二三線城市住房供求前景出人意料

研判二三線城市住房中長期供求關系，需要進一步分析各城市房地產開發土地儲備情況，來判斷未來城市新建商品房的供應高峰和供應量。

CRIC監測機構為了研判二、三線城市房地產市場中長期風險，測算了截至2014年10月底主要的18個二、三線城市土地消化周期，即最近三年出讓經營性用地建筑面積與最近三年商品房成交面積之比。從測算結果得出，寧波、濟南和大連3城市土地消化周期最高，武漢、青島和常州土地消化周期相對較大，南昌、廈門和福州3個城市土地消化周期相對偏小。

青島中長期供求失衡最嚴重

（1）沈陽等5市土地市場成交得到有效控制，土地消化周期較短

短期庫存壓力最大的沈陽，以及長春、無錫、福州和長沙土地消化周期并不是很高，均在2以下。其中沈陽由于庫存積壓過多，去化速度較慢，新建商品房消化周期持續維持在30個月以上，第四季度在國家及沈陽限購、限貸松綁，降息等利好政策的刺激下，成交量大幅增長，2014年10月和11月商品房成交面積環比漲幅分別達到17.74%和29.91%，庫存壓力有所緩解。新建商品房消化周期下降了2.6個月，但仍達31個月。一方面企業信心不足，拿地更趨謹慎；另一方面，政府也有控制推地規模，最近兩年沈陽經營性土地成交建面快速下滑，2014年前十個月土地成交建面僅628.78萬平方米，同比下滑67%，與2014年9-11月商品房月均成交130萬平方米的消化速度，2014年前十個月成交建面不到5個月就可去化完畢。如果政府能夠繼續有效控制推地規模，沈陽的中長期風險或將大為降低，長春、無錫福州和長沙商品房消化周期雖然較高，但土地成交規模均得到有效控制，最近幾年成交量走勢相對平穩，沈陽和長春甚至呈快速下滑趨勢，因而，5城市中長期市場供求風險亦不大。

（2）青島和常州土地消化周期相對較高，常州土地市場逐步降溫

青島和常州土地消化周期相對較高，分別達2.22和2.14，即若以最近三年的商品房去化速度，僅最近三年成交土地可形成的供應均需花6年以上的時間完成去化。值得注意的是，在當前商品房消化周期長期居高不下的市場情況下，青島土地市場依然如火如荼，2011年至今每年的土地成交建面均在2000萬平方米以上，以2014年9-11月商品房月均去化速度，青島每年成交的土地建面可形成的市場供應都需要去花22個月以上完成去化，特別是2013年土地成交量更為驚人，達到3060.97萬平方米，環比2012年大幅上漲近50%。同樣，若以2014年9-11月月均成交量來計算，2013年成交土地可形成的供應需要花費近33個月完成去化，可見其未來中長期風險相比目前可能只高不低。

而常州最近兩年土地成交量控制相對較好，土地成交建面持續下滑，2014年前十個月土地成交建面僅639.28萬平方米，以常州2014年9-11月商品房月均去化速度計算，這部分土地可形成的供應僅需不到10個月完成去化，中場來看，供需基本可達平衡。

杭州和寧波未來再迎高風險

（1）寧波土地消化周期過長，中長期風險堪憂

從中長期風險來看，寧波市場絲毫不容樂觀，2014年10月的的土地消化周期已高達4.58，換句話說，以寧波最近3年的商品房去化速度計算，2011年11月至2014年10月底成交的土地可形成的供應需要耗費13.74年來完成去化，特別是2013年經營性土地成交建筑面積高達2510.33萬平方米，環比上一年大幅增長62.71%，即便以2011年以來成交量較高的2014年9-10月的月均成交量來計算，都需要超過45個月的時間來消耗2013年成交土地可形成的供應。可見未來寧波或將再迎風險高峰期。

（2）杭州土地集中成交，未來樓市或迎短期風險激增

杭州土地消化周期相對較低，為1.78，即以最近三年的去化速度，2011年11月至2014年10月成交的土地建筑面積需耗費5.34年。考慮到限購放松后，隨著需求逐漸入市，及杭州作為經濟相對發達的旅游型城市，人口吸附能力相對較強，未來房地產成交量還有上行的空間，因此杭州未來去化壓力不會很大。值得我們注意的是，杭州2013年土地成交量獲得天量增長，經營性土地成交建筑面積達到2135.24萬平方米，環比上年大幅增長80.76%，即便以2011年以來形勢最為樂觀的2014年9-11月月均成交量來看，2013年供地可形成的商品房供應將需要超過18個月的時間完成去化，如果以最近三年的月均成交量來計算，去化時間將長達近30個月，如供應集中流向市場，杭州未來或將再迎短期風險激增。

濟南、大連和武漢中長期或有較大風險

（1）濟南、大連和武漢中長期均有較大風險，武漢屬庫存激增型風險大

濟南、大連和武漢的商品房消化周期基本在12個月以下，市場處于供求平衡狀態。從中長期風險來看，2個城市最近3年成交的土地建筑面積將分別需要耗費11.63年和11.41年的時間來完成去化，中長期去化壓力畸高。

武漢土地消化周期也處于相對高位，以最近三年的商品房去化速度計算，最近3年成交的土地可形成的供應需要花費近7年時間來完成去化，中長期風險也相對較高。但是更值得注意的是，武漢2012年和2013年經歷了一波土地集中成交，2012年土地成交建面達4855.07萬平方米，環比大漲近80%，2013年成交量亦達3068.91萬平方米，相比2011年大漲13.45%，以2014年形勢較為樂觀的8-10月月均成交量計算，2012年和2013年成交的土地建面將分別需要耗費29.13個月和18.41個月，武漢中長期風險堪憂。

（2）貴陽、合肥、重慶、南京和廈門5市中長期供求風險相對較小

從中長期風險來看，貴陽、合肥、重慶、南京和廈門土地消化周期相對理想。從最近幾年土地成交量來看，除重慶外，其他4城市表現均相對平穩，因而中長期出現供應風險的可能性不大。重慶從土地成交建面來看，2012年和2013年均有較大體量土地成交，分別達3109.52萬平方米和4674.64萬平方米，環比上年漲幅分別達到40.74%和50.33%。然而，重慶成交量也相對較高，以今年8-10月商品房月均成交量計算，2012年和2013年成交土地建面去化時間也不過17.14個月和25.77個月，同時考慮到目前重慶的商品房消化周期相對偏低，接近于供不應求的警戒線6，因為重慶中長期風險也相對較小。