任志強(qiáng)：房地產(chǎn)庫(kù)存有多嚴(yán)重？

中央高層最近頻繁提及房地產(chǎn)，密集發(fā)聲的背后，是否意味著房地產(chǎn)政策調(diào)整窗口已經(jīng)開啟？房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)尤其是積壓的庫(kù)存量，究竟到了一個(gè)怎樣的關(guān)口？在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)上，任志強(qiáng)發(fā)表了一個(gè)題為《房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理》的演講。

講慣了真話的任志強(qiáng)，如何看待當(dāng)前的形勢(shì)？界面新聞根據(jù)錄音整理出以下干貨，未經(jīng)當(dāng)事人審閱：

1.中央是否會(huì)有一些具體的措施落實(shí)，還不知道，但至少提示我們應(yīng)該重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)了。房地產(chǎn)從來(lái)都是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有例外。建國(guó)以來(lái)歷次經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的時(shí)候都是依賴于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，或者說(shuō)與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)。

2.地方政府的財(cái)政支撐完全依靠于稅、費(fèi)和土地出讓金，所以要利用房地產(chǎn)市場(chǎng)。開發(fā)商的土地購(gòu)置已經(jīng)連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)了。最近連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)-33%以上。最高的時(shí)候，一年的土地出讓收入在四萬(wàn)億以上，今年估計(jì)不到三萬(wàn)億，25%～30%的降幅。北京、上海等幾個(gè)核心城市除外。更多城市的土地是賣不出去。

3.全國(guó)18萬(wàn)億～24萬(wàn)億地方債里，50%以上是與土地出讓收益相關(guān)的。賣不了土地就還不了債，還不了債就沒(méi)錢干活。

4.其實(shí)，所有銀行的壞賬里，房地產(chǎn)的壞賬率是最低的，鋼鐵等行業(yè)是最高的。但即便如此，房地產(chǎn)還是難以獲得合理的貸款，因?yàn)榫薮蟮膸?kù)存讓銀行存在疑慮，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)不良。

5.這一輪調(diào)整已有五次的降息和下調(diào)準(zhǔn)備金率。利率下降導(dǎo)致消費(fèi)者的可支付能力提高。高利息的時(shí)候，開發(fā)商即便不漲價(jià)，房子也相當(dāng)于漲價(jià)了。低利息的時(shí)候開發(fā)商不降價(jià)，也相當(dāng)于降價(jià)了。

6.2012年新一屆政府出臺(tái)的一些政策，本來(lái)想調(diào)控2013年的價(jià)格上漲，結(jié)果在2014年發(fā)揮作用。2014年比2013年少賣了9000萬(wàn)平方米。

7.2008年的時(shí)候，政策出來(lái)后馬上出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲，原因是沒(méi)有庫(kù)存。去年我說(shuō)今年不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格暴漲，原因是目前有了大量的庫(kù)存。一年之內(nèi)我們的庫(kù)存不僅沒(méi)有消化掉，反而增加了1800萬(wàn)平方米，現(xiàn)在總的庫(kù)存量已經(jīng)達(dá)到6.8億平方米。這種勢(shì)頭還在繼續(xù)，有可能會(huì)超過(guò)7億平方米。

8.7億平方米庫(kù)存里，有4億多是住宅。相比于每年的銷售量，這點(diǎn)庫(kù)存不大，但是有2億多接近3億平方米是寫字樓和商場(chǎng)，這部分庫(kù)存和每年的消化量之比大概是1∶1，以這個(gè)速度很難消化庫(kù)存。

9.我們還有70億平方米的開工量，其中40多億平方米是住宅，每年大概竣工10億平方米，今年竣工8億多平方米，和銷售量差不多。相比之下，每年有3億多平方米寫字樓和商場(chǎng)竣工，但是一年賣不出去這么多寫字樓和商鋪。

10.有人說(shuō)二孩可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所拉動(dòng)。每年大概有300萬(wàn)左右的嬰兒新出生，其中只有一半在城市，影響不大。如果孩子的戶籍能夠在出生地注冊(cè)的話，才可能對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生影響，因?yàn)檫@意味著會(huì)有更多的家庭進(jìn)入城市。

11.城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)的變化，也會(huì)影響到市場(chǎng)，比如深圳，新一輪的互聯(lián)網(wǎng)浪潮使得深圳的就業(yè)人口的層次大大提高，很多年輕的高知識(shí)水平的人進(jìn)入深圳，房?jī)r(jià)也就漲起來(lái)了。

12.今年北京二手房交易量是一手房的三倍。二手房交易可以帶動(dòng)一手房。今年北京豪宅市場(chǎng)賣得不錯(cuò)，為什么1000萬(wàn)以上的房子賣得這么好，很可能的原因是很多人把舊房子賣了。