盛夏的果實

自曾暉+孔炩杰

7月，北京新盤成交輕松突破8000套，二手住宅成交突破1.9萬套，分別創下今年月度成交新高，部分新盤號稱“日光”，買賣雙方信心恢復，看漲預期重回樓市，使得開發商推盤積極性大增，8月盛夏，預計有30個新盤入市。

開發商加快推盤

亞豪機構數據顯示，7月（截至7月29日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交8489套，相比6月全月成交多出587套，創下今年月度成交新高。

記者了解到，7月入市項目當中，首開國風美唐、首開·香溪郡、富力運河十號、V7九間堂等多個項目均對外宣稱實現“日光”。

市場回暖，售樓處重新人氣高漲，開發商也開始加速推盤。大興舊宮一個樓盤的營銷負責人表示，今年6月前，市場上的多數新盤都需要有小半年的蓄客期才敢入市，很多項目從去年開盤一直拖到6月才入市，定價上也盡量模糊，但7月市場強勁回暖，登記客戶較多，該項目預計1-2個月的蓄客就將再開一棟樓。

據亞豪機構統計數據顯示，2015年8月，北京商品住宅市場預計將有30個項目入市，其中包括首開萬科城市之光、首創·禧瑞墅、嘉誠中心等13個純新盤，以及包括領秀翡翠山、五礦萬科·如園、龍湖長城源著等在內的17個老項目后期。

記者了解到，預計8月入市的30個項目中，西城區、朝陽區、海淀區都有新盤入市，預計報價都在4萬元/平米以上，但整體上有15個項目位于六環外，11個項目位于五環—六環之間，即26個項目位于五環外。業內人士指出，這是因為北京商品住宅存量當中有將近80%的比例位于郊區。

此外，共有13個項目屬于不限購的商住盤，在北京六環外住宅都超過2萬元/平米的現實之下，商住價格也快速拉升，而在樓市重回看漲預期、報價上漲的背景下，越來越多的項目以提供精裝修來增加性價比。

新盤供不應求

從市場報價看，量增后報價提高成為普遍現象，雖然北京市住建委數據顯示，截至7月29日，北京商品住宅成交均價為26545元/平方米，環比下滑約10%，記者了解到，這是因為7月有部分低價回遷房簽約，但回遷房并未算入保障房、自住房內，拉低了商品房均價。

“我們監測的新盤純商品住宅的均價至少上漲了15%，”順義一個房地產項目營銷負責人表示，成交量上漲，使得庫存大量消化，但同時由于土地價格高、供應少，新盤的供應不足，剛需購房者可以挑選的普通住宅會越來越少。

數據顯示，7月純商品住宅新盤成交突破8500套， 但7月新入市的純商品住宅供應只有3704套，環比6月下跌了27%。

業內人士表示，一方面樓市成交連續在5月、6月、7月上漲，市場需求、信心已經穩定；另一方面2014年以來土地出讓中，自住房、商業配建比例越來越高，2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的僅有4宗，純商品住宅用地的空間被大幅擠壓。

亞豪機構副總經理高姍表示，預計今年后四個月成交量仍將持續上漲，而新盤市場處于供不應求狀態，未來住宅新盤將形成自住房與豪宅為主導的二元模式，房企的漲價預期將會越來越強。

新房“外擴”成趨勢

據機構統計，8月預計開盤的項目中，有15個位于六環外，占到新盤總數的半壁江山。比如，房山的北京城建琨庭是老項目后期， 85-118平方米二居和三居，預售價格為1.55萬元/平方米；密云的龍湖長城源著，40-80平方米的兩居躍層洋房價格為85萬-120萬元/套，算下來的單價在1.6萬元左右，還有少量的70-110平方米疊院房源，單價不到2萬元/平方米；昌平區的嘉誠中心，主打40-80平方米開間，價格為2.3萬元/平方米；順義區的首開·中晟廣場為商住LOFT產品，價格預計在2萬-2.3萬元/平方米。

