資源質(zhì)量評價比較法在旅游娛樂用海評估中的應用＊

趙夢，岳奇，梁湘波

（國家海洋技術(shù)中心 天津 300112）

隨著我國海洋經(jīng)濟的發(fā)展，海洋開發(fā)利用廣度和深度不斷拓展，市場機制在海域資源利用配置中基礎性作用越來越重要。目前，旅游娛樂用海情況普遍，已經(jīng)在海域市場中占據(jù)大量份額。同時，涉及政府行為的提前收回補償和經(jīng)濟損害賠償、二級市場轉(zhuǎn)讓和出租等活動，都需要通過評估來確定合理的價格，以適應市場經(jīng)濟條件下資產(chǎn)流轉(zhuǎn)和管理的需要。但是，由于旅游娛樂用海的特點及復雜性，傳統(tǒng)的評估方法不能滿足各種評估情形的需要，因此，本文探索性地提出了資源質(zhì)量評價比較法。

1 旅游娛樂用海特征

在海域使用分類中，旅游娛樂用海一般包括基礎設施、浴場和游樂場用海3種，具體來說，是開發(fā)海上旅游資源的一種用海形式［1］。旅游娛樂用海不僅具有生態(tài)環(huán)境價值，自然和人文景觀價值也相對其他旅游方式更高。旅游娛樂用海具有以下幾個特點。

1.1 社會發(fā)展的必然形勢

自我國20世紀80年代對外開放以來，沿海地區(qū)經(jīng)濟加速發(fā)展，與國外人員交流也不斷增加。隨著涉外交通、基礎服務設施條件的改善，旅游景區(qū)建設發(fā)展迅速，我國沿海旅游景區(qū)對游客吸引力增加［1］。目前，我國已形成環(huán)渤海、長三角、閩東南、珠三角、海南島等5大濱海旅游區(qū)，濱海旅游業(yè)已經(jīng)成為我國新興海洋產(chǎn)業(yè)之一。

1.2 生態(tài)影響大

旅游娛樂用海常常集中在濱海區(qū)域，以海洋為依托進行開發(fā)建設。適度的開發(fā)能促進濱海旅游資源優(yōu)化配置，但是無序無度的填海、采石挖砂、亂圍亂墾等活動改變海岸地形、地貌，甚至造成部分自然岸線滅失，致使海岸及其周邊海域生物多樣性降低，生態(tài)環(huán)境惡化。從當前來看，濱海旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)帶來的負面作用和消極影響是不容忽視的。旅游娛樂用海的開發(fā)、基礎設施、娛樂設施的建設，對海岸景觀及濱海區(qū)的生態(tài)影響較大，應該客觀地認識濱海旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的環(huán)境效應，進行規(guī)范管理。

1.3 經(jīng)濟效益高

隨著我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，人民生活水平不斷提升，以海岸帶、海島自然景觀、人文景觀為依托的旅游經(jīng)營及服務活動日益增多，海洋觀光游覽、休閑娛樂、度假住宿、體育運動等活動以周邊海域為依托紛紛涌現(xiàn)，旅游娛樂用海的開發(fā)逐漸使濱海旅游業(yè)成為海洋經(jīng)濟極其重要的產(chǎn)業(yè)之一。旅游娛樂用海的經(jīng)濟效益相對較高，增長較快。近年來，全國濱海旅游業(yè)的增加值如圖1所示。

圖1 近年全國濱海旅游業(yè)增加值

1.4 季節(jié)性強

由于旅游娛樂用海的區(qū)位特殊性，使得其接待游客具有季節(jié)性。一般來看，每年的5－10月為濱海旅游旺季，在這個時段，部分地區(qū)旅游用海的收益具有季節(jié)性的特點。

2 資源質(zhì)量評價比較法

目前，旅游娛樂用海數(shù)量不斷增加，對于能夠調(diào)查其收益、開發(fā)投入成本、項目情況的旅游娛樂用海，可以利用成本法、收益法、假設開發(fā)及市場比較法測算價格。

收益法是在估算海域未來每年預期收益的基礎上，以一定的還原利率，折算為評估期日收益總和的一種方法。收益法是評估旅游娛樂用海時常用的方法之一。

成本法就是從經(jīng)濟學中“等量資本應獲得等量收益”的投資角度出發(fā)，利用海域使用權(quán)人對海域的開發(fā)利用中所花費的成本，主要體現(xiàn)在海域取得費用和海域基礎設施開發(fā)費用這一思路，將這部分的投資作為海域的價格基礎，加上相應的投資利潤、利息及增值收益，確定海域的價格［2］。

