我國以房養老存在的問題及對策研究

何紅

摘要：本文闡述了以房養老的含義，在分析以房養老存在問題的基礎上，提出我國發展以房養老的對策。

關鍵詞：以房養老問題對策

一、以房養老的含義

以房養老也稱為反向抵押貸款，是社會養老保障制度上的重要補充，也是英美國家為解決老齡化問題的利器。它是指擁有房屋所有權的老年人，將其房屋做抵押向貸款機構借款，同時保留房屋的居住權，貸款本息受益人死亡時用出售住房所得資金進行償還的一種養老模式。以房養老有多種操作模式，主要有租售換養、以大換小、售房入住養老院、售后返租、異地養老、反向抵押貸款等多種模式。其中，住房反向抵押貸款是眾多以房養老模式的高級表現形式。它是以住房為載體，金融保險為手段，養老保障為目的，是將擁有住房的價值，尤其是自己死亡后住房的剩余價值在自己生前提前變現運用到養老的方式。二、以房養老存在的問題近幾年來，伴隨著以房養老理念的引入和社會輿論的逐步認可，我國一些大中城市對以房養老模式進行了實踐探索，政府也明確提出鼓勵發展以房養老，但直到目前，還鮮有成功的例子，以房養老模式的推廣，依然面臨著許多障礙。

（一）以房養老的觀念尚未被民眾所廣泛接受

中國文化是一種以血緣關系為紐帶，以家庭為基本單元，以家庭、家族、國家為生成結構的人倫文化體系。這種文化體系，決定了中國人最看重家庭。按照中國的文化體系，父母要為子女盡力安排好一切讓其更好的發展，在去世后將房產留給子女的觀念更是根深蒂固。對子女來說，在父母年老后子女應該要盡孝道，贍養父母也是天經地義。而“以房養老”模式的實施，意味著老人要以房產抵押用于養老，兒女們將不再擁有老人房產的繼承權，老人可利用房產實現自我養老，中國傳統的養老方式被打破，老人與兒女之間的問題也將不可避免的出現。因此，基于我國現實國情上的傳統思想文化差異是“以房養老”觀念尚未被我國廣大民眾所接受的主要原因。

（二）以房養老的相關制度法規缺失

以房養老作為一種創新的養老保障模式，涉及到人們觀念的更新、生活方式的轉變、遺產繼承方式的改革、養老方式的變化。要使其順利推廣，離不開政府的參與與支持。雖然我國早在2006年開始就引進以房養老模式，但政府只是鼓勵商業保險、商業銀行或住房公積金管理部門開展“以房養老”試點業務，并沒有明確的政策法規給予保障和監管。加上我國是在計劃經濟的基礎上發展社會主義市場經濟，目前正處于轉軌時期，市場經濟體制還不完善，市場主體發育還不成熟，信用體系尚不健全，政策、法律層面還缺乏有效支撐。同時，抵押物處置缺乏明確的法律支持，申請者的權益也沒有切實的保障，法律糾紛和市場風險難

以得到有效的避免。例如一些評估機構不規范、操作程序與收費標準差異很大，甚至違反了房地產評估中的“公平、公正、公開”的基本原則，使以房養老業務的運行過程中存在許多的問題。另外，我國房產使用年限為70年，如果老年人在向有關機構申請時，房產使用期限將近，又將如何計算。因此，諸多問題迫切需要通過完善的法律法規，尤其是在資產評估、抵押貸款發放與收回等風險防控方面設計出一套完整的法規及程序，用以規范各方市場參與主體的行為。因此，我國滯后的法律法規使得以房養老發展得步履維艱。

（三）以房養老的市場風險制約其發展

以房養老涉及的市場主體較多，貸款期限較長，累計金額大，受政策與制度影響大，因此面臨的風險也較大。以房養老的風險是指銀行或其他金融機構在發放和經營反向抵押貸款業務過程中，由于各種事先無法預料的不確定性因素影響而引起相關因素的變化，使得各參與主體在住房反向抵押貸款過程中獲得收益的不確定性增大，導致雙方遭受損失。對于不同的市場參與主體來說，以房養老的風險內容與程度是不同的。借款人主要面臨的長壽風險、信用風險、政策風險等。而貸款機構主要面臨市場風險、經營風險、政策風險等。

（四）加強對以房養老的宣傳

三、我國發展以房養老的對策

（一）加大宣傳力度，鼓勵和培養老年人現代養老新觀念

以房養老能否順利的被廣大民眾所接受，不僅需要政府給予宣傳教育，而且還需要培育新型的理財觀念。長期以來，我國一直奉行勤儉節約的消費理念，反對超前消費，尤其是將老年人居住的房產做抵押，提前消費，許多老年人無法接受。但是以房養老模式可以解決老年人的生活困難，減輕子女的負擔，實現個人資產的有效利用。政府應進行廣泛的宣傳與教育，創造適宜的人文環境，通過正確的輿論導向，使人們能正確的認識和理解以房養老的本質，引導老年人認識到以房養老可以使個人資產在老年人一生中進行優化配置，是對家庭養老和社會養老的有益補充，是老年人改善晚年生活的一種很好的選擇。

（二）加強國家法律法規的建立和完善

以房養老作為新型的住房金融產品，其運作的規范化和標準化尤為重要。因此，充分發揮政府的主導力量，通過建立和完善相關法律法規，提供良好的市場運作環境，鼓勵私營機構的積極參與，規范以房養老的市場操作規則和交易行為，建立規范、安全的市場交易體系，為以房養老的發展創造良好的環境。以房養老的特殊性在于對老年人的保護，涵蓋了老年人的住房保障權、知情權、處置權等。因此，相關各方（如民政局、房產管理局、人社局、銀行、保險公司等）應起制定以房養老的相關法律法規和行業行為規范，同時也能夠起到加強對計劃提供方監管的作用。

（三）完善系統性風險控制機制

由于預期壽命、房產價格難以預測，使得“以房養老”的系統性風險加大。若房價上升，則對于選擇“以房養老”的人來說，房屋未來增值的那部分是他們無法享受到的；若房價下跌，則對養老者來說是有利的，可以將這部分風險轉移給銀行或保險機構。因此，可適時推出以房養老保險，以平緩這方面的風險。

參考文獻：

[1]趙慧，我國以房養老問題研究，東北師范大學，2013（5）

[2]劉杰鋒，朱沙，曾勝，以房養老：理念、模式和經驗，西部論壇，2014（5）