中國需要強制房屋保險

單素敏

家財險在中國一直沒有推廣開，居民不愿花錢、風險意識不強是一方面，

更重要的原因也是保險產品缺陷太大

在目前連購買人身保險的意識都相對淡薄的中國，談房屋保險似乎時機未到。

不過，天津港“8·12”特別重大火災爆炸事故發生后，被損毀的住宅樓、滿地狼藉的房屋圖片，以及“房子沒了，房貸還在”的現實，已經讓“與房子有關的保險”引發公眾關注。

在此之前，2008年汶川大地震、2009年上海閔行區蓮花河畔景苑小區的“樓倒倒”、2010年“11·15上海靜安區高層住宅大火”等事件發生后，類似話題也曾被熱議。

然而《瞭望東方周刊》在采訪中發現，時至今日，房屋保險不僅對普通居民仍是陌生概念，許多房地產業內人士也知之甚少。

在美國、日本、歐洲，住房保險是居民購買的最普遍險種之一。但在中國，“給房子買保險”還是個需要教育和引導的新觀念。

房屋保險有哪些

房屋保險在中國出現的歷史并不短。上世紀80年代恢復停辦了20年的保險業務之后，作為財產保險重要組成部分的家庭財產險（簡稱家財險）曾有過一段“黃金期”。

“那時的住房主要是福利分配的公房，單位作為房屋維護、維修主體，大多都有轉嫁潛在風險、購買保險的需求和積極性。”中央財經大學保險學院院長郝滿蘇向《瞭望東方周刊》介紹，“后來住房市場化，房屋歸個人所有，家財險購買力就下降了。”

1998年房改推出住房按揭貸款政策之后，為防止貸款人因意外事故導致喪失還貸能力，或者作為抵押品的房屋因一些特定自然災害發生損毀，銀行在放貸時要求貸款人購買“個人抵押商品住房保險”，簡稱“房貸險”。這樣，當出現上述兩種情況時，由保險公司負責相應的損失賠償或償還剩余銀行貸款。

然而，因為投保花錢的是貸款購房人，第一受益人卻是銀行，在實際操作中，銀行、地產商與保險公司對貸款人做“捆綁銷售”——沒有投保、或者沒有向指定保險公司投保房貸險，則銀行不批貸款，這種做法引發了公眾的抵觸情緒。

后經媒體曝光，工商銀行、交通銀行等在2006年初率先取消強制房貸險。其他銀行也陸續將強制購買房貸險變為自愿購買。而很多人為了省幾千元錢，放棄購買房貸險，即便買了保險，也會在提前還清房貸后將房貸險退保。

2006年后房貸險購買量一路下滑，“如今基本被家財險替代或覆蓋。”中國平安財產保險股份有限公司（以下簡稱平安財險）銷售員曾強（化名）告訴本刊記者。

除了居民作為投保人的房貸險、家財險，還有供房地產開發商、建設單位購買的住宅質量保險。

住建部住宅產業化促進中心從2001年開始進行住宅質量保險的研究，探討如何依托住宅性能認定制度，借鑒住宅質量保險這一國際通行慣例，化解由于住宅質量問題帶給政府、企業和消費者的種種風險。

2002年9月，住宅產業化促進中心通過了“A級住宅質量保證保險專家論證”，同年10月與中國人民保險公司制定了全國首份保險條款并簽訂合作協議，隨后開展了A級住宅項目質量保險試點工作。

為什么推廣難

房貸險的好處原本應該被廣泛宣傳，但多年來除了“霸王條款”的惡名，其不合理的條款設置也成為障礙。

例如，除了投保人是購房人而受益人是銀行之外，房貸險保費的計算包含了房屋險和還貸保證保險兩部分，但實際上房屋出現風險的幾率很小，對絕大部分借款人來說，僅需要還貸保證保險即可。

“而家財險這么多年來一直沒有推廣開，居民不愿花錢、風險意識不強是一方面，更重要的原因也是我們的產品缺陷太大。”郝滿蘇說。

首先是賠償范圍過于局限。保險條款僅承保由于火災、臺風、暴雨、泥石流等原因造成的房屋損失，一般不包括地震。而房屋則限于鋼筋混凝土或磚混結構住宅主體，以及交付使用時已存在的室內附屬設備。室內財產不包括金銀、首飾、珠寶、有價證券以及其他無法鑒定價值的財產。

“相比之下，保險公司的免賠償條款則要長得多，對被保險人和投保人需要承擔的義務的規定也要詳細得多。比如及時告知、采取措施減損、保護現場、書面說明事故發生的原因、經過和損失情況，等等。”北京中唐律師事務所律師徐斌對《瞭望東方周刊》介紹。

如要申請索賠，被保險人要提供的資料還包括財產損失、費用清單；損失財產的價值證明資料（比如發票、購買憑證等）、存在證明資料，等等。

保單條款的單一、無效和各種索賠、舉證等的麻煩，讓家庭財產險成為雞肋。

“北京海淀區的房子要和沿海地區、西南山區的房子一樣保臺風、泥石流的意外險，這樣的保單怎么可能有吸引力？”郝滿蘇說。

一些保險公司近幾年陸續推出可自由搭配的家庭財產綜合險。除了房屋、裝修及室內財產3項主險之外，還針對盜搶、水暖管爆裂、因電壓異常引起的家用電器損毀、家養寵物造成第三者人身傷害或財產損失等內容承保。

這類保險的作用顯然更大。“在東北地區，每年冬天光接到水管爆裂的客戶報案就有很多。”曾強介紹說。

但本刊記者在向不同保險公司咨詢的過程中也發現，同類組合的家庭財產保險價格差別巨大。以一套市值200萬元、裝修10萬元、室內財產10萬元的房屋為例，要保220萬元的家財險，平安財險的保費報價為176元/年，如果再選擇保額分別為5萬元的水暖管爆裂損失險、居家責任險、家養寵物責任險等附加險，總計保費為294元/年。

