淺析萬達商業地產開發模式

郭君山西財經大學

淺析萬達商業地產開發模式

郭君
山西財經大學

萬達1988年創立至今，經歷了27年的發展過程，已成長為中國商業地產的第一品牌。從第一代購物中心到第四代萬達城，萬達從不斷發展的幾代購物中心中總結出真正適合中國發展的商業地產開發模式，贏得了巨大的成功，為企業自身以及整個社會帶來了極大的正向效應。

商業地產；開發模式；發展階段；經濟效益；社會效益

萬達自1988年創立以來，發展至今，已形成商業地產、文化旅游、電子商務和連鎖百貨四大產業。截至2014年，企業資產達到5341億元，年收入2424.8億元。已成長為中國商業地產的第一品牌，最關鍵的成功因素就是其自創的商業模式。

萬達的商業地產模式發展至今經歷了四個階段：第一個階段，2000年，萬達商業地產項目先后進入長春、濟南、長沙等城市的商業中心，共做了6家萬達廣場，為第一代購物中心，也稱“單一店模式”。每個項目均為獨立建筑，建筑面積約5萬平方米，地上地下共5層商業業態。地下為停車場，一層為精品店，二層、三層租給沃爾瑪，四層賣家居或者電影城。但大多數光顧沃爾瑪的客戶與一層精品店的目標客戶不符，租金的回報率遠遠低于商家的預期，經營效果并不理想。

第二個階段，2002年，萬達商業地產項目入駐南寧、武漢、天津等城市的核心商圈，做了6家萬達廣場，為第二代購物中心。、占地面積擴大到了10-15萬平方米，由4-5個獨立的建筑組成。每個項目有6到10個不同業態的主力店，避免了第一代只有一個主力店，目標客戶不對稱的問題。并且租金較第一代購物中心有所降低。但因將出售商鋪面積太小，使商場的整體經營受到了極大的影響。且各單店之間只是簡單的組合，沒有室內步行街，人流動線設計不合理，主力店吸引來的大量客戶在走出萬千百貨和超市等大型經營項目之后并沒有流向小型的經營商鋪，沒有達到經營者們的預期目標。2002年-2004年，萬達經歷了痛徹肌膚的官司年，期間當了222次被告，付出了慘痛的代價。

第三個階段，2005年，萬達研究新的第三代購物中心——城市綜合體，是多業態、多功能、多類型組合開發的一種典型的房地產形態。包括五星級酒店、寫字樓、大型商業街以及大型的廣場，是城市功能的組合體，而不在是廣泛意義上的建筑形態，建筑面積達到了40-80萬平方米。強調城市、建筑和交通、基礎設施的綜合發展。其中主力店占到50%-60%，40%-50%為室內步行街的中心店鋪。零售業大概占60%，40%是休閑娛樂、餐飲文化等業態。這樣既避免了風險又提高了投資回報率。隨著2006年10月，北京CBD萬達廣場、上海五角場萬達廣場、寧波鄞州萬達廣場的開業并大獲成功，萬達自創的商業模式迎來了真正的春天。與第一代和第二代商業模式最大的不同之處在于，城市綜合體開發重點為高檔住宅、高檔酒店以及寫字樓等一系列可銷售的物業。很大程度上實現了投資成本的快速收回，極大的緩解了萬達的資金壓力，得到了業界的廣泛好評和認同。

第四個階段，第四代萬達城。代表作武漢中央文化區，建筑面積達到了340萬平方米。這是中國城市中第一個叫中央文化區的項目，萬達在中央文化區做了10個項目，包括全球首個電影科技樂園和漢秀兩個重大文化項目，楚河，沿河的漢街商業步行街，漢街中央的漢街萬達廣場，另外還有一個五星、一個超五星、一個頂級酒店，100多萬平方米的寫字樓和百萬平米的住宅。第四代萬達城是以文化為核心，兼具商務、旅游、商業、居住功能的世界級項目。對比前三代購物中心，在項目選址、項目定位以及項目業態三個方面有了全新的升級。第四代萬達城選址已從中心區向副中心區向城鎮開發區轉型，有力的推動著城鎮化的健康持續發展，帶動著周邊物業的保值和升值；定位不再僅僅是購物中心、娛樂中心、社交中心等等，還兼具了文化中心和旅游中心，大大增強了萬達商業地產的品牌價值；同時，在第四代萬達城中商業業態逐漸升級，增加了市民廣場以及主題公園，既滿足了市民公共開放活動和舉辦大型活動的需要，還以文化產業創新的包裝形式增加了萬達的整體收益。

萬達在不斷的發展過程中摸索到了成功的商業地產開發模式，形成了萬達商業地產的“十六字真經”，包括四個方面：即聯合協議、平均租金、技術對接以及先租后建。萬達和各主力店簽訂聯合協議，是雙方長期合作的有力保證，使雙方在同一個資源平臺上發揮各自的優勢；并與各主力店約定，將全國城市分為兩檔，北京、上海一檔，其余城市一檔，分別給出一個平均租金，不再就單個項目的租金水平進行談判；還在選地前做一個規劃，平衡各店鋪的需求，根據需求量身定做。每個戰略合作伙伴出專業人員與萬達的規劃設計部進行技術對接，確定一個店要多少平方米，高度、出入口、交通體系等等，之后再正式簽確認書；將傳統的先建后租改為了先租后建。萬達新的商業地產開發模式，為二者之間提供了實現互補，強強聯合的優質平臺。萬達成功的商業地產模式不僅給企業帶來了極大的經濟效益，而且還創造了極大的社會效益。第一，創造了大量的新增就業崗位。2014年，萬達的年新增就業崗位人數達到了14.6萬人，其中大學生4.2萬人，占到全國新增就業崗位的近1%。第二，創造了大量的新增稅收。第三，極大的方便了消費者的消費需求，集購物、休閑、娛樂、交際功能于一身，在休閑娛樂的同時增進了人際交往。第四，萬達購物中心成為城市地標性建筑。萬達廣場是中國商業地產的第一品牌，萬達廣場就是城市中心。

萬達憑借在市場競爭中形成新的商業地產開發模式，實現了商業地產項目的快速復制，解決了產業鏈和資金鏈的良性循環，提升了整個商業地產項目的開發速率。并且擁有中國地產企業唯一的商業規劃研究院、全國性的商業地產建設團隊以及全國唯一跨區域的商業管理公司，形成了商業地產完整的產業鏈和企業核心競爭優勢，使萬達成為中國商業地產界可以模仿卻無法超越的領跑者！

郭君，女，漢族，山西省太原市人，公共管理碩士在讀，山西財經大學公共管理學院。