久議未決的國(guó)家住房銀行

王芳

4月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房公積金監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光撰文稱，我國(guó)設(shè)立國(guó)家住房銀行的條件已經(jīng)基本成熟。這一消息使得住房公積金制度改革再次被熱議。

國(guó)家住房銀行箭在弦上？

“以住房公積金制度為基礎(chǔ)，設(shè)立類似國(guó)家住房銀行的政策性住宅金融機(jī)構(gòu)，是增加住房消費(fèi)需求的有效措施，應(yīng)抓緊組織實(shí)施。”張其光在文章中建議，將各地住房公積金管理中心整合為國(guó)家住房銀行，向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款，增加中低收入家庭住房消費(fèi)需求。

經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)也曾在不同場(chǎng)合表示，把住房公積金轉(zhuǎn)變?yōu)樽》裤y行是大勢(shì)所趨，“在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生巨大變化的情況下，如何通過(guò)金融制度創(chuàng)新，保障基本的居住需求，住房銀行的作用十分關(guān)鍵。”

其實(shí)，針對(duì)住房設(shè)立專門(mén)的金融機(jī)構(gòu)，國(guó)家早已有明確方向。十八屆三中全會(huì)明確提出“研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”，之后在多次會(huì)議上，本屆政府也多次提及這個(gè)問(wèn)題，加之2014年出臺(tái)的“9·30”新政中的MBS（住房抵押貸款證券）。將這些信息聯(lián)系在一起，不難看出政府想要穩(wěn)定樓市的思路。

國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行2014年設(shè)立了住宅金融事業(yè)部，也就是所謂的住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，主要針對(duì)保障房、基礎(chǔ)設(shè)施和棚改的建設(shè)資金需求。與之相適應(yīng)，面對(duì)中低收入者的住房需求，同樣需要建立這樣一個(gè)政策性機(jī)構(gòu)。

“當(dāng)下，我國(guó)住房金融體系還很不完備，存在許多不規(guī)范之處，可以說(shuō)并沒(méi)有形成一個(gè)完整的住房金融組織系統(tǒng)。”財(cái)經(jīng)觀察家史晨昱表示。

早在1987年，我國(guó)就成立了兩家住房?jī)?chǔ)蓄銀行：煙臺(tái)和蚌埠住房?jī)?chǔ)蓄銀行，但并沒(méi)有成功。20世紀(jì)90年代初，我國(guó)開(kāi)始建立住房公積金制度，這項(xiàng)制度曾對(duì)住房制度改革發(fā)揮了重要作用。“而當(dāng)前我國(guó)社會(huì)發(fā)生巨大變化，公積金在繳納、使用和管理等方面暴露出諸多弊病，變得不合時(shí)宜。”史晨昱認(rèn)為。

如今，在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，作為住房金融機(jī)構(gòu)的另一個(gè)補(bǔ)充——國(guó)家住房銀行的設(shè)立已箭在弦上。除了國(guó)家政策方面的支持外，公積金資金規(guī)模大、已有人員和機(jī)構(gòu)數(shù)量多以及貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金充足等因素，都是設(shè)立國(guó)家住房銀行的有利條件。

比如，目前全國(guó)已有管理中心342個(gè)，業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)2651個(gè)，從業(yè)人員3.8萬(wàn)人。全國(guó)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金已接近800億元，其中500多億元為超額撥備，可以轉(zhuǎn)化為住房銀行資本金。

各方利益面臨博弈

“設(shè)立國(guó)家住房銀行，核心就是對(duì)現(xiàn)有住房公積金管理制度進(jìn)行完善。”亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳寶存表示，住房公積金貸款受管理體制和資金來(lái)源限制，貸款規(guī)模難以迅速擴(kuò)張，而且各地公積金管理中心無(wú)法互聯(lián)互通。

長(zhǎng)期以來(lái)，一邊是數(shù)萬(wàn)億公積金只能“躺在賬上睡大覺(jué)”，一邊是商業(yè)銀行放款難、利率高，矛盾早已被各方所詬病。公開(kāi)資料顯示，截至去年年底，全國(guó)住房公積金3.7萬(wàn)億元，住房維修資金約5000億元。今年資金規(guī)模接近6萬(wàn)億元，2020年預(yù)計(jì)達(dá)到20萬(wàn)億元，可基本滿足首套和改善性自住住房的低息貸款需求。

而對(duì)于這筆巨額資金的管理，我國(guó)目前遵循的原則是“屬地管理、住建部指導(dǎo)性監(jiān)管”，就是說(shuō)地方政府擁有實(shí)際使用權(quán)。如果設(shè)立國(guó)家住房銀行，那么地方利益將受到影響。

一直關(guān)注公積金改革的上海社會(huì)科學(xué)院研究員張泓銘認(rèn)為，國(guó)家住房銀行遲遲沒(méi)有落地，原因在于“各方利益的博弈”。

在2012年全國(guó)兩會(huì)期間，張泓銘就提出建立“住房保障銀行”。但由于涉及各種復(fù)雜的利益，各方對(duì)于設(shè)立“住房保障銀行”存在較大的分歧。

“現(xiàn)在的住房公積金主要存入中國(guó)建設(shè)銀行的賬戶，要是設(shè)立國(guó)家住房銀行的話，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)利益的重新調(diào)整。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員尹中立告訴本刊記者。

