試論我國的物權登記制度

摘 要：本文從物權登記制度的概念入手，對不動產物權登記的法理基礎、效力模式、建立登記制度的重要意義等進行了詳細的闡述，并對當前我國不動產登記制度存在的問題提出了自己的幾點思考。

關鍵詞：物權登記制度；不動產；效力模式；思考

1物權登記制度概念

物權登記制度指的是聲明對某項權利或者某物具有債權或者物權的人向有關機關依照法定程序提出確認、更改、消滅某項債權或者物權的登記申請，在經由相關機關的審查，最終決定是否予以登記的制度。

2不動產物權登記的法理基礎

不動產登記是公共權力機關如實記載既有權利的狀態，并對其制作表明客體狀態和權屬的證書與簿冊。任何一項法律制度只有在一定的法理基礎之上才能得以建立，物權登記制度也是如此。其實在我國古代，為了滿足行政管理和征稅的需要，就已經存在土地造冊登記制度，但并不屬于法律權利的確認。在中世紀日耳曼人的統治區域，大土地、寺院、教會所有權人一般都會將不動產所有權情況給記載保存下來，并將其作為權利的證明。18世紀，德國逐漸對羅馬法進行繼受與傳播，交付與登記成為當時產權轉讓的兩種主要方式，之后登記逐漸演變成對整個所有權狀況的登記，成為不動產公式公信的方式。

在對不動產登記的法理基礎進行探討時首先需要明確在大陸法系各國并沒有形成統一的、普遍的不動產登記法理。不動產作為一種體現物權公示原則的不動產物權變動的公式方法，分為不動產登記和動產交付兩種方法。這里還有必要明確一下物權的公示制度，就是指物權變動所特有的制度，要求物權在變動時需要將變動的事實向社會公開，要讓第三人了解物權變動的實際情況，并保證交易安全，第三人也不會受到損壞。由于物權具有優先性和排他性等效力，如果物權在變動時沒有向社會進行公示，導致第三人并不知道某人具有某種物權，而一旦某人向第三人主張優先權時，第三人就會受到損失。但是債權就不需要進行公示，因為債券不具有排他效力和優先效力。由此可以看出，不動產登記制度的理論基礎應該是公信原則和物權公示，而不動產物權變動的法定公示方法就是登記，進行登記的根本目的在于公示不動產權利狀況完成物權變動，而不是為了進行行政管理。

3 我國不動產物權登記制度采用的效力模式

如今大多數國家對于不動產物權登記所采用的效力模式分為登記對抗主義和登記生效主義。其中登記對抗主義又稱為意思主義，指的是物權變動的對抗要件，即如果當事人產生了所有權變動的意思表示，那么在進行公示之前，所有權變動的事實不能對第三人產生對抗，也就是指只要諾成性的合意就可以使所有權發生轉移[1]。而登記生效主義又稱為形式主義，指的是在進行公示之前，當事人根本就實現不了所有權的變動，因此對第三人也沒有對抗效力可言。

我國不動產登記制度采用公示要件主義，只要當事人達成合意就可以轉移自己的所有權，因此也會按照債權人雙方的合意來追究責任。另外公示要件主義一物質交易的方式給了雙方當事人積極意與消極的雙重保護，也為社會大眾提供了一種值得信賴的公示效果，但是有時候也還是會采取其它效力方式，例如考慮我國農村的實際情況，為了減少成本，方便群眾，我國的地役權就采取登記對抗主義模式。總之我國的不動產登記采用的效力模式是登記要件主義兼顧登記對抗主義。

4我國建立不動產物權登記制度的重要性

4.1有利于維護不動產交易的安全

對于不動產物權的登記實際上就是對不動產的權利歸屬和權利狀況進行確認。因此確立不動產物權登記制度能夠很好的體現出不動產所有權的透明度和公示性，能夠為當事人作出正確的決策提供重要依據。而且不動產物權登記制度包括不動產善意取得制度，憑借登記的公信力，可以有效保障第三人的合法權利。例如，當事人雙方簽訂了一個房產買賣合同，買受人就算已經向所有權人支付了對價，但所有權人還是有可能將房產賣給其他人甚至還有可能房產的所有人根本就不是此人，出現這種情況，如果法律沒有進行明確的規定，那么善意第三人的信賴利益就會收到損害。而制定的不動產物權登記制度就能夠有效的維護不動產的交易秩序和交易安全，保護善意第三人的合法權利，并且還有利于政府對不動產交易市場行使監督職能。