假設開發(fā)法理論依據(jù)是預期原理，評估時應遵循最佳使用原則、預期收益原則等。如果有一海域開發(fā)者想獲得一塊海域的使用權(quán)進行開發(fā)，期望得到不小于資金投入其他行業(yè)所能取得的正常利潤，此時他愿意為這塊海域支付最高價格等于未來總不動產(chǎn)的售價減去開發(fā)成本和利潤之后所剩的余額［3］。

市場比較法以替代原理為主要理論依據(jù)。通過比較交易實例與待估海域的比較，以條件差異確定海域價格的差異，并根據(jù)差異修正交易實例的價格，最后確定待估海域的價格。

2.1 資源質(zhì)量評價比較法的思路

從資源價值內(nèi)涵和自然資源價值論出發(fā)，旅游娛樂用海的收益更多是依靠資源的開發(fā)利用，實質(zhì)上是資源的價格。在濱海旅游資源中，很多自然資源是天然形成的，人類投入的勞動所產(chǎn)生的價值相當小，因此旅游娛樂用海的資源價值主要體現(xiàn)在其天然價值上。根據(jù)區(qū)位理論，我們不難發(fā)現(xiàn)區(qū)位、類型不同的旅游娛樂用海其開發(fā)價值與規(guī)劃定位也不一樣，海域使用權(quán)人對海資源及其價值的關(guān)注點也不一樣［4］。對于旅游娛樂用海而言，海域使用權(quán)人的目標是收益最大化，因此最關(guān)注旅游娛樂資源所在區(qū)域的經(jīng)濟社會情況、資源豐度和稀缺性、海域的自然條件和基礎設施配套等。然而，對于具有旅游資源潛力但仍未進行開發(fā)利用的旅游娛樂用海而言，可以通過資源調(diào)查，確定其資源質(zhì)量，通過與比準案例的資源稟賦值比較進行價格測算，即資源質(zhì)量評價比較法。

資源質(zhì)量評價比較法是借鑒市場比較法的思路，用資源價值比較的手段評估旅游娛樂用海的價格。首先建立旅游用海資源質(zhì)量評價體系，選擇市場上已經(jīng)交易的旅游娛樂用海作為比準案例，對待評估的旅游娛樂用海和比準案例進行資源質(zhì)量評價，確定各旅游用海質(zhì)量評價分值，以比準案例的價格作為基準，測算待估旅游娛樂用海的價格。

2.2 測算過程簡介

測算過程：① 選擇同用海類型、相似區(qū)域的比較實例；② 選取評價因素及評價指標，建立旅游娛樂用島的資源質(zhì)量評價指標體系，確定指標權(quán)重和具體評分標準；③ 調(diào)查評估對象自然情況、社會經(jīng)濟情況，整理選擇比較實例，根據(jù)具體評估對象用海項目制定評分標準；④ 運用特爾菲法、因素成對比較法等確定評價指標權(quán)重值；⑤ 根據(jù)各評價指標得分、權(quán)重計算各待估資源價值總分和比較實例的資源價值總分；⑥ 確定交易日期修正指數(shù)；⑦ 對比較實例進行綜合條件和交易日期修正，求取評估對象的價格。

3 資源質(zhì)量評價比較法的應用要點

3.1 建立旅游用海質(zhì)量評價因素體系

本文選擇對旅游娛樂用海開發(fā)利用有重要影響，具有典型性、代表性，可操作性的3類評價因素11個評價指標，建立質(zhì)量評價指標體系。

3.1.1 海域基本條件

旅游娛樂用海的開發(fā)利用是一項涉及社會、經(jīng)濟、科技發(fā)展的系統(tǒng)工程。海域區(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)域旅游收入、基礎設施（通水、通電、通信等）完善和科技水平，都對開發(fā)價值產(chǎn)生重要影響。對于旅游娛樂用海而言，區(qū)域旅游收入、區(qū)域內(nèi)配套水平、面積大小及對外交通的邊界程度均能夠反映發(fā)展旅游用海的前景和經(jīng)濟效益。

