高層樓宇經濟成本分析及對策——以杭州下沙地區為例

○何宏

（浙江育英職業技術學院 浙江 杭州 310018）

一、高層樓宇建設及運營成本分析

1、開發設計、建設成本

高層建筑存在自身體量龐大、荷載強度高、功能繁多、承重結構要求高的特點，施工成本幾何級數增長。如上海世茂國際廣場，總建筑面積近17萬m2，主體建筑高達333米，總投資30億元，是相同建筑面積一般項目的近3倍，主要原因是承重結構施工成本幾何級數增長。因其造型獨特超高、承重結構復雜、體量龐大、荷載強度高、地基處理及材料要求高、建筑物超高增加費多、施工難度大，導致建筑承重施工工程部分造價幾何級數增長。其次是洋設計師操刀的天價設計費。

2、能源消耗、運行成本

首先，各種能源消耗巨大。高層用水需專用水處理設備——變頻增壓泵，設備需要定期檢修，比普通樓用水成本高3倍；垂直爬升的電梯能耗巨大；還有空調費用是普通墻體樓房費用的4倍。其次，建筑自身是能源消耗品，鋼筋混凝土的強度會隨時間的流逝漸漸減弱，其人工保養維修費、材料費等開支很大。最后，交通成本加大。下沙新城原本有令人羨慕不已、寬闊的馬路，可是和達城入住及一號地鐵線開通，使得擁堵加劇。

3、巨大的安全隱患成本

一是高層住宅電梯事故頻發。2014年杭州電梯求助電話5.6萬個，電梯事故147起，其中下沙地區的保利東灣有22起。二是安全隱患。如遇失火，電梯危險必須關閉，身處高層很難逃生；一旦發生地震、恐怖襲擊等突發災難，逃生幾率小，不利于救助。三是易患“高層建筑綜合癥”。長期生活或工作在高層樓宇群里，由于日照不足，被電子設備、儀器輻射包圍，免疫力下降，且高層建筑綜合癥使白領們情緒壓抑、甚至抑郁萌生自殺傾向，扼殺人的身心健康，造成人際關系緊張，降低了辦公效率。四是高層用水隱患。高層用水是靠水泵增壓設備二次供水，水質不好，有污染隱患。

4、氣候環境成本徒增

下沙地區是杭州的最東邊，沿錢塘江密集的高樓阻擋了杭城的通風口，加劇了熱島效應，霧霾難擴散，盛夏空調排除熱氣，炎熱加劇。

5、高成本沒有得到相應回報

沿江商住樓宇面臨樓宇產出率與稅收屬地率較低等問題。近年“租稅聯動”等激勵政策，優化了業主租金和政府稅收配比，提高了商務樓宇的稅收屬地率和產出率，但由于實行較為普遍的常規政策，缺乏區域性特點與優勢，對企業吸引力不足，空置率60%。“節地效益”與建造投資、維護費用比例不盡人意，高成本沒有得到相應回報。

二、杭州下沙地區沿江板塊房地產現狀

1、供應量充足，房價有明顯下降趨勢

目前下沙地區樓盤項目55個，其中沿江商住區樓盤12個，有朗詩·國際街區、保利·東灣、保利·玫瑰灣、宋都·晨光國際等，其中保利一家就占到120萬m2總開發體量。這些已交付樓盤總共20000多戶，按每戶3口人計算，則理論上有6萬的入住人口。

截止8月9日杭州全市可售商品住宅1522331套，可售面積1768.03萬平，在杭州主城區所有板塊中，下沙以152.1萬m2的在售剩余體量位于榜首。其中，沿江商住區占據了76.4萬m2。

取消限購以來，由于供應充足，房價明顯下降，2012年下沙中心物美附近平均15000元/m2，2015年平均11500元/m2。

2、入住率不高，大量占用銀行、企業、家庭資金

下沙樓盤空置率依然很高，實際的人居氣息不濃密。保利東灣、伊薩卡國際城、多藍水岸等是交付較早的樓盤，現在已形成成熟社區。而江濱花園一期入住率為60~70%，二期則剛剛交付。所以整個沿江商住區，比較熱鬧的多集中在東部沿江的成熟社區，而南部仍有人煙稀少之感，金隅觀瀾時代和下沙中心位置靠近地鐵站的精歐榮寓均入住2年多，但入住率不足30%；保利·江語海共有13.7萬m2，共有7幢公寓以及排屋目前在售剩余房源加上未開盤的房源數，江語海剩余房源500套左右。保利·玫瑰灣總建面約17萬m2，剩余房源102套。截止2015年7月下沙商品房庫存量約2.1萬套，加上已售但空置的近1萬多套，相當于占用資金30多億，占用土地56萬m2。