4.2有利于保護我國當事人對不動產所有權的私有權利

隨著我國社會的不斷發展，法治建設的不斷健全，我國的民法逐漸由自由主義的私法向社會、國家的干預過度，但是仍然將全力自由和合同自由作為私法的出發點。雖然國家公權力對于私人交易關系的干預在不斷加強，但當事人的申請卻是對不動產所有權進行登記的前提條件，當事人的申請體現著所有權當事人的合意，也體現著當事人意思自治。而且如果不對不動產所有權進行登記就不存在所有權轉移的效力，另外不動產所有人還擁有進行補辦登記的自由，因此不動產物權登記制度能夠保障不動產所有人是否使不動產所有權發生效力的自由選擇權，能夠保護當事人對不動產所有權的私有權利。

4.3我國的不動產物權登記制度體現了公平公正的價值觀

我國的不動產物權登記制度設置的更正登記和異議登記能夠使真正權利人的利益得到有效的維護。權利人和利害關系人如果覺得不動產登記簿上記載的內容存在偏差或者失實時，可以申請更正登記。當權力人有證據證明不動產登記簿上記載的事項存在錯誤或者書面同意更正，登記機構應當予以更正登記【2】。而在權利人發現登記錯誤到提出更正登記這段時間之內，真正權利人最關心的事就是是否會有不知情的善意第三人獲得不動產所有權，這時異議登記就顯得尤為重要。異議登記是指對登記名義人的權利正確性提出質疑，受到質疑后，登記的公信力就會喪失，由于登記名義人的權利正確性無法被斷定，所以不動產善意取得制度就不能生效。異議登記限制了登記名義人的處分權，為真正權利人完成更正登記爭取了最多的時間，從而保障真正權利人的合法權益，也體現著我國公平公正的價值觀。

4.4我國的不動產物權登記制度有效地減少了交易的信息成本

效益價值體現在我國的不動產物權登記制度的方方面面，不動產交易的一個前提條件就是對不動產交易信息的獲取，登記制度在完成所有權歸屬信息職能的同時，因其信息透明的公信力可以使交易成本大大降低。而且在不動產交易中，當事人需要辦理登記手續，還要向社會進行公示，這些都需要支付一定的手續費用，也屬于交易成本的范疇。

5我國不動產登記制度存在的問題

5.1沒有形成統一的不動產物權登記管理體制

5.1.1沒有統一的不動產登記法

我國并沒有統一的不動產登記法，相關方面的規定只是分散在其他具體的法律法規之中，而且規定內容多有矛盾。所規定的內容只符合對房屋、土地等不動產進行行政管理的需求，并不適用于不動產交易的需求。盡管近幾年有所改觀，但是與發達國家相比還是存在較大差異。

5.1.2登記機關不統一

現階段我國不動產登記機關壓處于“多頭執政”的局面，依據的法律各不相同，并沒有形成共識。例如《擔保法》第42條規定縣級以上人民政府規定的部門、林木主管部門、土地管理部門等多個部門都是不動產登記部門，且都具有管理不動產的行政職能【3】。但是登記機關的不統一，而且各部門也都只是有行政職能，如此做出的登記都不具有司法性，因此對當事人的正當權益和經濟的發展都會造成不同程度的損害。

5.1.3權屬證書不統一

現階段我國存在林權證、房地產證和土地使用權證等多種不動產權屬文書并行的現象，不動產權屬證書的不統一，非常容易擾亂市場秩序，使權利人的經濟負擔加重，還非常有可能引起不動產管理機關的矛盾與爭執。

