淺談農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)評估方法

李仲富

為推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，加強(qiáng)農(nóng)村集體土地管理，保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民使用的集體建設(shè)用地權(quán)益，進(jìn)行農(nóng)村集體建設(shè)用地地價(jià)評估，確定集體建設(shè)用地的合理價(jià)格是必要的。

一、農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)是發(fā)展趨勢

（一）城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷發(fā)展，大量農(nóng)民工進(jìn)入城鎮(zhèn)就業(yè)，并在城鎮(zhèn)安家落戶，必將增加對建設(shè)用地的需求，而國有建設(shè)用地的有限性勢必導(dǎo)致對集體建設(shè)用地的不斷挖掘。

（二）相關(guān)法律、法規(guī)對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的限制也逐步放寬

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）以及《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號）則對農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)分別規(guī)定為：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”、“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴(yán)格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)”。

（三）農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)已在多省、市有所嘗試

由于現(xiàn)行的法律、法規(guī)等對農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)具有較嚴(yán)格的限制，為了獲取集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)收益，一些集體經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，自發(fā)的流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地。有再集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部合法流轉(zhuǎn)的，也有在集體經(jīng)濟(jì)組織外部超出現(xiàn)行法律流轉(zhuǎn)的。因此，在對待集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的問題上，應(yīng)積極開展調(diào)查研究，采取疏堵結(jié)合的方式效果更好。

二、集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地的對比

（一）二者的所有權(quán)主體不同

國有建設(shè)用地的權(quán)利主體是國家，集體建設(shè)用地的權(quán)利主體是農(nóng)民集體，農(nóng)民集體由三類集體主體構(gòu)成，即村民小組農(nóng)民集體，村農(nóng)民集體和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。國家因公共利益需要，通過土地征收方式，可將集體土地強(qiáng)制征為國有土地。由此可見，二者的所有權(quán)主體并不對等。

（二）法律法規(guī)對二者的限制不同

主要表現(xiàn)在對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的限制。《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)適用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公共利益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”。對于農(nóng)民宅基地，村民出賣或出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

三、集體建設(shè)用地的估價(jià)方法

目前，我國的地價(jià)體系中尚無集體建設(shè)用地的估價(jià)規(guī)范，對于農(nóng)村集體建設(shè)用地的評估，我們只能借鑒城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地價(jià)格評估方法。《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》也指出，農(nóng)村建設(shè)用地地價(jià)評也可參照本規(guī)程執(zhí)行。

（一）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

在我省，還沒有集體建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)體系，利用城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系，將集體建設(shè)用地視為國有建設(shè)用地，分級別，分用途評估其最高出讓年期的國有建設(shè)用地使用權(quán)，再通過對比國有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地權(quán)利構(gòu)成上的差異，扣除國有土地所獨(dú)有的權(quán)利價(jià)格，其剩余部分即為集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格。具體操作如下：

1.參照國有土地基準(zhǔn)地價(jià)成果確定集體建設(shè)用地的用途，級別，將集體建設(shè)用地視為國有，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估其最高年期使用權(quán)價(jià)格。

2.通過比較國有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地的價(jià)格構(gòu)成，找出二者的差異所在。

城鎮(zhèn)國有土地的基準(zhǔn)地價(jià)為土地取得成本、土地開發(fā)成本和政府純收益三項(xiàng)之和。而集體建設(shè)用地的構(gòu)成則無政府純收益這一項(xiàng)。所以在采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估集體建設(shè)用地時(shí)，應(yīng)考慮扣除政府純收益這一項(xiàng)，也就是土地出讓金。我們可以根據(jù)土地管理部門收取出讓金的比例，來計(jì)算集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格。如《哈爾濱市人民政府關(guān)于調(diào)整哈爾濱市城鎮(zhèn)國有土地基準(zhǔn)地價(jià)的通知》規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)可以按照原土地用途等土地使用條件辦理出讓，或轉(zhuǎn)讓時(shí)辦理出讓手續(xù)的，繳納的土地出讓金數(shù)額按照以下公式核定：

