淺談農村集體建設用地使用權評估方法

李仲富

為推進農村產權制度改革，加強農村集體土地管理，保障農村集體經濟組織和農民使用的集體建設用地權益，進行農村集體建設用地地價評估，確定集體建設用地的合理價格是必要的。

一、農村集體建設用地的流轉是發展趨勢

（一）城鎮化進程的不斷推進促進農村集體建設用地的流轉

隨著城鎮化進程的不斷發展，大量農民工進入城鎮就業，并在城鎮安家落戶，必將增加對建設用地的需求，而國有建設用地的有限性勢必導致對集體建設用地的不斷挖掘。

（二）相關法律、法規對農村集體建設用地流轉的限制也逐步放寬

《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）以及《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發[2006]31號）則對農村集體建設用地的流轉分別規定為：“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”、“農民集體所有建設用地使用權流轉，必須符合規劃并嚴格限定在依法取得的建設用地范圍內”。

（三）農村集體建設用地的流轉已在多省、市有所嘗試

由于現行的法律、法規等對農村集體建設用地的流轉具有較嚴格的限制，為了獲取集體建設用地的流轉收益，一些集體經濟組織和個人隨著農村經濟的發展，自發的流轉集體建設用地。有再集體經濟組織內部合法流轉的，也有在集體經濟組織外部超出現行法律流轉的。因此，在對待集體建設用地流轉的問題上，應積極開展調查研究，采取疏堵結合的方式效果更好。

二、集體建設用地與國有建設用地的對比

（一）二者的所有權主體不同

國有建設用地的權利主體是國家，集體建設用地的權利主體是農民集體，農民集體由三類集體主體構成，即村民小組農民集體，村農民集體和鄉（鎮）農民集體。國家因公共利益需要，通過土地征收方式，可將集體土地強制征為國有土地。由此可見，二者的所有權主體并不對等。

（二）法律法規對二者的限制不同

主要表現在對集體建設用地流轉的限制。《土地管理法》第43條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準適用本集體經濟組織農民集體所有的土地，或者鄉鎮村公共設施和公共利益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”。對于農民宅基地，村民出賣或出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準。

三、集體建設用地的估價方法

目前，我國的地價體系中尚無集體建設用地的估價規范，對于農村集體建設用地的評估，我們只能借鑒城鎮國有建設用地價格評估方法。《城鎮土地估價規程》也指出，農村建設用地地價評也可參照本規程執行。

（一）基準地價系數修正法

在我省，還沒有集體建設用地的基準地價和標定地價體系，利用城鎮土地基準地價及其修正體系，將集體建設用地視為國有建設用地，分級別，分用途評估其最高出讓年期的國有建設用地使用權，再通過對比國有建設用地與集體建設用地權利構成上的差異，扣除國有土地所獨有的權利價格，其剩余部分即為集體建設用地使用權價格。具體操作如下：

1.參照國有土地基準地價成果確定集體建設用地的用途，級別，將集體建設用地視為國有，采用基準地價系數修正法評估其最高年期使用權價格。

2.通過比較國有建設用地與集體建設用地的價格構成，找出二者的差異所在。

城鎮國有土地的基準地價為土地取得成本、土地開發成本和政府純收益三項之和。而集體建設用地的構成則無政府純收益這一項。所以在采用基準地價系數修正法評估集體建設用地時，應考慮扣除政府純收益這一項，也就是土地出讓金。我們可以根據土地管理部門收取出讓金的比例，來計算集體建設用地使用權價格。如《哈爾濱市人民政府關于調整哈爾濱市城鎮國有土地基準地價的通知》規定，劃撥土地使用權，經批準可以按照原土地用途等土地使用條件辦理出讓，或轉讓時辦理出讓手續的，繳納的土地出讓金數額按照以下公式核定：

應繳納的土地出讓金數額=批準時的確認評估地價×40%

根據以上出讓金收取標準，農村集體建設用地使用權價格在數值上=城鎮基準地價修正后的評估價格×60%。

（二）市場比較法

在城市郊區，城鎮化程度較高，人均耕地相對較少，大量農民工進城務工，并且很多人在城市安家，出售宅基地情況十分普遍。通過調查這些實際發生的宅基地交易，即為房地價格。這里需要指出的是在調查交易價格時，要調查客觀的，正常的市場交易價格，剔除不正常交易，如急買急賣或是親屬之間的買賣行為。農村宅基地交易無其他費用，所以，房地總價扣減掉房屋現值就是宅基地的價格。

我們可在待估宗地的相同供需圈內，通過調查與計算，得到若干宅基地價格的資料，從中選取價格合理，與待估宗地情況相似的3個作為市場比較案例，參照城鎮土地估價方法中的市場比較法，選擇適當的區域因素和個別因素與待估宗地進行比較，計算出待估宅基地的價格。

（三）成本逼近法

土地取得費由土地補償費、安置補助費、青苗補償費組成。在征地過程中，土地所有者發生變化，而集體假設用地使用權流轉，其所有者不改變，仍然是農民集體，故在這部分費用中應把安置補助費扣除。

相關稅費包括耕地開墾費，防洪保安費，新菜田開發建設基金，耕地占用稅、征地管理費。其取費標準參照黑龍江省相關文件執行。其中，征地管理費指縣以上人民政府土地管理部門受用地部單位委托，采用包干方式統一負責，組織，辦理各類建設用地征用土地的相關事宜，由用地單位在征地費用總額的基礎上按一定比例支付的管理費用。集體假設用地流轉，其實質是使用權的轉移，并為發生征地行為，所以，征地管理費應該扣除。

土地開發費、利息、利潤，土地增值收益均參照《城鎮土地估價規程》中成本法的計算過程取值。

綜上，采用成本法計算的無限年期的集體建設用地使用權價格=土地補償費+青苗補償費+相關稅費（不含征地管理費）+土地開發費+利息+利潤+土地增值收益

四、幾點建議

（一）應盡快從國家層面頒布全國性的法律規范，對農村集體建設用地的流轉條件，流轉程序作出明確的規定。打破農村集體建設用地流轉的瓶頸。

（二）地方政府應盡快制定出臺集體建設用地估價規范和標準。確定集體建設用地的估價原則、影響因素及估價方法，使得集體建設用地估價統一、規范。

（三）建議在上述兩點的基礎上，參照國有土地規程，建立農村集體建設用地基準地價和標定地價體系。基準地價體系可以作為政府宏觀調控集體建設用地價格的依據，同時也可作為評估機構對集體建設用地評估結果的衡量標準。

（四）估價機構應注意積累集體建設用地評估案例，注意調查收集相關的一手資料，并且各估價機構應多溝通，多交流，在集體建設用地評估過程中取長補短，使得評估結果更加客觀、公正，合理。