論不動產(chǎn)登記制度

金童

摘 要：不動產(chǎn)的善意取得與登記公信力制度都是為保護財產(chǎn)的“動”的安全以促進交易、維護市場秩序，最終促進社會經(jīng)濟發(fā)展的制度。本文主要是通過對這兩種制度的比較分析，結(jié)合我國的實際情況來討論，主張在當前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度還未完善的中國，不動產(chǎn)登記公信力與不動產(chǎn)善意取得這兩種制度均可存在，即應(yīng)當結(jié)合善意第三人是基于登記簿錯誤還是登記名義人的無權(quán)處分來區(qū)別對待，對于基于登記錯誤的適用登記公信力來對其保護，對于無權(quán)處分的適用不動產(chǎn)善意取得制度來保護。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記

一、登記公信力與不動產(chǎn)善意取得

（一）登記公信力

所謂登記公信力是指不動產(chǎn)登記簿中所記載的信息所具有的能夠讓第三人信賴的效力，具體指善意第三人如果依據(jù)不動產(chǎn)登記簿所載內(nèi)容取得不動產(chǎn)物權(quán)，除非第三人知道該登記存在瑕疵或者有人對該登記提出過異議，否則任何人不能干擾其取得該不動產(chǎn)的物權(quán)。它從一方面體現(xiàn)了國家的公信力，是市場交易中的普通大眾對代表國家的登記機關(guān)的信賴

（二）登記公信力適用范圍與條件

1.登記公信力的適用范圍

（1）因負責(zé)登記職能的政府機關(guān)的過失或者故意而造成登記簿上所記載的信息錯誤或者被錯誤涂銷、改正的;

（2）由法律明確規(guī)定不需要登記也能取得不動產(chǎn)物權(quán)的狀況，如遺產(chǎn)取得人在取得被繼承人的遺產(chǎn)后而未進行的繼承登記;

（3）在不動產(chǎn)共有的關(guān)系中，不動產(chǎn)的物權(quán)僅登記在一個人或者部分共有人的名下。

2.登記公信力的適用條件

（1）存在影響權(quán)利事項的事實登記錯誤，登記公信力是對登記簿錯誤的法律補充，要適用登記公信力來保護善意第三人首先必須存在影響權(quán)利人權(quán)利的事實登記錯誤，即不是權(quán)利人卻被登記為權(quán)利人，真正的權(quán)利人卻沒有登記上，不管這錯誤是登記機關(guān)的過錯還是登記名義人的錯誤在所不問;

（2）須第三人善意，法律具有秩序、自由、公平等多種價值，在不同的情況下適用不同的價值優(yōu)位原則。不動產(chǎn)登記公信力是在財產(chǎn)“動”的安全與“靜”的安全中做出的利益衡量的結(jié)果，主要是為了維護市場秩序、保護交易安全，節(jié)省交易成本，從而促進社會經(jīng)濟的發(fā)展的一種政策制度設(shè)計。

（3）第三人須支付合理價格，傳統(tǒng)理論認為，登記公信力是不區(qū)分有償無償?shù)模灰埔獾谌诵刨嚨怯洠瑒t不論其是通過買賣、贈與或繼承取得物權(quán)，都是合法有效，值得保護的

（三）不動產(chǎn)善意取得

善意取得又稱為即時取得，善意取得制度作為民法的一項具體制度，它涉及的是財產(chǎn)的靜的安全與動的安全之間的利益博衡問題，它不是起源于許多民法制度源頭的羅馬法，而是日耳曼法。羅馬法非常注重保護物的原所有人的權(quán)利，而日耳曼法非常注重保護善意第三人的利益，特別強調(diào)“gewere”制度，即占有制度。

（四）不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件

1.登記薄錯誤。從我國《物權(quán)法》106條第一款第一句話我們可以看出，無論是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)的善意取得其適用的前提是“無權(quán)處分”，而在這我們要討論的是不動產(chǎn)善意取得的問題，至于動產(chǎn)與不動產(chǎn)是否應(yīng)適用共同的構(gòu)成要件，這里在所不討論。

