房產(chǎn)投資者在歐洲機(jī)會多多

在蘇黎世，90%的家庭租房居住；在柏林和法蘭克福等大城市，這一比例同樣高達(dá)2/3。如今，越來越多的倫敦人也加入到租房的行列中，自有住房比例30年來首次跌破50%。收入非常穩(wěn)定的出租住房市場，正日益成為機(jī)構(gòu)投資者的新寵。

當(dāng)弗蘭克·達(dá)·席爾瓦（Frank Da Silva）搬進(jìn)2012年倫敦奧運(yùn)會的奧運(yùn)村時，他加入了全歐洲數(shù)十萬人的行列，共同參與了歐洲房地產(chǎn)業(yè)一個最大的趨勢：租房居住。

在巴西出生的達(dá)·席爾瓦是一名自由職業(yè)者，從事創(chuàng)意工作，他的妻子簡妮·凡提（Gianne Fanti）則是一名廚師，兩人住在東倫敦斯特拉特福德前奧運(yùn)村里的Vesta House。

當(dāng)初建設(shè)這棟大廈是為了在奧運(yùn)會期間向運(yùn)動員提供住宿，但組織者希望它在奧運(yùn)之后能有一個永久的用途。因此，開發(fā)商Delancey and Qatari Diar成立了一家名為“住在倫敦（Get Living London）”的公司，負(fù)責(zé)管理這棟樓。

Vesta House代表了英國首都的一種新居住方式—專門建造、由專業(yè)房東運(yùn)營的租賃居住。2013年，“住在倫敦”迎來了1439戶家庭入住。作為“建筑和城市生活新設(shè)計的狂熱粉絲”，達(dá)·席爾瓦“抓住了這個機(jī)會，率先進(jìn)入了這個猶如空白畫布的社區(qū)”。他并不孤單。作為英國首都，倫敦每年增加約5.2萬個家庭。目前1/4的家庭向私人房東租房，10年前，這一比例為15.3%。

自有住房的倫敦人比例正在下降，近期跌破了50%，這是30年來的首次。這個城市不斷攀升的房價已將許多中低收入的工人擠出了市場。

隨著持有住房變得更加昂貴，租賃現(xiàn)象在全歐洲日益增多。咨詢公司麥肯錫2014年的研究發(fā)現(xiàn)，高房價正迫使世界各地的城市居民多支付數(shù)十億英鎊的住房費(fèi)用。倫敦和巴黎等歐洲大城市受到的影響最為嚴(yán)重。

不過，一些專家認(rèn)為，自有住房比例的下降并非壞事。曾擔(dān)任倫敦金融城規(guī)劃官員近30年的彼得·里斯（Peter Rees）認(rèn)為，租房更適合城市居民，貼近他們易變的生活方式和不可預(yù)測的靈活工作模式。里斯現(xiàn)在是倫敦大學(xué)學(xué)院的規(guī)劃教授。

租房而居

租房而居在歐洲大陸的崛起也許是一個跡象，表明歐洲的房地產(chǎn)市場正在向美國靠攏。美國是世界上最大的租房市場，在那里，4240萬戶家庭（超過1/3的人口）租房生活，他們的房東通常是公開上市的龐大“多戶房”房主，擁有同一建筑中多個屬性的物業(yè)。

達(dá)·席爾瓦表示，“住在倫敦”提供了高品質(zhì)的生活條件，讓他與其他專業(yè)人士和潛在客戶住在一起，生活在一個關(guān)聯(lián)度極高的區(qū)域，“租房的費(fèi)用是值得的”。

