不動產登記的初衷與誤讀

趙秀池

不動產統一登記確實為征收房產稅打下了基礎，但是它不應成為征收房產稅的理由。

新年伊始，有很多新法新規要實行，其中3月1日即將實施的《不動產登記暫行條例》（下稱《條例》）令人期待。

從整體上來看，《條例》的實施，主要作用在于保護產權，完善市場經濟的基本制度，讓市場運行更加有效，宏觀調控更有的放矢，使我國房地產市場的法制環境越來越完善，房地產市場也越來越平穩健康發展。

《條例》第一條就指出了頒布的目的在于：“整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益”。因此，《不動產登記暫行條例》實施的主要目的在于保護產權。通過不動產統一登記，使原來分散登記的各類不動產進行整合、聯網，也提高了政府管理效率和管理水平，方便了群眾。

實施《條例》的另一個作用在于完善市場經濟的基本制度，使市場機制能夠更好地發揮作用，也使未來的宏觀調控更有理有據。根據經濟學原理，市場經濟能夠起到最優資源配置的作用。但是，市場經濟發揮作用也是需要若干條件的。如果這些條件不具備，便會出現市場失靈。要讓市場有效發揮配置資源的作用，產權明確、完全信息是最重要的兩個市場條件。通過不動產統一登記，在明確產權的同時，使我們摸清了家底，全面掌握了全國不動產的信息，為房地產市場主體和政府的科學決策打下了堅實基礎，避免了決策的盲目性，使資源的配置更加有效。

而對于大眾普遍關注的房價問題，《條例》的實施不會直接影響房地產的供求關系，更不會令房價應聲而落。因為房價是由供求關系決定的，不動產統一登記的實施是否對房價造成影響，取決于該條例是否對房地產供求關系造成影響。如果有影響，則影響房價，否則便不會對房價造成影響。不動產統一登記的實施會對一些貪腐起到一定的威懾作用，或許會逼出一些“房叔”、“房姐”的住房，但數量還是比較少的，各地房價的走勢最終還是取決于當地住房的供求關系。

值得一提的是，不動產統一登記確實為征收房產稅打下了基礎，但是它不應成為征收房產稅的理由。根據十八屆三中全會的精神，要“加快房地產稅立法并適時推進改革”。不容否認，合理的稅收制度安排是房地產長效調控機制的一部分，也確實能夠起到增加財政收入、調節貧富差距、有效調節人們的市場經濟行為的作用。然而，是否征收房產稅還取決于未來房地產稅收體系的整體設計情況。

有人認為，房產稅可以取代限購手段，成為抑制房價上漲的重要手段。筆者認為，房產稅既不能代替限購手段，也不能抑制房價上漲。在賣方市場中，反而會成為房價上漲的推手。原因在于，在住房供不應求的狀態下，房產稅是可以轉嫁給購房者的，征收房產稅反而會推高房價。因此，房產稅不一定能限制投機與投資。相反，在樓市低迷時，征收房產稅對市場無異于釜底抽薪，不利于樓市的穩定。