2.取得人需為善意。第三人要想通過不動產(chǎn)善意取得制度來維護其權(quán)利，其自己本身必須是善意的。何為善意？怎么界定不動產(chǎn)善意取得制度中的“善意”？筆者認為不動產(chǎn)善意取得中的“善意”首先是取得人對不動產(chǎn)登記簿權(quán)力事項的錯誤產(chǎn)生了信賴，而不是對其他事實產(chǎn)生信賴，例如對無代理權(quán)的人信賴其有代理權(quán)，這只能用《合同法》的表見代理制度來解決而不能適用善意取得制度來保護。其次就善意的界定，各個國家也不相同。

3.已經(jīng)實際支付相當對等價格。在不動產(chǎn)善意取得中，對第三人而言，除了須符合善意的標準外，其還必須得支付相當對等的價格。善意取得制度的設(shè)立主要是為了來保護善意第三人的利益，是在犧牲代表個人利益的真正權(quán)利人的利益來保護代表整體利益的第三人的權(quán)益。

4.應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，無需登記的已經(jīng)交付。由于我國《物權(quán)法》規(guī)定我國不動產(chǎn)物權(quán)變動采取登記生效主義與登記對抗主義相結(jié)合的制度，因此依照法律規(guī)定如果那些必須經(jīng)過登記才能產(chǎn)生物權(quán)變動的不動產(chǎn)，要發(fā)生善意取得必須該不動產(chǎn)已經(jīng)辦理了登記即已經(jīng)轉(zhuǎn)讓至取得人的名下，否則不能適用不動產(chǎn)善意取得。

二、我國學(xué)者對不動產(chǎn)善意取得與登記公信力模式的探討

在修訂我國《物權(quán)法》時，究竟采用何種制度也是討論比較激烈的一個問題。有的學(xué)者認為我國應(yīng)參照德國確立登記公信力來對不動產(chǎn)善意的第三人進行保護，有的學(xué)者認為既然動產(chǎn)要用善意取得對其進行保護，那么不動產(chǎn)也要用善意取得制度對其保護，這樣才符合法律邏輯的統(tǒng)一性。堅持這兩種模式的代表學(xué)者觀點如下：

（一）不動產(chǎn)登記公信力模式。堅持該模式的學(xué)者認為，我國應(yīng)當賦予登記以公信力，使得市場交易中的善意第三人能受到公信力的保護，而不動產(chǎn)善意取得制度沒有必要設(shè)立，因為登記公信力是國家公信力的體現(xiàn)，是行政信賴保護原則的具體表現(xiàn)。在我國持這一觀點的代表學(xué)者有：

以梁慧星為代表的學(xué)者認為，不動產(chǎn)是以登記為公示方法，交易中不至于誤認占有人為所有人，故不發(fā)生善意取得之問題。基于物權(quán)登記的公信力，即使登記錯誤或有遺漏，因相信登記正確與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護。

（二）不動產(chǎn)善意取得模式。堅持該模式的學(xué)者認為，登記的公信力與不動產(chǎn)善意取得在最終的落腳點上都是一樣的，其實質(zhì)沒有區(qū)別，代表性學(xué)者如下：

以葉金強為代表的學(xué)者認為，承認登記公信力就是承認不動產(chǎn)善意取得，否則登記公信力也將形同虛設(shè)。登記公信力本身就包含著對善的追求，而登記公信力最終則要經(jīng)由善意取得制度實現(xiàn)對第三人的保護。善意取得制度為公信力發(fā)揮保護交易安全的機能提供環(huán)境，欠缺這一環(huán)境，公信力將會陷入“巧婦難為無米之炊”的困境，法律欲借公信力保護是善意第三人的目標會落。

三、結(jié)語

不論是不動產(chǎn)登記公信力還是不動產(chǎn)善意取得制度都能夠在一定程度上為善意第三人提供保護。但因我國登記制度的不完善，沒有承認登記公信力。筆者認為，隨著我國登記制度的完善，特別是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，確立不動產(chǎn)登記公信力是大勢所趨，更加符合維護交易安全、保護交易的制度目的。但在我國現(xiàn)在登記制度不完善的情況下，不能因為登記制度的不完善就拋棄不動產(chǎn)登記公信力而完全采用不動產(chǎn)善意取得制度代替，我們應(yīng)該賦予登記以公信力，只有這樣才能使公示原則貫徹始終，才能令公眾不再提心吊膽。因此對于當前的我們應(yīng)該結(jié)合善意第三人是基于登記簿錯誤還是登記名義人的無權(quán)處分來區(qū)別對待，對于基于登記錯誤的適用登記公信力來對其保護。

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