，在中交進入綠城之前，綠城是特別純粹的民營企業，但是因為金融資源的不均衡，加上經濟、政策導向等變動，使得綠城的生存前景非常艱難。

央企融資的優點是資信好、規模大、成本低，綠城在中交集團的蔭蔽下，已然在融資方面可以享受更好的待遇。綠城近期公告稱要提前贖回總額超過40億元的票據，目的是引入中交集團作為票據發行契約中的“中交集團獲許持有人”及“合資格相關實體”等。

預計綠城房地產在贖回這些票據后，公司新發行的票據將比原來的利息成本更低。

“在中交的管控下面，綠城源于政策面、源于資金不足而無法應對的艱難局面可能會好很多，中交集團可以彌補綠城的短板。”宋衛平認為，“最起碼在五年十年中，我相信央企對資源的把握是有優先地位的。”

宋衛平在多個場合對中交集團都不吝溢美之詞，“他們的姿態非常靠譜，綠城與中交集團在很多方面都有共識。”在其看來，“中交并不想把綠城變成一個普普通通的房地產公司……我們可能會丟掉一個以往非常有自身特征的綠城，但是會帶來一個比較穩健的綠城。”

規模與利潤，曾是綠城此前的合作伙伴融創最為看重的目標，而融創在區域和產品上的取舍激怒了宋衛平，但最終，綠城還是提出了千億目標，走上了快速發展的道路，甚至一改綠城的產品定位，主打“短平快”的高性價比產品。

對于這個決定，此時沒人能揣測出宋衛平究竟是何種心情。“是不是宋的本意我并不清楚，估計還是中交的目標吧，至少宋衛平認可了。”上述綠城中層人士表示。

亦有一名業內人士私下聊天時表示，宋衛平之所以能忍受央企的改革，而無法容忍融創的舉動。除了央企確實更加穩健之外，另一點可能是，聰明而自負的宋衛平寧愿得到央企的“蔭蔽”，也不希望另一個民營企業家在綠城內蓋過他的風頭。

中交系地產版圖初現

在強大攻勢下，中交系的地產版圖逐漸清晰，將誕生由A股中房地產、港股綠城中國和海外業務三平臺組成的中交系地產平臺。而綠城中國，很可能成為中交集團的“子公司”。

劉文生在接受媒體采訪時曾表示，中交本身的房地產業務和綠城的差距較大。盡管是國資委圈定的以房地產為主業的16家央企之一，但中交建在2014年的銷售收入只有80多億元，利潤更是只有2億元左右。

中交集團在不久之前提出“五商”戰略：要打造成為工程承包商、城市綜合體開發運營商、特色房地產商、基礎設施綜合投資商、海洋重型裝備與港口機械制造及系統集成總承包商，其中房地產為中交建重點發展的主業之一。

但中交地產板塊業務分支龐雜，且無強有力的品牌支撐。入主綠城后，中交已開始對旗下地產業務整合，主要動作是將中交地產與中房地產合二為一。

從中交舉動來看，其目標就是要控股綠城，并實現財務并表。但新的疑問是，中交是否可能對綠城發起要約收購。目前中交持有綠城28.912%的股份，一旦繼續增持股份，超過30%，就需要發起要約收購。這對綠城來說，將是一個新的考驗。盡管中交著力打造以綠城為主的房地產業務，不過也沒有完全放棄“嫡系”房地產業務。除了打算在深圳成立地方平臺公司，近日順德也與中交啟動合作“造城”項目，合作開發的項目區域位于大良、容桂、勒流、杏壇、均安五鎮交會處，區域內一期商業住宅用地規劃面積4005畝。