四次轉型三次失敗綠景控股別亦難

文│梅東

在生存競爭越來越激烈的房地產行業，大部分小房企的日子都不好過，但像綠景控股這么悲情而又坎坷的公司卻也不多見。3年多來，這間對房地產市場失去信心的公司一直試圖轉型——商業地產、礦業、生物質能源，但3次均以失敗告終。

雖然第四次轉型的結果尚不得而知，但一間上市22年時間的房地產公司要如此決絕的退出這個行業，并且為了轉型可以任性的調研近十個毫無關聯的行業及項目，背后一定有著發人深省的故事。

地產玩不下去了

3月2日，綠景控股宣布因發生對股價可能產生較大影響、沒有公開披露的重大事項，公司即日起停牌。20天后的3月21日，綠景控股公告中透露，重大事項為非公開發行股票募集現金投資于醫療產業，為避免股價波動，將繼續停牌。

綠景控股是國內最早的一批房地產上市公司之一，成立于1989年，1992年11月上市。資歷老但知名度并不高，至今仍是一個小型房企。

其年報顯示，2014年，公司只有金碧御水山莊、綠景譽暉花園、天譽江南花園及綠景東山華庭這4個項目在售，銷售額只有1631萬元。實現營業收入6116.23萬元，比上年同期增長110.77%，這是因為賣了東山華庭項目的車位及順德“綠景譽暉花園”的商鋪，實現歸屬于母公司所有者的凈利潤326.28萬元，同比下滑53.18%。因為公司和佛山杏壇鎮土地儲備發展中心產生合同糾紛，導致公司減少了歸屬于上市公司的凈利潤540萬元。

從這些數字可以看出，綠景控股的家底很單薄，某一個項目的損益可以直接影響到公司的盈利狀況。而這種狀況已經持續了很多年。據了解，自2008年開始，公司已基本沒有新開工項目，凈利潤在盈利幾千萬元和虧損幾千萬元之間波動。按照相關規定，如果連續虧損二年，就得帶上ST的帽子了。

對于改善經營局面，綠景控股表示自己無能為力。該公司管理層連續幾年在年報中感慨中小房企生存不易：“隨著房地產行業集中度的提升，行業競爭也進一步加劇。中小型房地產開發企業從規模、品牌、經營模式等綜合實力上與大型房地產企業都存在一定差異，競爭優勢不足。”從2010年，綠景控股就開始注銷了多家房地產子公司，并表示要逐步退出房地產市場。

實際上，從2005年至今，中國的房地產行業調控政策密集出臺，國進民退的趨勢愈發明顯，中小民營房企的生存空間被擠壓是不爭的事實。2014年，浙江、安徽、廣東等地已有多家中小房企被曝資金鏈斷裂。在這種背景下，綠景控股早早的提出轉型策略也算順勢而為。

綠景控股金碧御水山莊

五花八門的轉型路

為了徹底擺脫房地產這個泥沼，綠景控股也是蠻拼的。2010年，該公司啟動資產重組，計劃將原有二級開發房地產項目全部置換出上市公司，之后通過定向增發將海航集團旗下的持有型物業和酒店資產注入公司。但公司運氣不好，碰上了一輪最嚴厲的房地產調控，房地產跨行業的重大資產重組基本沒有獲批的機會，最終不得不在2011年6月終止了重大資產重組。“跨行業重大資產重組，或募集資金投向非房產行業只有在公司自身形成新的主業，行業分類變為非房地產業后才可能通過。而不能通過重組方式置出房地產資產，置入非房地產資產。”綠景控股的高管在當時如此對投資者解釋。

在這之后，公司開始想其他辦法，希望能在不觸發重大資產重組的前提下，逐步改變主營業務。但這有個前提，以2010年年底綠景控股8.26億元的總資產、7119萬元的營業收入來看，只能收購總資產在4.13億元以下、營業收入不超過3559萬元的項目。“出路就是在現行的政策下，找金額少的好項目，一步一步的來實現轉型。”這是綠景控股的策略。于是，公司一邊注銷多家房地產子公司，減輕負擔，一邊尋覓市場投資熱點。在2011年礦產投資如火如荼的時候，成立了一家子公司—廣東綠景礦業資源有限公司，在上市公司的經營范圍中增加了礦業資源投資、開采。但截至目前，仍顆粒無收。一位礦業行內人士對此表示：“礦業投資制造了不少暴富的神話，但那只是極少部分。就算是最優秀的地質專家也無法勘測出一個礦山的真實儲藏量，礦業投資的風險太大，大部分跟風投資的都是以失敗告終的。”從這個方面看，綠景控股遲遲未有礦業項目落實倒是幸運的。

