綠色住宅能多賣多少錢

摘要：綠色住宅是近年來國內新興的適應經濟社會可持續發展的住宅模式，因其具有節能環保、高舒適性等優點受到很多購房者的青睞。基于北京市住宅交易市場近幾年的銷售數據，利用顯示性偏好法計算出北京市綠色住宅與其他特征完全相同的普通住宅相比溢價為1136元/m2；通過問卷調查得到的消費者對綠色住宅的支付意愿為459元/m2。同時，還對兩種方法得到的綠色住宅溢價的差異性進行了更進一步的分析和討論。

關鍵詞：綠色住宅，市場溢價，顯示性偏好法，意愿調查法

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2015）07-0021-27 收稿日期：2015-03-10

綠色住宅是一種節能減排、舒適健康的住宅模式，目前中國住房市場上的綠色住宅主要分為以下三類：一是獲得政府等機構綠色認證（如我國綠色建筑評價標識、美國綠色建筑委員會LEED認證等）的住宅；二是開發商在銷售時宣傳的生態宜居、節能環保的科技住宅等；三是由一些長期專注于綠色地產的開發商（如萬科、朗詩、當代置業等）開發的住宅。

由于綠色技術的采用，綠色住宅與普通住宅相比之下有一定的增量成本，因此，只有當綠色住宅在住房市場上享有足夠溢價的時候，才能有足夠的動力激勵開發商從事綠色住宅的開發。

1 相關研究綜述

國內外的許多研究均表明，獲得綠色認證的住宅存在顯著的市場溢價，即其他住房特征完全相同的情況下，僅因為“綠色”而高于普通住宅的價格。Heinzle等（2013）從購房者支付意愿的角度研究發現，新加坡購房者對不同認證級別的綠色住宅愿意支付的溢價分別為認證級3.78%和白金級7.98%。Deng等（2014）從開發商的角度研究得出，新加坡的綠色住宅在預售階段存在4%的溢價，而再銷售時則會產生10%的溢價。Zheng等（2012）通過建立Google綠色指數以表征住宅項目的綠色營銷強度，對北京住房市場進行分析發現綠色營銷越多的住宅在預售時享有顯著市場溢價，但再銷售時卻遭受了價格貶損。張莉等（2013）的實證分析表明獲得綠標或LEED認證的住宅在中國住房市場上存在6.4%的溢價。

對于這些研究發現的綠色住宅存在顯著溢價這一現象，本文從顯示性偏好法（Revealed Preference）和意愿調查法（Contingent Valuation）的對比進一步探究目前中國住房市場上綠色住宅存在溢價的原因。所謂顯示性偏好法，是指通過市場交易所反映出來的市場價值，反推人們對于交易產品或者交易產品的某一個特征（在這里就是指住宅的“綠色”特征）的實際支付額，從而分析其支付意愿。

2 顯示性偏好法

2.1 數據說明與模型建立

本文采用了中指數據庫從2009年1月至2014年12月北京市771個住宅項目的交易信息。其中共有29個項目得到了綠色住宅認證，包括25個綠標認證的項目以及4個LEED認證的項目。項目各特征變量的定義以及綠色住宅與非綠色住宅各特征比較如表1所示。

由表1結果可以看出，綠色住宅的環線位置相比于非綠色住宅偏高，即綠色住宅的區位更加偏遠，這可能是因為開發商為彌補區位劣勢而將該項目定位成綠色住宅以增強項目的吸引力和競爭力。另外，綠色住宅的開發商普遍更為知名，可能是知名房地產企業出于企業形象和社會責任感的考慮，并且知名企業技術相對成熟，開發綠色住宅的增量成本較低。這與曾華華（2013）問卷調查的結果相符，房地產開發企業規模對其開發綠色住宅的意愿有顯著正向影響。我們還可以發現，綠色住宅的容積率相對更低，意味著更高的居住舒適度和更好的采光條件。綠色住宅精裝交付的比例較高，因為統一裝修也是減少污染的重要措施。綠色住宅項目的單月成交面積比非綠色住宅高出很多，可見綠色住宅在住房市場上有很強的競爭力，銷售情況更優。

以北京市各住宅項目成交價格的對數形式Ln（HP）為被解釋變量建立Hedonic特征價格模型，如式（1）、式（2）所示。

（1）

（2）

式中，cons為常數項；為隨機誤差項；其余為解釋變量及其相應系數。為項目的n個特征，包括是否進行綠色營銷（ADVER）、是否由綠色開發商開發（GREEN_DEV）、是否由知名開發商開發（FAME）、容積率（FAR）、綠化率（GREENRATE）、是否精裝（DECORATION）、是否為學區房（SCHOOL）、是否臨近地鐵（SUBWAY）、環線位置（RING）、總建筑面積的對數形式（Ln（FLOOR_AREA））、成交面積的對數形式（Ln（AREA））；T為各住宅項目的交易時間向量，為其系數向量；D為各住宅項目所處區縣的17個指示變量（北京市18個行政區縣，缺省1個避免多重共線性），為其系數向量。本文主要關注是否獲得綠色認證（CERT）、是否為綠標認證（LABEL）、是否為LEED認證（LEED）這三個變量的系數。

