不動產統一登記除了摸清家底還能干什么

郝帥

3月1日起，《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）正式施行。居民手中的“房產證”也將陸續換發為“不動產證”。

2月26日，國土資源部公布《不動產權證書》《不動產登記證明》最新樣本，并表示將于部分地區率先啟用，力爭到2015年年底全國全面換發新版證書。

雖然《條例》在不少分析人士看來略顯“粗線條”，具體落實尚待相關實施細則出臺，但其作用及對相關行業的影響不可低估。除了實現信息共享，保護權利人合法財產權，《條例》對于提高政府治理效率和水平，以及調控房地產都有積極作用。

盡管此次不動產登記只是一次摸清住房家底的舉措，并不涉及房產稅征收，但記者從北京、上海等一線城市房產中介方面了解到，近期有不少高端二手房源開始涌入市場。

北京一家房產中介經紀人告訴記者，從今年年初開始，他所在的房產中介公司就陸續接手了不少出售房源，中高端大戶型房源明顯比之前要多。這位經紀人分析稱：“一方面，是去年房價回落比較明顯，一些高端二手房業主擔心房價會持續下跌，所以急于出售手中房源;另一方面，不動產登記要實施，有多套房屋的業主擔心今后房產稅一旦出臺，會被征收房產稅，所以選擇盡早將手中房屋交易出去。”

鏈家地產分析師張旭表示，從2014年12月起，部分城市的二手房源有較大幅度的增加，不動產統一登記政策是比較重要的原因。“尤其是在一些二、三線城市，因為業主對不動產統一登記的政策內容并不完全清楚，對政策過分憂慮，出現高端二手房源集中拋售的情況。”

上海一家房產中介置業經理告訴記者，不動產登記對樓市的影響其實并不像消費者想的那樣明顯。不動產登記對于房價的影響主要是對消費者心理預期的影響。

事實上，近期二手房交易升溫與房產稅有很大關聯。在采訪中，不少房產中介都提到，很多出售多余住宅的業主擔心的是不動產登記會推動房產稅的出臺。如果房產稅出臺，會對持有多套住房的房主不利，因此，市場上出現了一定規模的拋售。

中國社會科學院農村發展研究所研究員李國祥則告訴記者，不動產登記體系完成需要較長時間，房產稅、遺產稅政策的出臺還需要商討，需要比前者更長的時間，因此，不動產登記對二手房市場的影響沒有那么明顯。

北京中原地產首席分析師張大偉持相反觀點。他預計，隨著不動產登記的開啟，大戶型二手房供應將繼續增加，全國二手房市場價格降溫時期或被進一步延長。

《條例》施行后，過去五花八門的各種證將統一成一種樣式。程嘯告訴記者，過去的登記機構將被整合到一個統一的不動產機構中去，由新的不動產機構來負責發證。

在此之前，國土部門管建設用地和集體土地所有權，建設部門管房屋所有權，農業部門則管承包地，林業部門管林地，很多水面還歸養殖監管部門管。政府部門多頭管理，職能重疊帶來的不只是資源浪費和效率低下，也使得不動產審批、交易和登記信息在有關部門間無法互通共享，形成“信息孤島”。

實行不動產統一登記后，土地、房產、林地、草地、海域等，將統一登記頒發“不動產登記證書”。將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，由此建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現信息共享和查詢需要多久？國土資源部部長、國家土地總督察姜大明給出的答案是4年。也就是說4年后，不動產審批、交易和登記信息實時互通共享和依法查詢，形成不動產統一登記體系。

但是，要將所有的信息收集起來并非易事。除了城市房屋能夠辦理不動產登記之外，數量龐大的農村土地也被列入此次登記范圍之中。其中包括集體土地所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權和宅基地使用權。按照中央文件要求，農業部需要在5年時間內完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作，但土地實測過程需要大量資金、人力，甚至花時間處理農戶間的糾紛，5年時間顯然很緊張。

但實測確權登記完不成，也不意味著不動產統一登記體系實現不了。“把信息基礎平臺建起來，跟把所有的登記完成是兩碼事，就像是把公路網全部修建起來，但不一定就有車開上來一樣。”程嘯說。

李國祥說，《條例》給他的直觀感受是“城市的房子值錢，農民的地也照樣值錢了”。以往最大的障礙是，房屋屬于私人財產，但宅基地歸集體所有，這次登記將房地統一登記，“現在農村的房屋和城市的房產都歸到一個部門登記了，從這一點看，至少是沒有差別了”。

李國祥同時表示，農村土地承包經營權確權登記頒證實測工作能否如期完成，完成后又能否納入不動產登記信息管理基礎平臺、實現共享都還需要時間，但統一登記發證將使農民得到更好的產權保障，長遠來看，是在為宅基地和農村房屋的抵押轉讓和市場化做準備。