3.1.2 旅游娛樂資源條件

不同的旅游娛樂資源可以支撐不同項目的旅游娛樂用海。例如沙灘坡度平緩、砂質(zhì)細膩、水質(zhì)較好的地區(qū)，浴場用海會更被游客認同；交通便捷、周邊其他旅游景點集聚的地區(qū)，游樂場等項目客源也會增加。因此，旅游資源條件是衡量旅游資源質(zhì)量的重要因素。除資源類型外，旅游資源是否稀缺、項目景觀的等級及質(zhì)量都是旅游資源質(zhì)量的具體指標。根據(jù)市場規(guī)律，旅游娛樂用海的開發(fā)應根據(jù)當?shù)氐牡貐^(qū)特點，結(jié)合相關(guān)歷史、風貌等進行開發(fā)。在這種情況下，旅游娛樂的資源種類越豐富，娛樂休閑類型越多，資源知名度和稀缺性越高對游客的吸引力越大，發(fā)展旅游業(yè)的基礎越好［5］。

3.1.3 自然環(huán)境條件

自然環(huán)境是旅游娛樂用海質(zhì)量評價的最基本因素。旅游娛樂用海之所以較旅游用地收益高的根本原因在于海域。而恰恰由于海域的系統(tǒng)復雜性，導致海水水質(zhì)、海洋災害性天氣、周邊海域環(huán)境質(zhì)量及氣候?qū)β糜螉蕵酚煤Ｙ|(zhì)量產(chǎn)生較大影響。

周邊有陸源污染物、進行海上重大工程設施建設都會給旅游娛樂用海帶來不利影響。同時，還應注意水質(zhì)評價、表面沉積物污染物評價和海域底質(zhì)評價，若該區(qū)域的水體遭受污染，則作為旅游資源的開發(fā)價值將會大大降低。

旅游娛樂用海具有較強的季節(jié)性，氣候?qū)β糜螉蕵焚Y源的價值有很大的影響，因此，在測算旅游娛樂用海價值、評價其資源質(zhì)量的時候，要將氣候考慮進去。在日常光照充足、溫度適宜、濕度怡人的旅游娛樂用海更容易吸引游客目光，適宜開展觀光、游覽及海洋休閑活動［4］。

旅游娛樂用海質(zhì)量評價因素體系見表1。

表1 旅游娛樂用海質(zhì)量評價因素體系

3.2 確定評分標準

根據(jù)旅游娛樂用海的質(zhì)量評價體系，結(jié)合旅游用海特點及收益特征，將打分標準分為5個分值段。在進行旅游娛樂用海評估時，評估人員可以根據(jù)評估對象的基本情況，結(jié)合評分標準進行打分。

（1）81～100分。評分標準如下：① 海域面積不小于50hm2，區(qū)域旅游收入不少于100億元；② 交通便捷，可通過多種交通方式到達，可進入性好；③ 基礎設施完備，水、電、通信設施齊全，與大陸相連；④ 有4A級以上旅游景區(qū)、國家級風景名勝區(qū)、國家級森林公園、國家級地質(zhì)公園、海洋自然保護區(qū)；⑤ 審美價值高，知名度高，旅游資源組合和諧；⑥ 旅游資源具有獨特性、多樣性；⑦ 海域水質(zhì)條件好，pH值正常，符合一類海水水質(zhì)標準，污染物少；⑧ 氣溫、氣候怡人，全年適游天數(shù)超過280d；⑨ 赤潮、風暴潮等災害少發(fā)，且有健全的應急措施；⑩ 周邊海域環(huán)境優(yōu)美，能與本海域形成觀光優(yōu)勢。

（2）61～80分。評分標準如下：① 海域面積為10～50hm2，區(qū)域旅游收入為50億～100億元；②交通較便捷，可進入性較好；③ 基礎設施完備，水、電要靠島上自備設備提供，有通信設施；④ 有3A級旅游景區(qū)、省級風景名勝區(qū)、省級森林公園、省級地質(zhì)公園；⑤ 審美價值較高，有一定知名度，旅游資源組合較好；⑥ 旅游資源具有多樣性；⑦ 海域水質(zhì)條件良好，pH值正常，符合二類海水水質(zhì)標準，污染物較少；⑧ 全年適游天數(shù)為200～280d；⑨ 赤潮、風暴潮等災害偶發(fā)，且有較全面的應急措施；⑩ 周邊海域環(huán)境質(zhì)量較好，有利于本海域形成旅游優(yōu)勢。