5.2不動產登記的法律效力不統一

雖然對于不動產登記效力在我國現行的法律中尚沒有明確的規定，但是都堅持同一個立場，就是我國對于不動產登記要采用登記要件主義的效力模式，都認為實現不動產物權變動的必要條件是登記，如果不進行登記，物權變動就不具有法律效果，其依據是我國《土地管理法》、《城市私有房屋管理條例》、《擔保法》、《房地產管理法》等法律的相關規定【4】。但是也有學者認為登記對抗主義的踐行已經逐漸滲透到我國司法解釋和實務上，例如《2000年最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條規定：“依據《合同法》的第四十四條第二款的規定，行政法規或者法律規定只有辦理批準登記手續或者批準手續之后合同才能生效，在一審法庭辯論終結之前，如果當事人沒有辦理批準登記手續或者批準手續的話，人民法院可以判定其合同無效。行政法規、法律規定合同需要辦理登記手續但并未規定合同只在登記后生效的，當事人就算沒有辦理登記手續合同也是存在效力的，合同標的物權不能被轉移。”這一規定實際上采用的是登記對抗性主義的效力模式。但是我國登記機關對于不動產登記效力又是一種新的認識，他們認為登記屬于不動產物權變動當事人的義務，如果不動產物權變動在當事人進行登記之前就已經成立，那么在所有權轉移后規定的時間內要是沒有辦理登記手續的話，當事人要承擔罰款或者加收登記費等行政責任【5】。在我國同時存在的三種不動產登記效力模式，這樣一來很容易引起法律的矛盾，擾亂市場規范。

6 對我國將來不動產登記立法的幾點思考

6.1建立統一的不動產登記管理體制

6.1.1統一登記立法

制定一套統一的不動產登記法，需要沿襲現行的登記管理體制，對道路、灘涂、水面、森林、建筑物（房屋）、土地等各類不動產分別制定相適應的登記法。

6.1.2統一登記機關

可以將不動產登記機關確定為司法機關，實行縣一級法院統一管轄，淡化登記機關的行政色彩，廢止當前存在的多部門登記，實現私權自治。

6.1.3統一權屬文書

不動產權屬證書指的是不動產的使用權證和所有權證，是登記機關授予權利人使其享有相關權利的最主要依據，由統一的機關制作、頒布、并具有相一致的格式。統一權屬文書能夠有效避免權屬文書中的混亂局面，能夠對不動產的交易安全提供保障。

6.2統一不動產登記的效力

登記要件主義便于明確物權的歸屬關系，保護善意第三人的合法權益，但過于注重形式，不利于不動產交易的快速發展。登記對抗主義便于不動產交易的快速實現，但容易使善意第三人的權益受到損害，基于兩種效力模式的優缺點，我國完全可以依據實際情況，進行選擇，并不是只能允許一種立法主義的存在。為了穩定社會經濟秩序，保障教育安全，我國可以采用以登記要件主義為主，以登記對抗主義為輔的效力模式。

6.3登記機關的賠償責任制度

從國際經驗和法理角度考慮，我國不動產登記立法需要設立相應的賠償責任制度，主要涉及以下三方面，第一，賠償范圍不宜擴大，登記機關應該以利害關系人的直接經濟損失為限承擔賠償責任。第二，為保證賠償責任的履行，可以提取登記費用總額的20%建立賠償基金。第三，由登記機關承擔舉證責任。

7小結

不動產物權登記制度是我國物權法中的一個重要內容，具有保護正當利益、規范交易行為等重要意義，但是現階段我國的登記制度還存在諸多的問題，需要對其進行進一步的改進與完善，促使其積極意義得到最大限度的發揮。

參考文獻：

[1]刁其懷.論不動產物權變動的類型——兼論《城市房屋權屬登記管理辦法》的修訂[J].中國房地產，2011（08）.

[2]陳碧春，許甫琦.物權登記對債權的妨礙及其補救——以房產買賣和抵押為例[J].廣西政法管理干部學院學報，2015（03）.

[3]董新忠.試論不動產物權登記的方式及其效力——兼論我國《物權法草案》第四條之完善[J].太原師范學院學報（社會科學版），2011（04）.

[4]郭信峰，張建，王秀瓊，查文曄，韓淼，許雪毅，李志暉.建立不動產登記制度的三大“風向”[N].新華每日電訊，2013-03-12（005）.

[5]吳國喆.我國物權登記的強行政性特質及其改進——一個法

的實證考察視角[J].國家行政學院學報，2012（03）.

作者簡介：

于峰（1985～），男，漢族，浙江寧波人，長春工程學院工學學士，管理學學士，工作單位：浙江浙能舟山煤電有限責任公司計劃合同部，現南開大學在職研究生，研究方向：民商法學。