雖然礦業沒有進展，但綠景控股的管理層也沒有閑著，到處調研項目，包括影視傳媒、戶外廣告、游戲、園林、橡膠、超微細重質碳酸鈣粉等行業，并最終選定了生物質能源項目，公司從2014年3月31日起停牌，籌劃非公開發行股票事宜。他們計劃投資的項目為柬埔寨年產400萬噸生物質能源原料木薯種植及加工產業化項目。為了向投資者和股民解釋木薯和紅薯的區別，公司管理層還頗費了一番口舌。但5個月后，因為遭到標的公司其他股東的反對，這單跨國并購最終還是沒有成功。公司承諾自股票復牌之日起6個月內不再籌劃非公開發行股票事項及其他重大資產重組事項。

踏入2014年，隨著房地產調控政策的微妙轉向， 房地產再融資以及重大資產重組的限制已經大為放松，跨行業重組的成功案例陸續涌現，如宜華地產更名宜華健康等。這是難得的機會，因此在6個月的期限過后，綠景控股很快又投入新的重組歷程。

資本玩家的游戲？

如果僅從上面的信息來看，綠景控股演繹的是一部小房企的艱難奮斗史。但如果考慮上大股東的因素以及這間公司復雜的發展歷史，事情可能就不像表面那么簡單了。

在提到退出房地產行業進行戰略轉型時，綠景控股曾提到其中也有部分是因為與控股股東等關聯方的同業競爭等問題。說到這，不得不關注一下綠景控股精彩的更名歷程，上市20多年來，已經改過六次名了——ST瓊能源、瓊能源、恒大地產、綠景地產、S綠景、綠景地產、綠景控股。2002年，恒大集團借殼瓊能源上市，并于2003年進行了資產置換。2006年，恒大僅以7889萬元的價格將所持股份轉讓給廣州市天譽房地產開發有限公司。而天譽房地產開發有限公司的控制人是余斌，他還擁有一家香港上市房地產公司——天譽置業。

一開始，業內都相信余斌買入綠景控股是想打造一個“A+H”的雙上市平臺。但2009年，因天譽置業深陷債務危機，在拋售天譽資產的同時，余斌試圖將漸有起色的綠景控股賣給海航置業，以套現還債。這就是綠景控股的第一次轉型，從那以后，股民們便不斷抱怨余斌對公司不管不顧，而綠景控股也以避免與天譽置業的同業競爭為由，開始籌備轉型后路。從天譽置業的業績表現可以發現，余斌對這間公司還是傾注了心血，雖然債務危機影響深遠，但2014年仍有1.58億元的營業額，公司還在不斷拿地，2015年打算賣30億元。而綠景控股則一直在吃老本，兩相對比，無怪股民對余斌有顧此失彼的抱怨。

一個長期跟蹤綠景控股的業內人士分析，從該公司的六次更名可看出其更突出的是作為殼資源的特質，每一任入主者似乎都沒有長久經營的打算。1.84億元的總股本、24億元的總市值，沒有任何借款，也沒有新項目儲備。時至今日，綠景控股仍是一個很干凈的殼資源，好好操作，不難賣出一個好價錢。有分析指出，目前A股的殼資源價值在10億元左右。

而余斌本身就是從操作殼資源發家的，天譽置業的前身——人人控股在香港被人稱為“玩壞了的殼公司”，5年時間3次賣殼換東家，主業從賣汽車、互聯網、電訊服務商到房地產，不停變更，雖然業績極差，但最后賣給余斌時46%的股權還值3477萬港元。回頭看來，綠景控股的軌跡與人人控股何其相似，緊追熱點、毫無關聯的轉型方向令人費解，但卻是極好的股價炒作題材。即便2014年重組失敗，但該公司的股價卻在去年3月份的7.29元一路高漲到今年3月的13.43元，漲幅高達84.22%。

在本次停牌前，也已有大筆資金踩著節點涌入。“正好在承諾六個月不重組的截止日前一個交易日買入綠景，試試運氣。”一位股民在綠景控股的投資者平臺上留言。抱有這種心態的股民不在少數，一位在該公司上一波重組中獲利頗豐的股民表示，這次公司要轉型的醫療產業是目前很火的一個投資概念，“余斌自己又是學醫的，預計成功率會高很多。一旦成功，那就是下一個宜華健康啊。”宜華地產被認為是地產行業最成功的轉型案例之一，在向健康醫療服務轉型并更名的一年時間里，公司股價暴漲455%。

無論余斌賣不賣這個殼，本輪重組都能為其帶來極其豐厚的回報。正趕上豬都能飛的風口，誰還愿意苦哈哈的蓋房子、賣房子，資本操作才是王道。