“互聯網+”開啟行業新思維

文｜本刊記者 王景

李克強總理在今年“兩會”上提出的“互聯網+”已經成為全社會最熱門的詞匯之一，可以說“互聯網+”帶來的不僅是新技術，更是新思維、新模式。各行各業都在積極思考“互聯網+”這個新風口所帶來的機遇。眾所周知，建筑業是國民經濟的重要支柱，但同時也是傳統行業的代表。在經濟新常態的背景下，建筑業更需要深度結合“互聯網+”，突破傳統思維模式，建立起新的產業生態系統，創造出更大的社會價值。

今天，我們正處在一個聚變的時代，我國整體經濟已經進入到結構調整時期，下行換檔和提升版本同時進行。在提升版本時期，拉動經濟的“三架馬車”正在轉換負荷，從現在開始到2020年都將處于這個時期。而在這個時期當中，互聯網經濟改變了游戲規則，同時也改變了思維模式。

企業要想在這場變革中嶄露頭角，首先要意識到游戲規則的改變，同時也要改變思維模式，從而才能使企業的基因發生深刻變化，最終跟上時代變革的步伐。可以說金融、互聯網和科技進步加速了這一輪經濟變革的調整。

相關數據顯示，在2005年后，我國的人均收入漲幅超過GDP，這給我國經濟轉型提供了深刻的動力。眾所周知，經濟結構調整后投資占比將有一定的下降，可以看到，各個發達國家都走過這樣一條路；而當投資占GDP比重達到頂峰后，經濟一定會有一個下滑階段。目前，中國經濟進入了一個深度的結構調整期，在面臨下行等諸多挑戰下，房地產行業的下滑亦不可避免。而我國人口結構以及收入水平和收入結構的發展變化將會推動消費成為未來中國經濟的增長動力。可以看到我國家庭收入結構比例在發生改變，2015年時，我國富裕和中等家庭收入占不到整個城市家庭數量40%；而到2020年，這一比例就倒過來了；到2025年時，我國富裕和中等家庭將占到整個城市家庭數量的70%左右；2030年這一數值將更高。

全聯房地產商協會會長、清華校友房地產協會會長聶梅生對這一數據具體解釋到：“我國富裕和中等收入家庭的比例在快速變化，從而支撐了我國的消費和互聯網經濟，同時，我國的人口結構、家庭收入結構也將發生改變。人口結構隨著收入結構發生變化，老年人會增加很多，而老年人的消費也組成了我國消費的重要部分。數據統計，到2050年的時候，中國老年人口大概會達到4-5億，這一數據很快超過美國的全部人口，所以可以說老年人的消費是非常關鍵的。”

在這樣的情況下，房地產行業要想支配整個經濟大勢，打破弱平衡狀態，必須重構和轉型，必須加快創新。而目前房地產創新的兩個重要抓手則是社區服務和養老地產。眼下，越來越多的人提及房地產轉型，同時更多地產商也將目光投放到養老地產、旅游地產等領域。從目前我國人口結構情況來看，我國的老年人和日本的老年人總量在2000年是一樣的。而通過日本的人口結構和健康消費占比可以發現，2020年，日本的老年人口比例將占到17%左右；健康消費占比目前則已經達到6%左右，占GDP的6%，這是相當大的數量。可以說日本的人口結構和健康消費情況為我國的房地產行業提供了借鑒。

互聯網經濟改變了經濟結構和金融結構，中國的經濟在這個時期換擋，從工業主導轉向服務業主導。按照傳統的思維模式看，企業是基層的一個對象。發展經濟是投資主導、工業主導，過去，房地產業一個是投資主導，一個是工業主導，這是行業內長期以來不變的思維方式。然而消費更多則由服務業主導，主要面對的對象是人。那么O2O的線下是服務于人的各種需求，做不好這一點，線上的努力都付諸東流。

實際上，可以發現和房地產直接相關的服務業有兩項，現在很多房地產開發企業也都在對這兩方面進行思考，并不約而同從這兩方面融入“互聯網+”，這兩個方面一是社區服務，傳統的物業管理正在延伸到互聯網O2O；二是養老產業，開發商主導的養老地產已經延伸到以服務業為主導的養老產業。

社區服務與社區養老相結合

聶梅生指出，下一步經濟主要的熱點之一就是養老健康產業。中國老年人口消費潛力巨大，養老服務需求也將暴增。全國老齡辦數據顯示，2010年我國老年人口消費規模達1 萬億元，預計到2040年將達到17.5萬億元。2014年到2050年間，中國老年人口的消費潛力將從4萬億元增長到106萬億元，占GDP的比例將從8%增長至33%。我國人口結構化發生巨大變化，正迎來“421家庭”結構，老年人也趨向“空巢”化，全國六十歲以上老齡人口在2014年末達到2.12億，占總人口比例的15.5%，預計2015年將達到2.21億，占總人口比例的16.1%，平均每年增幅5%，養老服務需求將呈爆炸式增長。