日前，記者來到位于房山竇店的北京城建琨庭探訪時，銷售告訴記者：“房山區的房價基本在2.5萬元/平方米左右，竇店這邊一直都在1.5萬元/平方米左右，和去年相比，項目銷售價格漲幅不到1000元/平方米，主要原因是開發商在別的地方拿了塊地，想快銷來周轉資金。”劉女士在北京西站上班，5月份在琨庭買了房，現在的房屋正在裝修。她無奈地對記者說：“到時候房子裝好了，我打算去房山找份工作，那兒離家近，也更方便照顧孩子。”

“買不起六環內的房子，關鍵是購買力的增速低于房價的漲速。”亞豪機構市場總監郭毅認為，隨著城市未來的布局調整和土地供應量的現狀，六環外購房已成為一種趨勢。

偉業我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉表示：“六環外的商品房優勢還是價格上。但事實上有一個問題是，大部分的就業機會都集中在城區，教育醫療和公共設施也集中在城區。未來在北京新城市規劃里面，應該把產業布局進行調整，包括教育醫療等公共資源分配更合理。”

高端老盤漲價“兇猛”

隨著7月樓市新盤成交沖高，“量增價升”的樓市規律也在8月預計入市的30個新盤上應驗，僅有少部分項目由于后期庫存較大或開發商急于回款、報價沒有出現上調，如位于豐臺王佐鎮的領秀翡翠山、位于昌平的花雨汀等，多數新盤、老盤上調報價，漲價成為主流。

記者走訪了解到，如位于門頭溝的住宅新盤電建地產瀧悅公館報出3.5萬元/平方米，售樓里銷售人員“下期馬上大漲價”的論調又卷土重來。

但漲價最猛的是高端住宅的老項目后期，如位于海淀區的京投銀泰·琨御府邁入10萬+頂豪門檻，新品報價達到10.5萬元/平方米，此前均價為7.3萬元/平方米；位于海淀的五礦萬科·如園新房源報價為6.5萬元/平方米；而今年4月北區房源報價6萬元/平方米。

記者從琨御府了解到，8月預計入市是項目的樓王，為升級產品，共有136套住宅，戶型為156-205平方米的三居、四居，兩梯兩戶、精裝交付，目前排號數已超過了房源數。

而位于朝陽望京的臻園三期雖然“售價未定”，但銷售報出57000元/平方米均價，相比上期開盤報價50000元/平方米出現大幅上漲。

“8月開盤的三期新房源均價在57000-58000元/平方米，”臻園銷售人員表示，最小戶型187平方米，1000萬元/套起，最大戶型245平方米，1450萬元/套起，排號登記的客戶必須提供500萬存款的銀行存單原件，以及1000萬的資產證明。亞豪機構副總經理高姍表示，由于住宅土地供應有限，市場供需失衡愈發嚴重，未來純商品住宅項目的價格上漲已成定局。

商住項目入市搶客

8月預計入市的30個新盤中，有13個是商住項目，約占一半，位置最優的是位于西城區的老商住項目“新年華SOHO”，再次入市報價4.4萬元/平方米。“預計8月開盤，產權剩下40年，所以價格很優惠，”新年華SOHO銷售人員對記者說，這是2005年拿下的土地，8月推出的房源最小戶型為35平方米，報價約150-160萬元/套，還贈送精裝修和家電。

記者走訪了解到，由于住宅新盤供應不足，商住項目人氣漸長，如位于通州的老商住項目后期的朝北8080，目前報價上漲到2.4萬元/平方米，預計三季度入市的通州核心區商住項目如綠地中央廣場、保利大都匯等報價都超過3萬元/平方米，而位于大興的泰禾中央廣場，作為純新商住項目報價3.5萬元/平方米創下大興商住價格新高。

8月入市的商住項目中，順義區占比最高，有5盤預計入市，相較而言，順義板塊的商住項目售價也相對較低，在2萬元/平方米以上。

位于順義的商住新盤空港國際銷售人員表示，項目預計8月底推出層高4.5米的LOFT和平層公寓，最小戶型分別是59平方米和45平方米，全精裝修，預計59平方米loft報價150-160萬，約合2.5萬元/平方米，平層公寓報價則在1.8萬-1.9萬元/平方米。

“相比通州、大興，順義的房價很平穩，并沒有明顯上漲，”空港國際開發商、和裕地產營銷中心總經理王騫表示，預計下半年順義將有一輪補漲，由于空港國際主打“輕奢”風格，性價比較高，預計會吸引自住和投資客群。