日照損失量化評估方法探析

□文/李巧如

（浙江財經大學 浙江·杭州）

房屋建筑物的日照時長是人們在建造、購買房屋時尤為關注的問題，因為其影響著我們的日常生活、身心健康。但隨著經濟的發展、城市化進程的不斷推進，房屋的密集程度不斷加大，日照妨害問題正日益凸顯，給人們的生活起居造成了不小的影響。再加上我國民眾的維權意識正不斷增強，日照侵害相關的法律訴訟不斷增多，以致迫切需要尋求一種方式合理量化日照損害程度。因此，本文就這一問題進行分析，希望能提供一種合理的評估方法量化日照損失。

一、與日照權相關的法律法規

《民法通則》第八十三條規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”

《中華人民共和國國家標準城市居住區規劃設計規范（GB50180-93）》規定：“大城市住宅日照標準為大寒日≥2小時，冬至日≥1小時，老年人居住建筑不應低于冬至日日照2小時的標準；在原設計建筑外增加任何設施不應使相鄰住宅原有日照標準降低；舊區改造的項目內新建住宅日照標準可酌情降低，但不應低于大寒日日照1小時的標準。”

從這些法律條文中不難發現，當前我國的法律條款都未就日照權受侵害后如何進行賠償問題進行清晰明確的規定，再加上日照損失較難量化，以致目前我國日照權受侵害案件的賠償額普遍偏低，無法彌補給受害人造成的損失。另外，根據筆者調查發現，當前我國關于日照損失評估如何確定問題的研究相當缺乏，從評估角度對此問題進行研究的文獻更是寥寥無幾。

二、具體方法的應用

筆者選用了市場比較法、列舉法和價值轉移法三種評估方法，分別從受害方和侵害方的角度對日照損害進行評估，具體評估思路如下：

（一）市場比較法在日照損失量化評估中的應用。市場法是當前評估業務中較常用的一種方法，它主要通過比照公開市場上相同或相類似資產的交易價格，再經過一系列因素修正，最終得出評估對象價值的方法。在房地產的日照損失量化評估業務當中，通常是以評估其損害程度為目的的，僅評估日照受損后的房地產價值無法得出受損額。因此，本文中所述的市場比較法，實際上是間接市場比較法，即通過兩次運用市場法來評估房地產遭受的損失。具體評估思路如下公式：

損失額=正常情況下的房地產估值P1－日照受損情況下的房地產估值P2

P1值的評估即通常意義上的用市場法評估房地產價值的問題。主要的評估步驟為：1、搜集交易實例；2、選取3個以上的可比實例；3、建立比較基準；4、調整各可比實例的交易情況、市場狀況及房地產狀況等因素；5、求出評估值。此處評估的是正常情況下房地產的估值，因此在選取可比實例或調整因素時，不應把日照損害這一因素考慮在內。

然后，再分析如何評估日照受損情況下的房地產價值。可采用兩種方法：第一種為假若公開市場上能找到多例類似受損情況的房地產交易實例，便可參照P1值的評估方法評估出日照受損的房地產價值。這種評估方法容易理解、易于操作，但基于現實考慮，尋找此類可比實例的難度較大，不易實施；第二種為朝向修正系數法。假設被評估房屋朝南，因其西面加蓋建筑物導致日照時間變短（由原來的M小時，減為N小時），也就相當于被評估房屋的朝向向東偏移。依照相關的法律法規可以得到朝南與朝東房屋之間的朝向修正系數a。然后利用前步驟所得的正常情況下房地產估值P1，可得：

日照受損情況下的房地產估值P2=P1×a×（M－N）/M

（二）列舉法在日照損失評估中的應用。日照的重要性體現在日常生活的許多方面，因而日照損失產生的影響也是多方面的，主要包括：對身心健康的損害、居住環境變差（無法晾曬衣服等）；陽光遮擋導致的電費、采暖設施增加的費用；視覺污染等。當日照權受侵害造成的主要損失能夠被列舉并且合理量化時，我們就可以采用列舉法來評估日照損失。該方法的計算公式為：

日照損失額＝直接損失＋間接損失

直接損失是指可以直接測量并準確計算的損失，例如電費、采暖費用等直接的貨幣資金流出；間接損失主要是指對身心健康、居住環境、視覺效果等方面造成的損失，這些損失往往難以量化，甚至有時并不是立刻顯現的，而是長期的、緩慢的。

直接損失的計算——以電費為例：

間接損失是基于某些影響因素難以具體量化的特點，將其作為一個整體來考慮。即以直接損失為基數，再乘上一個百分比來確定，這個百分比最好是一個可供選擇的區間，這樣評估人員便可根據具體情況選取適當的百分比，比如評估有老人、小孩、病患等特殊人群居住的房屋，就可以選取一個較高的百分比。

該方法在應用時有幾個事項應當引起注意：（1）該方法評估的關鍵在于找到體現日照損失的所有方面并合理估計，上述所列的幾個影響因素只是筆者綜合現有文獻得出的幾個常見的方面，并不全面。因此，在實際操作中可運用德爾菲法更為全面的找出所有影響方面。此外，有些方面，比如精神損失等，雖然歸入間接損失，但由于其較難量化，有時也需借助專業人士的職業判斷來估計損害程度，合理確定百分比；（2）該方法通常用于評估已有人居住并在可預見的未來長期居住的房屋，也就是說，該評估并不是以出售該房地產為目的的，因此其評估的損失是指對居民日常生活起居造成的影響，房屋貶值損失不應包括在內。

（三）價值轉移法在日照損失評估中的應用。前兩種方法都是從受害方的角度進行評估，價值轉移法則是以妨礙方為評估對象。此方法適用于受害方的日照損失給妨礙方帶來利益，且該利益相較于受害方的損失更容易估計的情況。具體評估思路如下：首先評估出妨礙方所增加的妨礙物給其自身帶來利益，然后將妨礙物給妨礙方帶來的利益按照一定百分比賠償給受害方。以妨礙方加蓋房屋建筑物為例，可用市場法、收益法或成本法計算出加蓋建筑物的價值V，再根據受害方的受害程度，確定一個合理的賠償比例a，最終得出評估值＝V×a。

需要注意的是，在評估妨礙方所得到的利益時，要全面考慮所有已經存在和可能存在的利益。對于可能存在的利益，可以根據利益發生的可能性大小，乘以適當的權重加以確定。另外，在確定賠償百分比的時候，要詳細了解受害方的受害情況之后再確定。通常情況下，妨礙方的利益收入遠大于受害人的受害程度，此時賠償比例是小于1的；但也不排除受害人的受害程度大于妨礙方所得的情況，此時賠償比例是大于1的，也就是說妨礙方得到的利益不足以彌補給他方造成的損失。

三、結束語

本文基于我國現存日照權侵害案件中日照損失賠償額普遍偏低這一現實情況，提出了間接市場比較法、列舉法、價值轉移法這三種評估方法，并說明了主要評估步驟、計算公式以及評估過程中需要注意的問題等。這三種方法都是以常規的評估方法和程序為基礎延伸而來的，其目的都是為了盡可能全面而準確地量化日照損失，合理確定賠償數額。

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