（3）41～60分。評分標準如下：① 海域面積為5～10hm2，區(qū)域旅游收入為25億～50億元；② 交通主要依靠船舶，可進入性一般；③ 基礎設施條件一般，水、電設施不齊全；④ 有2A級旅游景區(qū)、市級風景名勝區(qū)；⑤ 組合條件一般，缺少獨特性；⑥ 具有一定數(shù)量的旅游資源；⑦ 海域水質(zhì)條件一般，符合三類海水水質(zhì)標準，有一定的污染物；⑧ 全年適游天數(shù)為150～200d；⑨ 存在赤潮、風暴潮等災害，且有適當?shù)膽贝胧虎?周邊海域環(huán)境質(zhì)量一般，不影響本海域形成旅游優(yōu)勢。

（4）21～40分。評分標準如下：① 海域面積為0.05～5hm2，區(qū)域旅游收入為10億～25億元；②交通主要依靠船舶，可進入性較差；③ 基礎設施條件較差，無水、無電，有通信信號；④ 有A級旅游景區(qū)；⑤ 吸引力不高；⑥ 旅游資源單一；⑦ 海域水質(zhì)條件較差，符合四類海水水質(zhì)標準，污染物較多，重金屬等污染物超標；⑧ 全年適游天數(shù)為120～150d；⑨ 赤潮、風暴潮等災害時發(fā)，有一定的應急措施；⑩ 周邊海域環(huán)境質(zhì)量較差。

（5）0～20分。評分標準如下：① 海域面積小于0.05hm2，區(qū)域旅游收入少于10億元；② 地區(qū)偏遠，可進入性差；③ 無任何基礎設施，無通信信號；④ 未評定等級旅游景區(qū)；⑤ 缺少吸引力；⑥ 旅游資源匱乏；⑦ 海域水質(zhì)條件差，pH值異常，重金屬等污染物超標嚴重，符合劣于四類海水水質(zhì)標準；⑧ 全年適游天數(shù)低于120d；⑨ 赤潮、風暴潮等災害頻發(fā)，應急措施不健全；⑩ 周邊海域環(huán)境質(zhì)量差，影響本海域的旅游優(yōu)勢。

3.3 海域質(zhì)量評價因素權(quán)重的確定

各評價因素對用海收益的具體作用和影響程度不同，因此選取和確定評價因素后，利用特爾菲法確定的評價因素的指標權(quán)重（表2）。

表2 評價因素指標權(quán)重值

續(xù)表

3.4 評價指標賦分

根據(jù)質(zhì)量評價指標的評分標準，結(jié)合評估對象實際狀況，確定各因素指標的分值。

3.5 資源質(zhì)量分值計算

在海域質(zhì)量評價因素體系建立及各因素權(quán)重確定后，按照設定的各因素因子的評分標準，將掌握的因素因子的指標量化得到評價分值。各因素進行賦值后，則根據(jù)上述確定的權(quán)重大小，各區(qū)片海域進行綜合分值計算，計算公式為

式中：Yi為第i個旅游用海的綜合分值；Wkj為第k項評價因素中第j項評價指標的權(quán)重；Yij為第i個旅游用海第j項評價指標的評分；n為第k個評價因素包含的評價指標個數(shù)；Wk為第k個評價因素的權(quán)重；m為評價因素個數(shù)。

3.6 旅游用海價格測算

運用公式P＝P1×Y／Y1×K／K1計算待評估的旅游用海資源質(zhì)量價格。其中，P1為選取的比準案例價格，Yl為比準案例的資源價值總評分，K1為比準案例的交易期日修正系數(shù)，P為待估的旅游用海價格，Y為其資源價值總評分，K為待估海域的交易期日修正系數(shù)。

4 總結(jié)

旅游娛樂用海評估涉及較多的理論和方法，本文對于各指標的權(quán)重賦值僅停留在理論階段，還需要在實際運用中進一步完善。目前，海域評估工作仍處于探索階段，每一種評估方法都有其適用范圍及應用局限。

4.1 收益法在旅游娛樂用海評估中的局限

收益法是以海域純收益為基礎進行評估，因而對于有持續(xù)收益或有潛在收益的海域、構(gòu)筑物、建筑物等適宜應用，對于未來不能產(chǎn)生收益或者無法測算收益的海域，無法使用收益法進行測算。純收益、還原利率和預計收益年限是收益還原法的基本要素。其中，預期純收益、還原利率都較難準確確定。

