未來10年，樓市何處去

在過去的10年里，關社稷、涉民生的樓市可以說是一直牽動人心，政策調控、專家解讀、漲跌傳言紛紛擾擾，從未間歇。在未來10年，中國房地產又將呈現怎樣的發展趨勢？

本文梳理了未來十年房地產將呈現的11個發展大趨勢，如下：

1 城市之間房價差距將更大

政府一直希望在城鎮化過程中，促進大中小城市的均衡發展。但由于公共資源無法均衡配置，發展機遇更多地集中在首都、直轄市、省會城市和特區，所以城市發展中的“馬太效應”將日益明顯。

過去5年里，中國形成了“三大三小”共6個人口增長中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周邊城市；“三小”是鄭州、長沙和“廈門+泉州”。在資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京會成為明星城市。上述這些地方，其房價將獲得人和錢的雙重支撐。

2 大城市房屋日益資產化

一線城市，以及10個左右的二線城市，其中心區的物業將日益資產化，而且投資人將全球化、全國化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業等原始屬性。對于多數中國人來說，房子最令人痛苦的時代過去了。絕大多數城市的95后，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產泡沫帶給我們的最大福利。

3 小戶型將機械化

在大城市中心區，機械化的小戶型將崛起。20來平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過折疊、打開，創造出豐富的生活場景。開發商也將越來越像客機、游輪的生產商。

4 逆城市化很難出現

很多國家在充分城市化之后，會出現逆城市化。也就是城里人到農村買地，建別墅。未來10到20年，中國很難出現這種局面。因為中國人多，耕地少，土地歸國家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農村居住的人，生活不方便、不安全。

5 商鋪面臨價值重估

商鋪面臨的最大問題是，“提袋消費”（服裝、鞋帽、家電等）日益被網購取代，支撐商鋪價值的只剩下“體驗式消費”（餐飲、電影、培訓、溜冰場）。傳統商業旺區的街鋪，可能是最危險的資產，因為單價太高。“一鋪養三代”越來越困難，“三代養一鋪”的悲劇隨時發生。

6 寫字樓跟住宅價格將長期倒掛

在一線城市，一直存在一種現象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓（含商務公寓），住宅更貴。為什么？

原因有三：第一，商業物業基本上不與入學關聯，不能落戶口；第二，商業物業土地使用年限短；第三，管理費水電價格高，一般不能通煤氣。

網絡時代，在家辦公、分散辦公、郊區辦公正在成為時尚，寫字樓的“剛需色彩”不足。一個人在辦公室，可能只需要3平米就夠用了，但對住宅面積的需求是多多益善。未來這種現象將持續，投資房地產還是要首選大城市中心區的住宅。當然，如果你希望現金流充裕，就是要投資好的寫字樓。

7 房產稅對市場影響不大

由于絕大多數城市房地產出現了拐點，為了穩增長，國家不太可能出臺過于嚴厲的房產稅。房產稅是地方政府的稅源，將來肯定會因地制宜，稅率各不相同，減免政策也不相同。一線城市的房產稅率肯定會最高。整體而言，房產稅對房價影響不大。

8 計劃生育政策利好作用不大

全面放開二胎，已經沒有任何懸念，只是時間問題。未來，可能還會有更寬松的人口政策。否則，中國在幾十年之后，將面臨嚴峻的人口危機（例如過度老齡化，勞動力不足等問題）。這對樓市構成長期利好，但作用可能沒有想象的大，因為生兒育女的成本越來越高，年輕人在生育上的積極性在下降，這也是全世界的趨勢。也許早晚有一天會有地方政府會這樣宣布：多生一個孩子，獎勵半套房子。

9 大城市的房價：漲漲漲！

中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢一旦形成，很難改變。你讓中國人過“買個牙刷也要開車10分鐘”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房價很難回落。加上人民幣貨幣供應量長期偏高，所以房價只能不斷上漲。

以美元計價，中國大城市的房價或許會在未來幾年出現波動、反復，甚至下跌。但以人民幣計價，房價的大趨勢是不斷上漲。換句話說，這里面有很大的因素是貨幣貶值。

10 房地產企業將大量消亡、轉型

2014年2月，有人寫過一篇文章，題目是《2014：開發商的“逃命年”》。逃亡的路線包括：逃離三四線城市、逃出郊區、逃離高債務、逃向多元化、逃往海外。現在看來，都應驗了。

未來10年，這種趨勢將延續下去，大量中小房企將被收購，轉型，或者死亡。最終，國內也許只剩下一百來家大房企，而且是多元化發展的。大量的人員，將離開這個行業另謀出路。

11 “互聯化+房地產”泡沫將破

移動互聯網帶來的新一波網絡熱，如今在中國和美國同時達到了頂點。

2016年很可能是“互聯網+”一次全面的退潮。沒有盈利模式的“互聯網+房地產”企業，將有一批死于“彈盡糧絕”。但互聯網對房地產的重塑，卻不會停止。

《中國經濟信息》綜合報道endprint