2.2 結果分析

利用STATA對上述特征價格模型的回歸結果如表2所示。其中第（1）列對應式（1），研究“是否獲得綠色認證”對成交價格的影響；第（2）列對應式（2），研究“是否獲得綠標認證”及“是否獲得LEED認證”對成交價格的影響。

從回歸結果來看，“是否獲得綠色認證”“是否進行綠色營銷”“是否由綠色開發商開發”三個變量的系數均為正，且均在1%水平下顯著，說明這些與“綠色”特征相關的變量都會使住宅項目產生溢價。由表2中第（2）列可以得到綠標認證和LEED認證的溢價。但是LEED認證的溢價僅在5%水平下顯著，可能是由于國內獲得該認證的住宅較少，還未被社會廣泛認識和接受。

除上述變量以外，其余各變量的回歸結果也符合預期。“是否由知名開發商開發”的系數為正，且在1%的水平下顯著，表明住房市場上存在顯著的品牌效應。綠化率越高，住宅價格越高；精裝交付的住宅比毛坯房價格高17%左右；小區規模越大，價格越低；樓盤越暢銷，價格越高。學區房和地鐵沿線住宅都享有顯著溢價，“環線位置”的系數顯著為負，項目的區位條件對價格的影響較大。

根據表2的回歸結果可以得到各類綠色住宅的溢價率，如表3所示。為了和后面的意愿調查法進行對比，由于本次調研的小區開盤交易時間集中在2009年前后，可能導致被調研者對支付意愿的評價還停留在2009年的房價水平上。因此在由顯示性偏好法計算綠色住宅溢價時取2009年北京市非綠色住宅的平均交易價格14377元/m2為基準。可以看出，綠色住宅的溢價均高于1000元/m2，而根據近年來綠色建筑增量成本的研究，即使是三星級的綠色住宅，其增量成本也只有219元/m2。由此可見綠色住宅的溢價遠高于其增量成本，因此開發商開發綠色住宅項目可以獲得很高的利潤。

3 意愿調查法

意愿調查法是通過問卷調查了解居民在購買綠色住宅時愿意比其他特征都相同的非綠色住宅多支付的價格。我們于2014年12月調研了北京市三類綠色小區和同檔次可比的非綠色小區。綠色小區包括：A（綠標三星級運行認證）、B（綠標二星級設計認證）、C（無認證，但與項目A同為專注于綠色住宅的某知名開發商開發）；分別在同一子市場選取相應的可比非綠色小區a、b、c。

3.1 問卷調研方法

在問卷調研前，我們在每類綠色住宅和相應的非綠色住宅小區中各選取2戶進行了建筑室內環境指標測試，測試結果表明綠色住宅的室內溫度、濕度、噪聲和照度4項指標明顯優于非綠色住宅，可見綠色住宅在冬季更加溫暖宜居，能夠解決冬季室內過于干燥的問題，噪聲更小、具有更好的采光效果。

在對綠色住宅居民進行問卷調查時，在不告知上述測試結果的情況下詢問被調研者“若發現購買的不是真的綠色住宅，最低能接受多少補償”以及“如果再購買新房，愿意比其他特征完全相同的非綠色住宅多支付多少”兩個問題，再告知其前面的測試結果，讓被調研者了解綠色住宅和非綠色住宅室內環境的差異后再次回答上述兩個問題。

在對非綠色住宅居民進行問卷調查時，在不告知上述測試結果的情況下詢問被調研者“若開發商想將其住宅改造成綠色住宅，愿意承擔多少改造成本”以及“如果再購買新房，愿意比其他特征完全相同的非綠色住宅多支付多少”兩個問題，再告知其前面的測試結果，讓被調研者了解綠色住宅和非綠色住宅室內環境的差異后再次回答上述兩個問題。

針對非綠色住宅居民的問題設計是從改造現有住宅和購買新房兩個角度來了解居民的支付意愿，以便相互之間進行比較和補充。針對綠色住宅居民的問題設計也是從類似的兩個角度出發，問其能接受的補償是考慮到直接詢問支付意愿可能會得到偏低的結果，不能準確反映其內心真實的支付意愿，因此設計這兩個問題以消除調研結果可能存在的偏差。