在下沙地區對交房2年以上、容納1000戶以上的大型、高層商品住宅區進行調查，抽樣10個樓盤調查估算情況如表1。

3、大量高層樓宇，供大于求

沿江商品房有巨大的在售和已售體量，為什么沒有得到相應的入住率呢？很多購房者表示，東部灣擁有一線江景和地鐵規劃，但周圍配套沒跟上是客觀原因，除了物美二店，該區域基本都是小型的臨街店鋪，缺乏集中的大型商業。更主要是因為限購，供應顯出過剩，投資買房者只買不住。在沒有足夠人口密度之前，這些商業體難以成功招商。

表1 下沙大型高層樓盤抽樣調查估算表

4、空氣質量不好，入住意愿不強烈

下沙人都知道“下沙白天是天堂，晚上是地獄”，不良企業晚上偷偷超標排放，空氣質量差；大型工業聚集區、大型新城居住綜合區、15所高校的大學城近在咫尺，下沙的布局，讓人歡喜讓人憂。

三、高層樓宇高成本、不經濟的根源

1、統籌規劃不足

各地一窩蜂的建標志性建筑，是炫耀政績、攀比心態。北方某城市的“生命之環”50層樓高，安裝有1.2萬只LED燈，用鋼3000噸，造價上億元，因其耗費巨資打造僅有的觀賞功能而遭人詬病。下沙在建項目55個，有的開發商為多獲收益，在狹小的園區內立陡立崖地撮起N多個30層以上夜里看起來猙獰的龐然大物。

2、缺少可行性研究，審批關考慮不全

樓宇經濟追求“奇特高”，只看到其標新立異獨特的一面，卻沒深入研究，不了解建設、使用成本，更沒想到其中隱患，沒有權衡得失利弊，專家論證浮于形式。

3、房地產開發過度，開發商為追求目標利潤

近年房產大鱷紛紛搶灘下沙，追求經濟效益，人們缺乏投資渠道，跟風炒房，房地產投資壓得銀行、企業、居民都“錢緊”，資金流動性減弱，隱藏著巨大風險。

四、杭州下沙地區城市高層建筑高成本的對策

1、政府嚴把審批關，長遠規劃

圖1 使用成本、工程造價與項目功能之間關系

首先，可行性研究不容忽視，做好項目論證，包括公開項目用途、資金來源、運營成本、使用壽命、年收益等，嚴格審批流程，施工建設前公示。其次，限制規劃建設18層以上特別是30層或100米高的高層建筑。最后，下沙不宜建過多高層住宅。因為60平方公里轄區內，有15所大學20萬學生、轄區居民近40萬，南部工廠眾多，醫藥、化工、印刷等行業氣體污染嚴重。

2、低碳環保，研究建筑新材料

鼓勵綠色低碳循環發展，企業應積極采用節能減排新技術、新材料。英國RMJM公司的核心工作是預報建筑物將來的運行費用和建筑物設施的功能，同時能夠提供可降低能源消耗的低碳材料，不遺余力地為客戶探究可降低運行成本、減少建筑物能耗并保護環境的辦法。

3、嚴格控制工程預決算，提高資金利益效率

在設計階段充分考慮控制成本。設計方案統籌兼顧，分析建設成本與全壽命費用。嚴格編制工程設計概預算，明確工程造價、使用成本與項目功能水平之間的關系。

4、借鑒新加坡的城市規劃

新加坡是彈丸之地，面積715.8平方公里，人口531萬，人口密度7422人/平方公里，新加坡人口密度是杭州的13倍，但城市規劃的科學且有前瞻性，在市中心丹戎巴葛地鐵口還能看到大片的綠地，一些地方的原始森林保存完好，新加坡市民多住6層高的組屋，辦公和居民用房規劃得不疏不密。

五、結論

隨著2016年杭州地鐵1號線沿江段即將開通、杭州大江東的開發建設，以及下沙大學城部分畢業生留在下沙創業、生活居住，下沙地區人口會集聚，目前杭州經濟技術開發區（下沙地區）轄區人口45萬，按年2%~3%的增長速度，2020年下沙人口發展到約49—52萬人，而目前下沙可售商品房庫存量約2.1萬套，平均3人一套，可容納6.3萬人，理論上講整個下沙地區即使不建新房也基本滿足2020年人口發展的需要量。同時，杭州下沙錢塘江邊10余個樓盤都是30多層高，造價不菲，但入住率不理想，空置率均超30%，“節地效益”與建造投資、維護費用比例不盡人意，高成本導致經濟性貶值，不利于霧霾擴散、增加熱島效應等，因此，限制、叫停18層以上的建筑迫在眉睫，維護房地產綠色健康可持續發展。

[1]何宏：高層樓宇經濟成本分析與研究[J].商業經濟，2015（5）.