另外，我國(guó)當(dāng)前住房公積金的管理結(jié)構(gòu)是住建部監(jiān)管，如果升級(jí)為住房銀行，機(jī)構(gòu)的屬性就會(huì)發(fā)生變化，與此對(duì)應(yīng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)也會(huì)發(fā)生改變。尹中立說(shuō)：“住房公積金這么一塊大蛋糕，誰(shuí)也不愿意放手。”

在他看來(lái)，將住房公積金管理中心轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家住房銀行，實(shí)現(xiàn)路徑和技術(shù)層面的難度并不大。

助推公積金改革

不少購(gòu)房者都有這樣的體會(huì)：明明是自己碗里的菜，但看著容易，吃到嘴里卻很難。30歲的馮楠便是其中一員，已到而立之年的他到處打聽(tīng)如何才能將自己公積金賬戶里的錢(qián)取出來(lái)。

2014年，全國(guó)各地均出臺(tái)了公積金提取的相關(guān)政策，放寬公積金提取范圍，如武漢工資不足1900元可直接提取公積金。盡管如此，仍有網(wǎng)友調(diào)侃：“繳費(fèi)者無(wú)法提取公積金看病，若病死了，可以提取公積金買(mǎi)墓地，而且是一次性提取。”

在經(jīng)歷提取公積金碰壁之后，馮楠也對(duì)公積金提出了疑問(wèn)：“為什么我自己的錢(qián)都取不了？”他告訴本刊記者，為了提取公積金，他已經(jīng)找了好幾家中介，但依舊未果。

按照相關(guān)規(guī)定，目前對(duì)于公積金的提取標(biāo)準(zhǔn)和程序非常嚴(yán)格。如果不按照規(guī)定的用途，住房公積金很難提出來(lái)。“一直以來(lái)，我國(guó)公積金管理機(jī)構(gòu)屬于行政單位，不能按照金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)模式來(lái)運(yùn)作，在處理公積金貸款等業(yè)務(wù)上限制多、門(mén)檻高。”市場(chǎng)分析師周曉光告訴本刊記者。

張其光也坦言，目前我國(guó)的住房公積金存在制度功能弱化、利益結(jié)構(gòu)失衡、管理運(yùn)營(yíng)粗放等問(wèn)題。

而且，近幾年因住房公積金滋生的腐敗案不斷增加，加之公積金在高漲房?jī)r(jià)面前的無(wú)力，使得公積金改革呼聲漸高。

事實(shí)上，住建部在2011年就提出修改住房公積金條例，要求在2012年6月前，完成《住房公積金管理?xiàng)l例》的修訂工作并上報(bào)國(guó)務(wù)院法制辦公室。但到了時(shí)間節(jié)點(diǎn)，這一工作并未完成。隨后在2012年底，住建部再次提出2013年要完成《條例》修訂草案稿，但是依然未能如期完成。

對(duì)于積重難返的公積金進(jìn)行改革早已是共識(shí)。4月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于落實(shí)政府工作報(bào)告重點(diǎn)工作部門(mén)分工的意見(jiàn)，也特別提及公積金等領(lǐng)域的改革。

不過(guò)，據(jù)本刊記者了解，目前住建部基本完成了《住房公積金管理?xiàng)l例》修訂的有關(guān)工作，并已形成草案。業(yè)內(nèi)人士分析稱，設(shè)立國(guó)家住房銀行能解決住房公積金存在的一系列問(wèn)題，將有助于推動(dòng)公積金制度改革。

托底房地產(chǎn)猜想

全國(guó)住房銀行的提出，引發(fā)了人們對(duì)于政府調(diào)控樓市的猜想，尤其是這樣的提法出自于住建部官員之口。

3月30日，中國(guó)人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。這是繼2010年新“國(guó)十條”頒布以來(lái)最為寬松的房貸政策。當(dāng)日，財(cái)政部下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，進(jìn)一步刺激了住房銷售市場(chǎng)。

4月10日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)意見(jiàn)，明確要求住建部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部等15部委負(fù)責(zé)堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求。

據(jù)媒體報(bào)道，盡管今年以來(lái)政府不斷出臺(tái)救市措施，但目前的地產(chǎn)現(xiàn)狀與2008年、2009年對(duì)比大不相同。當(dāng)初的地產(chǎn)供需比是1.1：1，而目前則已經(jīng)達(dá)到1.3：1。

在張其光看來(lái)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、增加住房消費(fèi)需求是設(shè)立住房銀行的重要條件，這與當(dāng)前樓市調(diào)控的市場(chǎng)目標(biāo)一致。如不能有效增加住房需求，房地產(chǎn)下行趨勢(shì)將難以遏制。

“當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵在于釋放購(gòu)房需求，而釋放需求最好的辦法就是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)降低購(gòu)房者的資金成本。從去年的‘9·30’政策到今年3月份的政策，無(wú)不體現(xiàn)這樣的調(diào)控思路。”周曉光告訴本刊記者。

尹中立也認(rèn)為，“政策性住房銀行提供的低利率資金，有助于緩解中低收入者的購(gòu)房壓力。”

此外，作為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)資源不公的政策，房產(chǎn)稅也在緊鑼密鼓的制定中。專家預(yù)測(cè)，房產(chǎn)稅將在2016年完成，2017年正式實(shí)施。