3.2 結果分析

本次問卷調研共發放634份問卷，其中綠色小區發放317份，非綠色小區發放317份；共回收463份有效問卷，其中綠色小區回收205份，非綠色小區回收258份。對回收的問卷進行統計，可以得到綠色小區和非綠色小區的居民對于上述兩個問題在告知前后的支付意愿情況，并對統計結果進行t檢驗，如表4所示。

由表4可以看出，綠色住宅居民對綠色住宅的支付意愿普遍比非綠色住宅居民高。綠色和非綠色住宅的居民在被告知綠色住宅居住環境優勢后，其支付意愿均有所提高。考慮到綠色住宅居民對綠色住宅的特點和優勢更為了解，其支付意愿更具參考價值。且如前所說，若發現購買的不是真的綠色住宅，居民要求的賠償更能夠反映居民對綠色住宅價值的衡量，因此取綠色住宅居民被告知后要求的賠償459元/m2作為本文意愿調查法衡量的綠色住宅溢價。

4 顯示性偏好法與意愿調查法對比

本文由顯示性偏好法得到的綠色認證的住宅溢價為1136元/m2，由意愿調查法得到的居民愿意為綠色住宅支付的溢價為459元/m2。兩種方法得到的北京市綠色住宅的溢價水平存在一定差異。造成上述差異的原因可能有以下幾個方面：

第一，目前國內綠色住宅尚處于起步階段，相關市場發展還不成熟，綠色住宅的開發由于技術要求較高或認證程序繁瑣等原因只由少數房地產企業掌控，導致綠色住宅市場處于供不應求的狀態，即為由賣方定價的賣方市場，因而綠色住宅的交易價格較高。

第二，消費者在進行購房選擇時并不是完全理性的，由于住宅的異質性，他們并不清楚相比于其他特征都相同的非綠色住宅，自己為綠色住宅多支付的具體金額。正如表1所示，綠色住宅往往位于更加偏遠的劣勢區位，以至于僅從平均價格來看，綠色住宅的平均價格反而低于非綠色住宅。

第三，我們從問卷的統計結果還發現，綠色住宅小區居民整體上比非綠色住宅小區居民收入更高，受教育程度也相對較高。綠色住宅帶來的居住群分效應使得其溢價產生了乘數效應（multiplier effect），人們不僅是在為住宅的節能環保、舒適度高等優點買單，顯示性偏好法計算得到的溢價中可能還包含了群分效應導致的溢價。

5 結語

本文基于近年來北京市住房市場的交易數據以及我們進行的問卷調研，分別利用顯示性偏好法和意愿調查法得到了北京市綠色住宅的溢價水平，顯示性偏好法計算結果表明獲得綠色認證的住宅溢價為1136元/m2，而根據意愿調查法可知居民對綠色住宅的支付意愿為459元/m2。兩種分析方法得到的結果存在一定差距，說明目前北京市綠色住宅市場在一定程度上是賣方市場，消費者在做出購房選擇時存在信息不充分的現象，并且綠色住宅除節能環保、舒適度高之外還能為住戶帶來更廣泛的效益。

鑒于目前北京市綠色住宅存在的顯著溢價，開發商可以適當在此類項目增加投資，既有益于環境保護、節能減排，又可為自身帶來可觀的經濟效益。而政府應該進一步激勵綠色住宅的供給，并增強住房市場的信息透明度，促進市場理性發展。

參考文獻：

1.Heinzle S L，Yip A B Y，Xing M L Y.The Influence of Green Building Certification Schemes on Real Estate Investor Behaviour：Evidence from Singapore.Urban Studies.2013.42

2.Deng Y，Wu J.Economic Returns to Residential Green Building Investment：The Developers'Perspective.Regional Science and Urban Economics.2014.47

3.Zheng S，Wu J，Kahn M E，et al.The Nascent Market for “Green” Real Estate in Beijing.European Economic Review.2012.56

4.張莉 劉洪玉.我國綠色住宅市場溢價的定量分析.工程管理學報.2013.6

5.孫大明 邵文唏.當前中國綠色建筑增量成本統計研究.動感 （生態城市與綠色建筑）.2010.4

6.陳釗 陸銘 陳靜敏.戶籍與居住區分割：城市公共管理的新挑戰.復旦學報（社會科學版）.2012.5

作者簡介：

張莉，清華大學建設管理系、恒隆房地產研究中心，博士研究生，研究方向為房地產經濟與管理。

趙鶴，清華大學土木工程系，在讀本科生。

胡曉珂，清華大學建設管理系、恒隆房地產研究中心，博士研究生，研究方向為城市經濟學與城市空間結構、住房經濟學等。

鄭思齊，清華大學建設管理系、恒隆房地產研究中心，教授，研究方向為城市經濟學與城市空間結構、城市環境經濟學、住房經濟學等。

基金項目：

本研究受到國家自然科學基金項目（71322307，

71273154）和中綠盟投資控股有限公司科研基金的資助，特此致謝。