投資性房地產計量模式選擇的動因分析

李平平+冷娜

摘要：《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定投資性房地產具有兩種后續計量模式：公允價值計量模式和成本模式。從上市公司的披露數據來看公允價值模式并未廣泛被采用。本文從管理層的偏好、客觀因素及經濟后果三方面來對計量模式選擇進行動因分析。關鍵詞：投資性房地產公允價值成本

2012年年報顯示，存在投資性房地產的968家上市公司中，925家采用了成本計量模式，占比為95.56%，這說明我國上市公司謹慎選擇投資性房地產的后續計量模式，然而這背后的動因是什么呢？本文從以下三方面進行層層剖析。

一、管理層選擇會計政策的偏好

一種觀點是管理層可能借助選擇會計政策來實現其自身效用的最大化，為了達到此目的，管理層還有動機平滑各期的利潤。基于此管理層更傾向成本模式，該模式是以歷史成本計量，按期計提折舊或攤銷，除非該項投資性房地產進行處置，每期不會對各期利潤波動有較大影響。另一種觀點是管理層選擇不同的會計政策主要由于以下兩個原因：一是股票價格與會計利潤存在正的相關關系，二是管理層的工資薪酬大多都與會計利潤掛鉤，股價影響期權效用，工資薪酬影響管理層財富。故從長期角度看來，公司未來的狀況以及房地產行業很不確定，穩健的成本模式是較好的選擇。

二、客觀因素

（一）市場宏觀環境條件。會計準則中沒有明確規定其公允價值的取得情況，這對公司有很大的自主性，所以取得合理的公允價值的參考價格是較容易的。但學者劉永澤指出，在2007年的630家擁有投資性房地產的上市公司中有234家就處在深圳、上海、北京，其中運用公允價值模式計量的公司僅有3.4%。這些現實情況與理論預想情況大相徑庭，顯然這不能成為因為公允價值取得難度大而放棄公允價值模式，這其中必有其他的奧妙所在。

（二）會計信息處理成本。在采用公允價值模式時，每期要從新獲取公允價值，相對成本模式下其處理過程復雜，加大工作量與難度；由于會計與稅法遵循不同的法規，需要按照稅法的計稅基礎對會計進行納稅調整。當采用公允價值模式時，除了要對其產生的公允價值變動進行納稅調整外，還要按照稅法規定的年限計提折舊或攤銷額。由此如果利潤的變動幅度很小，管理層是沒有動機采用公允價值模式的；對于“A+H”、“A+B”的上市公司，要編制兩套會計報表，而國際會計準則規定投資性房地產采取公允價值模式，故采用公允價值模式更加合理。這樣來，此條觀點又不能合理解釋現實中企業選擇兩種計量模式的動因了。那么究竟真正的原因是什么呢？

三、采用成本模式和公允價值模式下的各種經濟后果

（一）準則對公允價值的苛刻性及會計信息質量。CAS3規定采用公允價值計量模式必須同時滿足的兩個前提條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。同時還強調，“已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式”。此外，還有“不允許同一個企業同時采用兩種不同的計量模式計量所持有的投資性房地產”的相關規定。這些規定限制了企業的自由選擇權利。從信息披露來看，公允價值的來源準則沒有明確規定，另外由于目前國內相關人員的會計認知水平，對公司披露的公允價值的合理性存在質疑，會認為有盈余管理。這些無疑會對投資者對公司的狀況產生很大的遲疑，這些都削弱了企業會采用公允價值模式計量的動機。

（二）對利潤波動性的影響。管理層更愿意看到一個持續平滑且可預期的盈余走勢，這是因為無論是增發股還是配股市場對盈余指標的要求是剛性的。當采用公允價值模式時，每期的價格管理層不能準確的進行預期，當價格波動幅度大時，會對盈余產生影響。由于我國宏觀政策對房地產市場不利，房價預期很難預測，所以管理層也有這種平滑利潤的動機，故采取風險較小的成本模式。

（三）對股利政策的影響。當投資性房地產的價格上漲時，當期利潤表中的公允價值變動損益就是正的，這就會增加企業的利潤額和未分配利潤，但是在該項資產尚未處置時，這部分收益只是在賬面上確認卻沒有增加實際的現金流量，進而導致了企業賬面利潤高而紅利少的狀況，若采用增值收益分紅方式會導致企業現金流量減少，這會對企業產生不利的影響，但若不分紅又會影響分紅比例。所以，采用公允價值模式計量時增加了企業的股利政策選擇的難度。這點也是企業放棄公允價值模式計量的原因之一。

（四）對融資能力的影響。對企業進行再融資，無論是以債券還是股票形式，國家都有嚴格的限制條件。衡量企業融資能力的指標有總資產、凈資產、利潤等，從目前來看，采用公允價值模式會顯著增加企業的凈資產額，這樣融資的金額也會加大。如果確保企業采用公允價值計量后凈資產收益率在6%以上，這不僅能優化企業的資本結構，而且還會對企業的融資起到更加積極的作用，故公允價值模式的采用對融資能力的影響管理層考慮的重要因素。

綜上，從管理層的偏好、客觀因素及經濟后果三方面的動因分析可知，管理層選擇投資性房地產的計量模式時，主要是基于會計政策執行后的經濟后果的考慮來選擇采用成本模式，除非企業對某經濟后果有強烈需求且公允價值模式計量的收益遠遠大于采用成本模式時，企業才會選擇公允價值模式進行計量。

參考文獻：

[1]王小力，投資性房地產后續計量模式偏好分析[J].財會月刊.2012，1（3）：9—12

[2]孫滿，關于公允價值和歷史成本計量模式的比較分析[J].中國集體經濟.2012，1 2（5）