雖然旅游娛樂用海數(shù)量不斷增加，但是旅游娛樂用海涉及的開發(fā)利用類型多種多樣，市場客觀純收益難以準確衡量，純收益的準確與否直接影響評估結(jié)果。其次，旅游娛樂用海開發(fā)的行業(yè)利潤和風險也難以準確判斷。因此，運用收益法測算旅游娛樂用海的價格，對于不能準確把握收益的用海情況存在難度。

4.2 成本法在旅游娛樂用海評估中的局限

成本法的主要原理是根據(jù)評估對象在評估基準日的重置成本與建設費用累加、加以適當?shù)睦麧櫋⒃鲋凳找娴贸鲈u估價格的方法。重置成本屬于投資成本的范疇，成本法的主要思路就是從投入的角度來衡量、計算海域使用權(quán)、土地使用權(quán)等的價值，往往不能全面考慮海域的收益及市場因素，因此，成本法應用的重點之一就是準確確定旅游娛樂用海的重置成本。但是，由于旅游娛樂用海項目的多樣性，在同一地區(qū)、同種類型的構(gòu)筑物及工程數(shù)量有限，評估人員可參考的經(jīng)驗有限，重置成本的確定有一定的難度，直接影響評估結(jié)果的科學性。同時，單單通過成本累加缺乏市場因素考慮的成本法，評估結(jié)果往往與實際價值偏離。

4.3 假設開發(fā)法在旅游娛樂用海評估中的局限

假設開發(fā)法的應用的前提是合理正確判定旅游娛樂用海的最有效利用方式，不僅僅包括用途，還包括項目規(guī)模，游客人群等，這不僅需要評估人員熟悉各種旅游娛樂用海項目，還要結(jié)合當?shù)氐穆糜问袌觥^(qū)域經(jīng)濟情況、供給需求情況等進行綜合分析，才能正確預測評估對象開發(fā)完成后的價值。假設開發(fā)法從價格構(gòu)成的角度出發(fā)，認為開發(fā)成本、合理稅費和投資利潤是構(gòu)成價格的主要部分，符合大眾的思維方式，更容易被認可，同時，計算簡單方便，因此，應用面相對廣泛。但是，正是由于假設開發(fā)法的易接受性，正確預測旅游娛樂用海開發(fā)完成后的總價值成為能否得到準確評估的關(guān)鍵，并成為應用的局限。

4.4 市場比較法在旅游娛樂用海評估中的局限

市場比較法以替代原則為基礎。市場比較法的應用前提在于能夠獲取同一區(qū)域、相同利用方式、與評估對象具有替代性、相似性的旅游娛樂用海比較案例，這也是評估結(jié)果準確與否的關(guān)鍵。市場比較法更注重評估對象的市場情況，因此，具有較強的說服力和可接受性。在收集、篩選合適的比較案例之后，評估人員根據(jù)市場交易情況、案例與評估對象的自然、社會因素對比修正，計算得出評估對象價格。因此，對于海域市場發(fā)展完善，交易案例豐富的地區(qū)，市場比較法的應用更為普遍。目前，海域評估剛剛起步，市場發(fā)育不夠健全，旅游娛樂用海的市場交易信息不透明，市場上可查的正常交易案例較少，若選擇的比較案例不能正確客觀反映評估對象的市場情況，市場比較法的應用基礎就不存在。這些情況都局限了市場比較法的應用。

4.5 資源質(zhì)量評價比較法在旅游娛樂用海評估中的局限

資源質(zhì)量評價比較法是市場比較法的延伸，在測算海域價格時，相對于市場比較法，其更加側(cè)重于旅游用海娛樂用海自然情況的對比修正。由于旅游娛樂用海的特殊性，在運用此方法的時候，要求選取的比準案例需要與待估海域具有替代性和相似性，建立科學的質(zhì)量評價體系，同時，評估人員對影響價格的因素有更深入地了解和掌握，例如針對浴場、垂釣等不同用海方式，水溫、水質(zhì)、氣溫等如何作用，如何對價格產(chǎn)生影響，影響幅度如何確定等。這些均影響了資源質(zhì)量評價比較法測算結(jié)果的科學性和準確性。

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