我國很多大型開發商都擁有自己的物管公司并進行直接管理，目前都在積極探索社區服務O2O這樣一個新的模式。過去，小區會所和它的配套建設并沒有充分發揮作用，從而形成一種沉淀性的睡眠資產，長期在開發商手里，這讓很多開發商很是頭疼。如今，用一種新的思維可以喚醒這些睡眠資產。

眼下，國家重點支持社區養老和居家養老，并出臺了很多支持性政策，而且力度很大。聶梅生認為：“在全國的房地產開發商企業中，成千上萬的企業有自己物業管理公司、社區服務中心，這與國家支持的社區養老、居家養老形成密切結合。房地產開發商只需要去爭取國家的政策支持，把社區服務和養老地產進行有效融合，利用這兩個抓手，就可以盤活房地產開發商手里的睡眠資產。”

聶梅生對此具體介紹到：“依托小區會所和物業管理公司，申請民辦非盈利社區服務中心，在有條件的小區提供護理型服務。實際上，房地產開發企業有著天生的優勢，物業在自己手里，公司在自己手里，那么植入社區養老就變得非常的容易，比單純的依靠居委會去植入社區養老更加簡單。因為房地產開發企業有不動產在手，這種模式將會受到大型房地產開發企業的大力支持。很多大型房地產開發企業在經過多年的發展后，在全國開發了很多小區，這些小區服務人口動輒幾萬、幾十萬。而目前我們所說的房地產互聯網聚量，其本質就是聚人，但聚人并不是簡單的將人聚集在一起就可以，如果過于分散的聚人，東抓一把、西抓一把則會過于麻煩。房地產開發企業最清楚有多少小區，每個小區中有多少人，用這種方法獲取的大數據既準確又廉價。”

除此之外，企業還可以利用創新型金融模式和國家政策性金融支持解決發展資金。如果有消費型基金來支持企業O2O中的APP，企業就可以輕松知道服務對象的名字、身分證號碼等相關信息。而過去這些信息都保存在小區物業管理的名冊上，并沒有激活。“這些信息無論是從大數據角度還是從企業已有的物業、會所角度來看，都是有待激活的睡眠資產。眼下，正是睡眠型大數據喚醒的時候。長久以來，房地產開發企業認為物業是企業的負擔，而現在物業里潛藏了這么多的潛力。誰能把這個底盤摸清楚？除了居委會和開發商外，其他投入收買并購，我覺得都是成本都非常高，而且現在看來，并不見得很容易。”聶梅生總結到。

“互聯網+”在養老產業中的應用思索

“互聯網+”在養老產業中的指導思想是以服務作為項目的核心價值，以輕資產運營打造項目軟實力。“互聯網+”養老產業的土地成本趨近于零，融資成本也趨近于零，同時引入渠道和先進的已形成輕資產嵌入進去，提高技術含量，降低成本。最終實現性價比高，土地成本低、融資成本低，再加上建造成本低，又使性價比提高，這樣的一種做法切實可行。

社區服務與養老地產結合，其具體的操作模式就是“互聯網＋”模式，用平臺操作。房地產行業需要加強與互聯網金融的密切關系，“一手觸金、一手觸網”，且要將二者有效結合。現在互聯網金融在房地產業界的重點還是怎么放在網上銷售，房地產開發商企業需要延伸這部分服務，在自己的平臺上拓展O2O等更多服務空間。

在房地產“互聯網+”背景下，作為健康產業的養老地產也應該順應這個潮流趨勢，在發展路徑上做到兩化，即去房地產化和輕資產化。所謂去房地產化，是指擺脫傳統房地產地根、銀根的開發路徑，樹立服務業觀念。從國民經濟的第一架馬車（投資）轉到第三架馬車（消費），成為促進消費的重大領域。養老產業要成為消費的重大領域，去房地產化是當務之急。去房地產化以后要輕資產化。所謂輕資產化，是指平臺資源+互聯網+渠道資源集成，打造綜合運營服務系統。在金融模式上也要創新，要從傳統的銀行信貸進入金融產品整合及互聯網金融。聶梅生認為，沒有渠道資源，輕資產運作不起來。首先要從金融模式上進行創新，從傳統的銀行信貸和我們熟悉的杠桿，比如基金、信托，進入金融產品的整合，還有互聯網金融眾籌等。如果忽視了這些，創新模式就不存在。