房地產開發工程成本管理措施探討

【摘要】在房地產項目開發中，工程成本管理對企業實現最大利益，起著至關重要的作用，水平高低成為企業的核心競爭能力。本文著重對成本控制方面進行了一些措施探討。

【關鍵詞】房地產；工程開發成本；問題；措施

引言

當前社會環境下，政府對地產行業的監管更加規范、行業競爭更加劇烈，為適應不斷變化的經營環境，必須加強成本控制力度，從而最大程度的提高企業的競爭和生存能力。

1.房地產開發項目成本管理的意義

成本是企業運行中的一項綜合性管理指標。它的指數的變化可以反映出企業在管理能力上的變化和高低，可以說在企業的經營中有著最為重要的地位。包括對所要實現的目標的管理；對實現目標的過程進行管理以及通過以上的過程為成本的管理提供數字依據。

對企業的經營成本進行管理的重點和成本管理數字依據的收集，是以一個統一的規范和流程為標準，對企業每個經營階段的收支控制的經驗的延續。從一個企業的管理層面來說，確立一個行之有效的成本控制和管理的規則和工作流程是最為重要的基礎工作。

本文主要討論的是房地產開發工程成本的內容（如圖1）。

圖1 房地產開發工程成本控制

2.房地產開發項目成本管理工作中存在的問題

2.1認識程度有待提高

縱觀目前房地產企業的成本控制工作，由于多年以來都把注意力放在了如何提高工程的收益利潤，相應的對成本管制的工作就沒有達到應有的重視。使成本管理沒能實現為企業的目標制定和決策提供依據的作用，特別是對于進行長期作滾動式運行的公司，很大程度上不能真實的反映出企業工程項目的真正成本數據。

2.2管理工作需要完善

在一些房地產公司的管理過程中，只是把工程項目的成本控制作為單獨的成本管理工作，比如規劃階段成本和工程設施的建設等成本的管理。

2.3工程造價控制水平亟待加強

工程造價的控制是企業實現利益最大化的重要手段，市場環境充滿變數，工程造價管理的難度空前增加，在這樣的條件下就更需要把工程造價的控制工作貫穿的整個項目管理的過程中。提高工程造價的控制水平，就會使企業的最終收益，能夠得到相應的提高。

3.成本管控體系機制的設想

從整體來講，現階段標桿房地產公司（萬科、中海和越秀等）已經相當重視成本管理，并對成本管理均有一套成熟的體系。從標桿公司來看，成本控制內容均包含（如下圖）：

1）采用目標成本管理方法，目標成本由總部下達及強控；

2）重視動態成本管理；

3）重視成本管理前置，總部發布限額參考指標及產品標準；

4）應用信息化工具，建立成本數據庫。

針對現行狀況，本文提出房地產開發工程成本管理，以“四模塊，兩平臺，一流程”的機制進行循環管理機制。 “四模塊”即為“成本目標控制體系”，“責任成本管理體系”，“動態成本控制體系”，“成本核算和后評價體系”，兩平臺即為“數據庫平臺”和“軟件操作平臺”，“一流程”即成本管理流程標準化。

3.1“四模塊”的建立

四模塊的跨度貫穿整個開發全過程（如圖2）。

圖2 全過程成本控制體系

3.1.1目標成本控制體系

所謂目標成本是指在不同階段根據現有信息所制訂的項目開發成本計劃。

目標成本管理體系貫穿于項目的規劃草圖設計（取得土地前，概算目標成本）、規劃設計（取得土地后、目標成本）、方案設計（修詳規后、修正目標成本）、施工圖設計（施工圖預算、執行目標成本）等設計全過程，做到以目標成本控設計，而不是傳統的設計完畢進行成本預算，做到層層控制，分層預警。

3.1.2責任成本管理體系

目標成本制訂以后一定要將成本逐項分解到部門，并建立控制的標準。

“責任成本管理體系”包含四大要素，即責任范圍、責任部門/相關部門、評價指標、評價部門。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責任成本管理體系的基本框架，從而在“組織架構”的層面保證目標成本的順利執行。

3.1.3動態成本控制體系

由于工程的動態變化，而且開發過程中有很多不可預見的因素，因此，必須要進行有效的動態管理，建立詳細的和可操作的動態成本信息系統以及保持動態的監控。

縱向軸線包括招標期（圖紙標準化、限額設計、模擬清單）、施工期（施工圖預算、圖紙變更、施工簽證、季度調差）、結算期（工程結算）。其“高變動性”決定了它是成本控制的重中之重，建立動態成本臺賬。

橫向動態成本包括實際發生成本和實付成本。“動態成本”反映任意時段項目的綜合成本及結構分布；“實際發生成本”指的是項目當前已審定的工程量，與“動態成本”對比可反映出項目整體進度；“實付成本”指的是實際已支付的款項，與“實際發生成本”對比反映出款項的支付進度，包括應付、實付的情況。這三條主線可以很好的反映項目成本執行的全貌。

3.1.4成本核算和后評價體系

成本核算主要包括統一的核算科目和口徑，跨期成本分攤，不同產品成本分攤方法。同時，仍要解決的問題后評價體系

通過后評價提高成本預測的準確性，同時可以提高成本管理體系的有效性，因此在項目工程竣工并在結算完成后要進行項目的后評價，主要從以下幾方面：

1）比較項目目標成本與結算成本差異（評價投資估算、項目成本預測的準確、合理性）

2）分析各期《項目動態成本分析報告》（評價項目成本管理的科學合理性）

3）分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認設計變更、現場簽證等對成本的影響

4） 考察項目交付使用一定時期內，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評價材料成本的合理性）

3.2 “兩平臺”的建立

“四模塊”的有效運用，尚應輔以“兩平臺”的支撐。

3.2.1數據庫平臺

海量數據庫是所有模塊的基礎，無論是目標成本控制體系，還是動態成本管理體系中的各種因素（如圖紙標準化數據庫、限額設計等），下面以限額設計為為例（如圖3）

圖3鋼筋及混凝土設計指標數據庫

同時，數據庫是動態更新和不斷完善的過程，隨著技術的發展和材料的應用，不斷變化。

3.2.2操作平臺

“四模塊”的應用，操作平臺是不可或缺的手段，各個模塊一個突出的特點就是要求時效性和查詢性，因此，要求一個可供操作的平臺，該平臺同時要求開放性和權限性。

3.3“一流程”的建立

流程管理是穿梭于“模塊”和“平臺”的橋梁，通過有效的流程標準化指引做到這個成本管理的自身完備性。

4.結語

實踐證明，加強工程項目成本管理是房地產企業創造經濟效益的必由之路，項目成本管理是一項整體的、全員的、全過程的動態管理活動。企業應當及時反映項目成本的動向，以便采取切實可行的措施，確保工程項目優質、低耗，促使工程項目成本不斷降低，進而提高企業整體經濟效益，推動整個企業成本管理水平的提高。

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