應(yīng)繳納的土地出讓金數(shù)額=批準(zhǔn)時(shí)的確認(rèn)評估地價(jià)×40%

根據(jù)以上出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格在數(shù)值上=城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)修正后的評估價(jià)格×60%。

（二）市場比較法

在城市郊區(qū)，城鎮(zhèn)化程度較高，人均耕地相對較少，大量農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工，并且很多人在城市安家，出售宅基地情況十分普遍。通過調(diào)查這些實(shí)際發(fā)生的宅基地交易，即為房地價(jià)格。這里需要指出的是在調(diào)查交易價(jià)格時(shí)，要調(diào)查客觀的，正常的市場交易價(jià)格，剔除不正常交易，如急買急賣或是親屬之間的買賣行為。農(nóng)村宅基地交易無其他費(fèi)用，所以，房地總價(jià)扣減掉房屋現(xiàn)值就是宅基地的價(jià)格。

我們可在待估宗地的相同供需圈內(nèi)，通過調(diào)查與計(jì)算，得到若干宅基地價(jià)格的資料，從中選取價(jià)格合理，與待估宗地情況相似的3個(gè)作為市場比較案例，參照城鎮(zhèn)土地估價(jià)方法中的市場比較法，選擇適當(dāng)?shù)膮^(qū)域因素和個(gè)別因素與待估宗地進(jìn)行比較，計(jì)算出待估宅基地的價(jià)格。

（三）成本逼近法

土地取得費(fèi)由土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)組成。在征地過程中，土地所有者發(fā)生變化，而集體假設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，其所有者不改變，仍然是農(nóng)民集體，故在這部分費(fèi)用中應(yīng)把安置補(bǔ)助費(fèi)扣除。

相關(guān)稅費(fèi)包括耕地開墾費(fèi)，防洪保安費(fèi)，新菜田開發(fā)建設(shè)基金，耕地占用稅、征地管理費(fèi)。其取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照黑龍江省相關(guān)文件執(zhí)行。其中，征地管理費(fèi)指縣以上人民政府土地管理部門受用地部單位委托，采用包干方式統(tǒng)一負(fù)責(zé)，組織，辦理各類建設(shè)用地征用土地的相關(guān)事宜，由用地單位在征地費(fèi)用總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)用。集體假設(shè)用地流轉(zhuǎn)，其實(shí)質(zhì)是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，并為發(fā)生征地行為，所以，征地管理費(fèi)應(yīng)該扣除。

土地開發(fā)費(fèi)、利息、利潤，土地增值收益均參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中成本法的計(jì)算過程取值。

綜上，采用成本法計(jì)算的無限年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格=土地補(bǔ)償費(fèi)+青苗補(bǔ)償費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)（不含征地管理費(fèi)）+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益

四、幾點(diǎn)建議

（一）應(yīng)盡快從國家層面頒布全國性的法律規(guī)范，對農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)條件，流轉(zhuǎn)程序作出明確的規(guī)定。打破農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的瓶頸。

（二）地方政府應(yīng)盡快制定出臺(tái)集體建設(shè)用地估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。確定集體建設(shè)用地的估價(jià)原則、影響因素及估價(jià)方法，使得集體建設(shè)用地估價(jià)統(tǒng)一、規(guī)范。

（三）建議在上述兩點(diǎn)的基礎(chǔ)上，參照國有土地規(guī)程，建立農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)體系。基準(zhǔn)地價(jià)體系可以作為政府宏觀調(diào)控集體建設(shè)用地價(jià)格的依據(jù)，同時(shí)也可作為評估機(jī)構(gòu)對集體建設(shè)用地評估結(jié)果的衡量標(biāo)準(zhǔn)。

（四）估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意積累集體建設(shè)用地評估案例，注意調(diào)查收集相關(guān)的一手資料，并且各估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)多溝通，多交流，在集體建設(shè)用地評估過程中取長補(bǔ)短，使得評估結(jié)果更加客觀、公正，合理。