物業棄管問題研究

侯瑛

[摘 要]改革開放三十多年來，城市的發展可以說是鑒證改革發展成果的重要方面，城市的發展與百姓息息相關，這其中的住宅條件的變化使百姓的幸福感指數不斷上升，住宅小區的建設規模和產權制度都發生了深刻的變化，這些都使城市化有了巨大的動力源。但同時，由于種種矛盾因素的存在，導致一些棄管樓出現。住宅小區物業棄管問題已經影響到了居民生活品質的提高，成為影響社會和諧與穩定的潛在因素。

[關鍵詞]物業;棄管;對策

[中圖分類號]C91 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009 — 2234（2015）03 — 0073 — 02

一、物業棄管產生的背景

所謂物業棄管，是指產權單位由于經營狀況不好等原因破產，或由于物業服務公司與產權單位存在矛盾糾紛，或由于物業服務公司與業主之間產生矛盾，導致產權單位和物業服務公司都不管的小區。物業棄管又不可一概而論，棄管小區區分為“完全棄管小區”和“基本棄管小區”。“完全棄管小區”的形成是根源于企業破產等原因而導致住宅小區失去管理者。“基本棄管小區”與完全棄管小區的不同是產權單位依然存在，雖然如此，但是企業效益不好，沒有能力來對小區進行管理。除了以上兩方面，棄管小區的形成還源于物業服務公司與業主因為服務質量、收費等產生不一致，雙方關系陷入惡性循環，從而使得物業服務公司放棄管理的小區。

棄管樓問題的發生原因盤根錯節，不是單方面所能造成的，這其中有很大成分是歷史原因，所以物業棄管問題的解決也不可能一蹴而就，必然要經歷一個循序漸進的過程。如前所述，幾方面的原因造成了棄管小區的形成，這些都是客觀原因，另外，還有一些小區的公共面積比較小、或屬于城市邊緣區域的住宅，往往會遭遇物業費收繳困難、有償服務形式不暢，這些大多與業主的主管因素相關聯。在這些物業棄管小區中，有若干種情況：比如說有的業主是有產權證的，但同樣享受不到相應的物業管理服務，一些公共面積和周邊設施沒有人來管理維護;還有部分業主是只有購房的合同發票，只差辦理產權登記，若干年后可能已經找不到開發商，也就無從辦理產權證，形成了歷史遺留問題;還有一些住戶持有公房租賃證，但年久已經沒有人收租管理，住戶又聯系不到產權單位，這就給住戶在房屋維修、更名、參加房改購房等環節遇到問題阻礙。

二、“棄管樓”形成的根本原因

（一）法律法規不完善

凡事沒有規矩不成方圓，沒有了法律依據，在很多時候會帶來一系列問題，物業棄管問題的產生很大程度上都源于此，產權關系不明確、法律責任意識淡漠，物業、社區、派出所等部門之間的聯系不緊密，這些造成了業主與物業公司之間的矛盾糾紛，而相關職能部門又沒能及時的發揮應有的作用，來調解糾紛，這就使得事情發展愈演愈烈，最后職能以物業棄管收場。其實這些都是因為在法律上沒有對各方面事項有個細致整體的規定與界定，這樣勢必造成混亂。

（二）業主委員會未發揮應有的作用

業主委員會設立職能之一就是在業主與物業公司之間產生矛盾之時能夠起到中間協調的作用，然而在很多情況下，小區雖然有業主委員會，但其并沒有定期組織召開業主大會，一些重要的問題也就沒有得到及時的商討，這樣的業主委員會并未真正發揮作用，導致業主與物業之間的矛盾無法通過正當的途徑獲得解決，最終導致物業棄管。

（三）物業公司服務水平不高

所謂行政管理的模式，也就是由政府的房管部門對城市房屋采用行政管理的手段。長久以來，我國對城市房屋都是采用的此種管理方式。雖然，現在這種管理模式已經被新模式替代，但一些陳舊的想法和方式仍然被保留下來，并體現在一些物業公司的運營過程中，比如說有些物業不夠尊重業主，很多事項不能及時公布溝通，單純的認為自己本身就是管理部門，凌駕于業主之上，服務態度不好，甚至有時為了自身的利益不惜損害業主的利益，這些都是舊模式遺留的糟粕。

（四）業主的認識不到位

業主認識不到位分為主觀與客觀兩方面。有些業主對物業管理方面的了解很少，自然對物業公司的管理運營也就不明了，有些時候會對物業工作產生不理解甚至阻礙，這是客觀原因造成的;另外，有些業主不繳物業費，這就是主管原因了，這部分群體又分為三類，一是確實是經濟困難，無力支付物業費;二是惡意欠繳物業費，他們有支付能力，但是看到有的住戶不交，若自己交了就吃虧了，或者是別人交了我也不交，在這種不吃虧與占便宜的心理影響下，都會對繳納物業費產生抵觸。三是當業主的期望值與獲得服務質量不一致時，也會選擇不繳納物業費作為發泄手段。

（五）相關管理部門責任意識不夠

物業工作完成的好需要社會多方面的共同作用，它是一個系統工程，工程的質量很大程度上要取決于各個職能部門溝通、協調與配合，有一個環節出現漏洞或松懈都會影響到最終的結果。在物業管理工作中，業主具有分散性，這一特性就更加需要職能部門的主動性，對于業主委員會的運作等都要靠部門的積極引導，這樣才能把物業服務工作引入良性循環的軌道。可是在現實中，政府職能部門并沒有發揮自身作用，這必然會給物業棄管問題留下隱患。