中國人保財險公司的銷售人員向《瞭望東方周刊》介紹，三大主險的保費按保額220萬元的2‰計算，需要4400元/年。

在郝滿蘇看來，與基本民生利益相關的保險應該設置統一指導價，但目前各保險公司報價混亂也讓消費者迷惑。而買的人越少，保險公司越不掙錢，也越不重視產品研發或創新，消費者對“一張保單全國通用”則更不買賬，陷入惡性循環。

此外，上海金融與法律研究院執行院長傅蔚岡告訴《瞭望東方周刊》，令他擔憂的是，“政府出面解決或表示承擔事后房屋賠償、回購責任的做法，會進一步減弱居民購買房屋保險的意識和積極性。因為大家看到的是，出了事反正有政府管，根本不需要買保險。”

國外怎么給房屋保險

“在一些發達國家，購買住房保險作為制度安排，是居民的一項剛性需求。”郝滿蘇介紹說，“無論是出售還是出租，沒有保險的房屋是不準許交易的。”

據了解，美國與房屋有關的保險一般分為業主產權險、房屋保險、地震保險三大類。其中最常見的房屋保險，與中國的家庭財產險相似，但保障范圍不同，索賠程序也簡單得多。

美國的房產房屋保險通常包括房屋本身及附屬設施，含收藏、文件等在內的私人財物，以及房屋修復期間的生活開支。除此之外，還有對投保人及其客人在室內外發生意外時的賠償等。屋主在房屋損失發生后的60天內要向保險公司申報，并填寫、提交“損失證明”；保險公司向投保人發出估價通知，屋主在20天內估價；雙方對估價意見達成一致后，保險公司理賠。

這期間，投保人對保險公司理賠有異議，可提出法律訴訟。

德國的房屋保險負責理賠的范圍也相當廣泛，包括火災、水災、颶風、地震、閃電、冰雹等常見的自然災害。而處理受災房屋過程中產生的相關費用也在保賠范圍內。比如現場清理費、損失評估費、拆除費用、現場保護費、減損措施費用等，以及在修建新房期間房主的酒店住宿費用甚至房租損失等，都由保險公司負責賠付。

“讓倒掉的房子重新建起來”、“讓房主受災不受損”是德國房地產保險制度的基本作用和原則。所以，德國房屋保險雖然也有除外責任，如由投保人嚴重失職造成的損失等，保險公司可拒絕賠償，但因為常引起爭議，2008年生效的德國新保險合同法，作了對消費者更為有利的修改。保險公司只能根據投保人失職的嚴重程度，以及對損失的影響程度減少賠償，但不能完全拒賠。

“在很多發達國家，盡管房屋保險并非強制險，但大部分的房主都會自愿購買。保費并不貴。比如在美國加州，幾百萬美元的房屋一年保費也就幾十美元。”對外經貿大學保險學院教授王國軍向《瞭望東方周刊》介紹。

以最早開展強制性建筑工程質量保險的法國為例，1804年頒布的《拿破侖法典》中就規定，建筑師和設計師必須在建筑完工10年內負有對房屋結構缺陷作修正的嚴格責任。后來經過不斷修訂，開發商、分包商、部件生產商都要對房屋質量問題負連帶責任。

誰來完善中國的房屋保險

“作為每年新建房屋占世界總量一半的建筑大國，中國建筑領域存在的‘虛假招標、轉包掛靠、違法分包等弊端，都將在未來造成房屋質量隱患，由此引發各種財產損失、賠償糾紛。”徐斌預言。

而在中國房地產研究會副會長胡志剛看來，“保證房屋質量關鍵在于建立具有法律效力的建筑工程責任制度，在這個制度基礎上，以完善的住宅質量保險作加持。”他告訴本刊記者。

按照規定，這類保險的投保房屋首先要獲得住建部相關住宅性能的權威認定，所以建筑質量從源頭作了把關。其次，對購房人來說，當房屋過了維修期，即便當初的開發企業已不存在，房屋出了質量問題，仍可以找保險公司索賠。而保險公司為了降低理賠風險，必然提前介入工程的勘察、設計和施工，增加一層監督與防范。

中國從2001年起推行住宅質量保險，在北京、上海、青島、大連等城市啟動試點。但據了解，這項工作未能持續順利開展。

對于目前再次引起廣泛關注的家庭財產險，王國軍認為還需要保險公司“拓荒”。

“各大保險公司都在車險的紅海中掙扎，應該趁機好好做家財險的開發和推廣。如果能做出特色，未來會有很大的發展空間。”他說。

而在郝滿蘇看來，設置科學嚴謹的房屋保險，對房地產市場也有積極意義。

“比如測算一個小區附近的加油站每天儲存的汽油是多少噸，如果出現火災爆炸對周邊建筑物會產生多大程度的影響。這種測算結果出來之后，同一個小區距離加油站1000米和1500米的房子，價錢可能有差異，而保費也要有所區分。”郝滿蘇舉例說。

實際上，類似的風險評估并不難。“隨便去采訪一個按揭貸款的老百姓，他都能說出可能影響自己還貸的風險因素，而保險公司卻不去做這種‘適銷對路的產品。”

他還認為，房屋保險的推廣和普及需要各方推動。他的建議是，首先從房屋交易環節，政府應該規定必須含保險。

而徐斌則認為，當二手房交易占比達到發達國家的水平時，房屋保險自然會被廣泛接受。“現在政府和企業要做的是強化這個趨勢。”