房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本規(guī)劃研究

■李江華 ■重慶市秀山縣城鄉(xiāng)建委，重慶市 409900

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本規(guī)劃的內(nèi)容豐富，包括一系列的策劃問題，促使成本規(guī)劃成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重心。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，應(yīng)該注重各個(gè)環(huán)節(jié)的成本分配，針對(duì)不同時(shí)期的開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行可靠的成本規(guī)劃，嚴(yán)謹(jǐn)控制成本的規(guī)劃內(nèi)容，規(guī)范與開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的各項(xiàng)成本。成本規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的影響較大，需求強(qiáng)化成本規(guī)劃的控制，才能穩(wěn)定房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本規(guī)劃的問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)成本規(guī)劃的需求較大，實(shí)際成本規(guī)劃并沒有達(dá)到成熟的狀態(tài)，其在房地產(chǎn)開發(fā)中仍舊存在缺陷點(diǎn)，制約成本效益的發(fā)展。

1.1 缺乏成本規(guī)劃的思想

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過分追求成本規(guī)劃中的實(shí)踐表現(xiàn)，忽視了成本規(guī)劃思想的重要性。成本規(guī)劃思想能夠約束規(guī)劃的具體內(nèi)容，促使其更符合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的需求，在項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程中發(fā)揮約束作用［1］。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中逐漸淡化成本規(guī)劃的思想控制，很容易引起成本風(fēng)險(xiǎn)，不利于成本規(guī)劃的有序進(jìn)行。

1.2 成本規(guī)劃體制不完善

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本規(guī)劃的體制，用于規(guī)范成本分配的行為，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的需求，構(gòu)建成本規(guī)劃的方式。體制在成本規(guī)劃中起到嚴(yán)格的控制作用，我國80%以上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，不具備完善的成本規(guī)劃體制，因而無法保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

1.3 成本規(guī)劃的控制性低

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本規(guī)劃缺乏控制性，僅僅為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供了依據(jù)，并沒有發(fā)揮控制作用，增加了項(xiàng)目成本的風(fēng)險(xiǎn)性，促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面臨著過大的成本消耗，不能實(shí)現(xiàn)有效的經(jīng)濟(jì)控制。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本規(guī)劃的方式

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本規(guī)劃中，需要遵循經(jīng)濟(jì)、效益的原則，利用規(guī)劃性的戰(zhàn)略方式，優(yōu)化成本規(guī)劃的方式。

2.1 構(gòu)建成本規(guī)劃的目標(biāo)及體系

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本規(guī)劃的目標(biāo)及體系，按照多重循環(huán)擠壓的方式，降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本投入。房地產(chǎn)公司在開發(fā)項(xiàng)目成本規(guī)劃的過程中，需要主動(dòng)構(gòu)建成本規(guī)劃的目標(biāo)及體系，同時(shí)按照成本規(guī)劃的目標(biāo)、體系，逐層分解規(guī)劃內(nèi)容，分解到最小單位后，評(píng)價(jià)成本規(guī)劃的內(nèi)容，進(jìn)而找出控制成本規(guī)劃的方式，落實(shí)目標(biāo)及體系。成本規(guī)劃目標(biāo)及體系構(gòu)建，還要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境為主，明確市場(chǎng)的變化方向，由此才能確保目標(biāo)及體系符合成本規(guī)劃的需求。

2.2 明確成本規(guī)劃中的設(shè)計(jì)方式

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本規(guī)劃的設(shè)計(jì)方式，可以穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的水平［2］。例如:某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，一期住宅開發(fā)的總套數(shù)4462 套，車位3005 個(gè)，銷售金額148885 萬元，項(xiàng)目利潤22332 萬元;二期住宅797 套，車位771 個(gè)，銷售金額27765 萬元，項(xiàng)目利潤4164 萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目非常注重成本規(guī)劃的設(shè)計(jì)方式，全面列舉了該項(xiàng)目的各項(xiàng)成本明細(xì)，如土地獲得價(jià)款42500 萬元、綠化工程費(fèi)3200 萬元，最終項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用的總成本是125600 萬元，詳細(xì)規(guī)劃出成本設(shè)計(jì)，有助于降低成本消耗，加強(qiáng)成本控制的力度。

2.3 加強(qiáng)成本規(guī)劃中的控制力度

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本規(guī)劃，決定了房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資大、回收周期較長，所以房地產(chǎn)開發(fā)非常注重成本規(guī)劃的控制，避免成本規(guī)劃中出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)排查，促使成本規(guī)劃符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展要求。成本規(guī)劃控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心部分，分析成本規(guī)劃控制的措施，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本包含多項(xiàng)類型，成本費(fèi)用控制的方式需要結(jié)合成本的具體類型。某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，土地費(fèi)用占有很大的規(guī)模，屬于不可改變的一項(xiàng)非常，該項(xiàng)目政策性成本費(fèi)用有:報(bào)建費(fèi)8750 萬元，相當(dāng)于每平方米175 元，該項(xiàng)目總成本125600 萬元，單純報(bào)建費(fèi)占到6.9%，此類成本很難減免，需在其他費(fèi)用中考慮成本控制，如:(1)管理費(fèi)用1800 萬元，其對(duì)該工程項(xiàng)目的影響性小，可以適當(dāng)控制管理費(fèi)用的支出;(2)給排水工程費(fèi)571 萬元，可以加強(qiáng)給排水工程的控制力度，達(dá)到成本控制的目的;(3)房屋開發(fā)費(fèi)80000 萬元，是最大的成本控制源，而且控制潛力非常大。