三、解決物業棄管問題的對策

（一）引入新機制

1.分層管理

物業棄管歸根結底就是無人問津的狀態，所以要改變這種現狀，就要最終實現“要有人管、有人問、有人關心”，要想實現這一目標就要建立建立市、區、街道、社區四個管理層級。物業管理工作由區政府負全責;市房產部門負責行業指導和監督;其他相關部門按照職責分工完成分內工作。

2.強化政府職責

物業管理工作好的開始就是收費標準科學、合理、明晰，政府相關部門應該制定符合不同品質、規模、口碑的物業公司的收費標準，不能一概而論，如果在最初始的制定標準環節就不合理，必然會造成業主期望值與所獲物業服務質量的不符合。對于受支付能力所限而無力承擔物業費的，也應該有相應的補貼辦法;對于惡意欠繳者適當時可以通過法律途徑來解決。

3.建立市場化的長效機制

要想促進物業管理行業的長足健康發展，就要使其在市場競爭的環境中求生存、求發展，小區居民可以根據自己的感受通過業主委員會表達自己的意見，必要時可以通過投票裁定物業管理公司的去留，在這樣的環境中，物業公司才能有壓力，才有積極性、主動性不斷創新發展，也才能不斷成長為優質企業。

（二）多種管理模式并存

針對不同的物業棄管情況要因地制宜，根據實際采取不同的手段進行解決，這就涉及到多因素共同治理，政府、原產權單位是解決問題的關鍵。

對于完全棄管小區的解決劃分兩類：企業破產原因致使物業棄管的，可以考慮利用部分清算資金來完成物業維護工作;沒有清算資金的，就需要靠政府出資完成先期維修工作。

對于基本棄管小區，由開發商原因造成的，應有政府出面責令其完成房屋維修工作，都妥當后交由政府管理;單位原因造成的，同樣要經過維修后由原單位接管，否則由政府協調業主委員會進行管理;物業原因造成的，協調業主委員會重新選擇物業公司。

對于產權不明確的，要及時作出公告，再根據情況處理。

（三）嘗試應急維修機制

1.建立應急維修資金

有維修資金的，經過審批程序后可以緊急使用維修資金;沒維修資金的，由區政府建立房屋維修應急周轉資金，用于房屋維修的緊急使用。

2.多渠道籌集資金

物業棄管的最終解決辦法還是要爭取物業接管，在這之前，必須把小區各項問題解決之后，而這又要依賴于資金的充足與否，這勢必要靠多渠道爭取資金來實現。資金來源主要包括以下幾方面：

通過政府投入。這一渠道的打開要根據地方政府的財力，可由政府出資提供專項維修資金，定期劃撥，經過一定的積累后，在適當的時候再移交給物業公司。

通過向責任人追討維修資金。如果開發商或單位沒有繳納維修資金，應由政府強制追繳;對于沒有繳納資金的業主，在聽取民意之后要據實適當收取。

收取物業費。這里包括正常住戶的物業費的收取，也包括利用公共面積的費用收取。

3.設立區域維修中心

按照區域化、市場化、社會化的原則，成立區域房屋維修服務中心。它的工作就是完成范圍內房屋緊急維修工作;中心由政府相關部門組織設立。該組織機構相當于街道的一個職能部門，由物業總公司統一協助管理。

（四）提高物業服務水平

1.立法約束

城市化大發展的當下，小區住宅從建設到銷售再到管理都必然要求社會化與市場化的完美體現。這是人們生活品味提升的標志更是迫切要求，在這一過程中，最為關鍵的還是住進小區之后所享受到的物業管理服務的好壞。棄管樓的存在同時也是物業服務水平不夠高的一個反映，已經影響了居民生活，饒亂了社會秩序，為政府工作帶來新難點。因此，從城市的長期發展來看，應積極著眼于地方性法規的制訂。

2.標準約束

物業棄管很多情況下是物業服務質量沒有達到業主的要求，造成業主的抵觸情緒，以不交物業費為宣泄口，最終造成物業不能正當獲利，不得不撤出小區。所以，物業公司要想在業主維權意識不斷增強的今天依然能在競爭的浪潮中存留下來就必然要提升自己的服務品質，打鐵還需自身硬是亙古不變的道理。由此，物業公司應根據自己的市場定位來制定收費標準，按照“優質優價，等價有償”的原則確定服務成本。

3.爭取業主的廣泛參與

讓業主真正參與到物業管理工作中來，才能達到相互理解的良好效果。業主的積極參與在一定程度上對于物業發揮職能也有鞭策的作用，同時人多主意就多，所謂眾人拾柴火焰高，這在小區物業管理工作上也是一條真理。

4.提高物業從業者素質

物業管理行業對員工道德素質的要求更高于專業素質。同樣的物業管理工作，不同的人來從事，最終的效果也不會相同，專業技能水平高，道德素質高的從業者必然時時事事都能從業主的角度出發，真心為其服好務，也只有這樣的從業者才能長久的維護自己的公司，促進其得到競爭力和好口碑。所以，好的物業管理從業人員無論對于公司還是業主都是有利的。

5.重視媒體的輿論導向作用

在信息技術迅猛發展的當今，媒體對于物業管理行業也有著至關重要的作用，如何利用好媒體的正面輿論導向作用是非常必要的。但很多情況下媒體對于物業的關注點都停留在負面的報道上，這對于物業服務行業非常不利，因此，應通過物業協會針對人們關心的事項，統一定期對外發布，化被動為主動。

〔參 考 文 獻〕

〔1〕 王貴嶺.物業管理〔M〕.北京：中國物價出版社，2003.

〔責任編輯：陳玉榮〕