“住在倫敦”的標(biāo)準(zhǔn)合同為期三年。在其首席執(zhí)行官尼爾·楊看來，租房不僅適合那些買不起房子的人，那些相對富裕的租戶也愿意為良好的專業(yè)管理服務(wù)買單。成立“住在倫敦”公司“是一個改變?nèi)藗冏夥糠绞降臋C(jī)會”，尼爾·楊說，“人們希望得到租賃帶來的質(zhì)量和靈活性。越來越多的人不再將它視為二流的選擇。”“住在倫敦”為所有住戶提供一名個人關(guān)系經(jīng)理，并且現(xiàn)場24小時有工作人員值班。這項服務(wù)并不收取任何費(fèi)用，或者換個角度來看，費(fèi)用已納入房租之中，而且也不一定更高。此外，它還組織各項活動，如電影之夜和節(jié)目活動，例如在公共屏幕播放溫布爾登網(wǎng)球公開賽。

機(jī)構(gòu)投資者新標(biāo)的

由于租戶尋求質(zhì)量優(yōu)異、管理專業(yè)的住房市場日益興起，“住在倫敦”這樣的公司正開始吸引資金雄厚的支持者，比如養(yǎng)老基金和其他機(jī)構(gòu)投資者等，這些機(jī)構(gòu)喜歡追求那些通常與指數(shù)掛鉤的長期回報。

最近發(fā)表的一份報告估計，歐洲各地的機(jī)構(gòu)投資者已斥資300億歐元，用于投資英國新的出租住房。律師事務(wù)所Addleshaw Goddard和英國房地產(chǎn)協(xié)會的研究發(fā)現(xiàn)，2015年一季度開工的住宅建筑項目中，近1/3是為了出租。

安本資產(chǎn)管理（Aberdeen Asset Management）英國房地產(chǎn)研究主管格雷厄姆·波特（Graham Porter）認(rèn)為，投資者熱衷于搶購這類物業(yè)，“是因?yàn)樗鼈儺a(chǎn)生的收入非常穩(wěn)定”。“市場正在增長，但基數(shù)較低，并沒有足夠快地跟上需求，所以還需要一段時間才能達(dá)到其全部潛力。”

當(dāng)房子成為一種公共設(shè)施

“住在倫敦”這樣的公司在英國仍然很新奇，但在歐洲其他一些地方，它們已經(jīng)成為一種“標(biāo)配”。例如，瑞士擁有世界上最高的住房租賃比例，只有1/3的瑞士人擁有自己的住房。在蘇黎世等大城市，90%的家庭租房居住。在德國，近一半的家庭租房生活，尤其是在柏林和法蘭克福等大城市，這個比例高達(dá)2/3。

畢馬威會計師事務(wù)所的合伙人尼古拉·維斯特布魯克（Nicola Westbrooke）說，租房對德國人有吸引力，是因?yàn)椤胺績r已多年沒有增長或微幅增長”。相較英國，更長的租約也是租戶的福音，事實(shí)上，大多數(shù)德國租賃房都不提供廚房等固定設(shè)施，而是讓租戶自行配備，讓租客感覺更加個性化的同時，也更有家的味道。

里斯說，歐洲大陸房地產(chǎn)市場發(fā)生的大多數(shù)投資得到了當(dāng)?shù)貎舻耐苿樱@些儲戶把他們的錢投入投資基金，后者依靠這些資金來支持租賃居住。“在巴黎、維也納和柏林，大多數(shù)人租房居住，他們沒有自己的房子。其結(jié)果是，房子成為了一種公共設(shè)施，而不是一種商品。（人們）將自己的錢用于消費(fèi)，而不是推動資產(chǎn)價格上漲。”

他認(rèn)為這是一個比英國更為明智的做法。在英國，來自業(yè)余房東的“感染性投資資金”大量進(jìn)入房地產(chǎn)直接投資領(lǐng)域，哄抬了價格，并可能將有抱負(fù)的買家排除在市場之外。但自有房屋仍然流行。一系列的英國民意調(diào)查顯示，大多數(shù)租房者都渴望成為業(yè)主，在倫敦尤為如此。達(dá)·席爾瓦和凡提也是其中之二，他們正在儲蓄，打算在大約四年后搬離Vesta House，入住一套屬于自己的房子。

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