2.4 落實(shí)成本規(guī)劃的各項(xiàng)內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本規(guī)劃的各項(xiàng)內(nèi)容都要落實(shí)到位，通過落實(shí)規(guī)劃內(nèi)容實(shí)現(xiàn)成本控制［3］。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中規(guī)定了不同部門負(fù)責(zé)不同的成本分配，各個(gè)部門之間應(yīng)該相互配合，致力于降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本。以某商務(wù)類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為例，分析成本規(guī)劃的職能內(nèi)容，該項(xiàng)目中將成本分配到五個(gè)部分，分別是:財(cái)務(wù)管理部4561 萬元、設(shè)計(jì)管理部3256 萬元、項(xiàng)目經(jīng)理部13058 萬元、營銷管理部1578 萬元、成本管理部116 萬元，各項(xiàng)費(fèi)用均為成本上限，開發(fā)過程中要求部門監(jiān)督職責(zé)內(nèi)的成本消耗，嚴(yán)謹(jǐn)落實(shí)成本規(guī)劃的內(nèi)容，避免出現(xiàn)超支現(xiàn)象，后期經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，各部門成本控制的情況為:財(cái)務(wù)管理部4320 萬元、設(shè)計(jì)管理部3124 萬元、項(xiàng)目經(jīng)理部12941 萬元、營銷管理部1478 萬元、成本管理部110 萬元。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本規(guī)劃的管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本規(guī)劃是經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)，需要對(duì)其采取高效的管理措施，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本規(guī)劃的規(guī)范性。分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本規(guī)劃的管理措施，如下:

3.1 計(jì)劃成本的工作

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本規(guī)劃的計(jì)劃管理方面，應(yīng)該按照開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃內(nèi)容執(zhí)行計(jì)劃管理，重點(diǎn)管理成本規(guī)劃的預(yù)算方面，按照預(yù)算目標(biāo)分配成本規(guī)劃中的計(jì)劃內(nèi)容，進(jìn)而為成本規(guī)劃的各個(gè)項(xiàng)目提供限額標(biāo)準(zhǔn)，控制成本資金的施工。

3.2 監(jiān)督成本規(guī)劃

成本規(guī)劃管理中，需要全面審核資金費(fèi)用，確保其符合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際需求，按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際狀態(tài)執(zhí)行定量支付，不論是采購過程還是分包環(huán)節(jié)，都應(yīng)實(shí)行成本監(jiān)督，審核成本規(guī)劃的內(nèi)容，體現(xiàn)成本規(guī)劃監(jiān)督的重要性。

3.3 跟蹤成本項(xiàng)目

成本規(guī)劃管理中采取跟蹤成本項(xiàng)目的方式，主要是準(zhǔn)確記錄成本規(guī)劃的內(nèi)容，制定出詳細(xì)的項(xiàng)目方案，以報(bào)告的方式管理成本規(guī)劃。

3.4 預(yù)防成本風(fēng)險(xiǎn)

通過管理措施預(yù)防成本規(guī)劃中的風(fēng)險(xiǎn)，防止出現(xiàn)成本超支的問題［4］。房地產(chǎn)企業(yè)成本規(guī)劃中對(duì)比預(yù)算和實(shí)際消耗，規(guī)避成本規(guī)劃中的風(fēng)險(xiǎn)，以此來提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值水平，嚴(yán)謹(jǐn)控制成本規(guī)劃的過程。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本規(guī)劃的過程中，需要嚴(yán)格審核成本規(guī)劃中的各類問題，按照成本規(guī)劃的方式進(jìn)行，同時(shí)做好成本規(guī)劃的管理工作，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化發(fā)展。成本規(guī)劃能夠規(guī)范房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目，避免房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)出現(xiàn)成本缺陷或問題，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本基礎(chǔ)，做好成本規(guī)劃的工作。

［1］孟麗.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的思考［J］.建筑管理現(xiàn)代化，2009，01∶76 -78.

［2］白雪山，路方芳.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期階段成本控制［J］.山西建筑，2009，34∶272 -273.

［3］孫忠寶.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理策略的簡(jiǎn)要探討［J］.中小企業(yè)管理與科技，2009，03∶7 -8.

［4］黃先鋒.青島地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制研究［J］.青島理工大學(xué)學(xué)報(bào)，2009，06∶130 -136.