淺析房地產宏觀調控

劉穎

摘 要：房地產宏觀調控，是針對房地產業(yè)的宏觀調控，是國家權力和具備管理房地產職能的政府部門為了實現促進房地產業(yè)健康持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的目的，通過行政的、經濟的、法律的手段來引導和影響房地產市場主體及行為，對房地產業(yè)進行總體調節(jié)和控制的手段和職能的統(tǒng)稱。基于此，主要闡述了房地產宏觀調控的手段、房地產“市場失靈”現象客觀存在、房地產和房地產業(yè)具有特殊性等問題。

關鍵詞：房地產;宏觀調控;房地產業(yè)

房地產宏觀調控，是針對房地產業(yè)的宏觀調控，是國家權力和具備管理房地產職能的政府部門為了實現促進房地產業(yè)健康持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的目的，通過行政的、經濟的、法律的手段來引導和影響房地產市場主體及行為，對房地產業(yè)進行總體調節(jié)和控制的手段和職能的統(tǒng)稱。從國民經濟發(fā)展水平和城市居民的收入狀況來看，對房地產市場進行宏觀調控、穩(wěn)定住宅價格已成為人們的普遍共識。在市場經濟條件下，企業(yè)和個人是獨立的市場主體，只要沒有違法行為，政府不應隨便干預其經營活動和消費行為。因此，必須正確認識房地產宏觀調控的必要性。

一、房地產宏觀調控的手段

宏觀調控手段的確定和選擇，應當遵循功效性原則、可操作性原則、效率性原則和社會可行性原則。功效性原則主要是指調控的力度是否足夠、調控的效果是否明顯、調控的時效是否迅速。可操作性原則主要是指調控理論和手段是否符合實際、是否滿足現有資源和能力的限制、能否很好地落地。效率性原則是調控手段的成本收益比是否能夠接受。社會可行性原則主要是所選擇的調控手段必須具有社會可承受性、社會利益協調性以及調控主體結構內部的可接受性。房地產宏觀調控的手段不外乎為法律手段、經濟手段和行政手段三大類。其中，經濟手段又可以具體分為信貸政策和財政政策。從近年的房地產宏觀調控實踐來看，以房地產法律法規(guī)調整為主的法律手段較為嚴肅，影響面廣;以貨幣政策和財政政策為主的經濟手段最為常見，政策最為多樣;以強制性的行政指令為主的行政手段有漸趨嚴厲并占據上風的趨勢。而土地政策作為一種特殊的宏觀調控形式也被列入重要的宏觀調控手段。

二、房地產“市場失靈”現象客觀存在

市場并不每時每刻都有效地配置資源，市場競爭不充分、外部性和公共物品屬性是導致市場失靈的主要原因。

（一）房地產市場并不是完全競爭市場

1.房地產市場中土地供給具有天然壟斷性，決定了房地產市場不可能成為完全競爭市場。土地歸國家和集體所有，城市土地的出讓必須經由政府規(guī)劃且批準，土地供給是壟斷的。此外，隨著近年來市場競爭的加劇，房地產市場的集中度日益加劇，主流房地產商的影響力也日漸增強，這也使得房地產市場越來越呈現出不完全競爭市場的特征。

2.房地產商品異質性的特點，決定了房地產市場是不完全競爭市場。由于土地和區(qū)位是不可復制的，每個房地產商品都是獨特的。此外，房地產商品在戶型、設計風格、建筑方式、社區(qū)配套等方面存在較大差異，即使是同一地段的房地產產品也存在著較大的差異，呈現出了明顯的異質性特點。

3.土地等基本資源無法自由流動，資金準入門檻很高，使得資本的退出和進入并不是完全自由的。土地的地域性和不可流動性，決定了房地產的基本生產資料不可自由流動。

4.市場信息不對稱現象突出。房地產市場信息的不對稱體現在：一是土地買賣不公開、不透明的現象仍然存在;二是在房屋交易過程中，賣方比買方占有更多的有關商品房成本、質量、權屬關系等方面的信息。

（二）房地產市場的外部性客觀存在

外部性是“某一行為對第三方福利所產生的副作用”，其中包括正外部性和負外部性。當市場主體的某一行為所形成的收益讓別人獲得，就會產生正外部性;當市場主體的某一行為產生的成本由別人承擔時，就會產生負外部性。在房地產市場，企業(yè)或個人并不能完全享受其行為產生的收益或者承擔其行為帶來的損失，其成本和收益不能完全內化。房地產市場的外部性必須通過強有力的宏觀調控使得外部性內化，從而有效地發(fā)揮市場配置資源的作用。

房地產市場的正外部性有如下表現：一是房地產業(yè)在一定程度上具有先導產業(yè)的特性，房地產業(yè)為其他行業(yè)提供了基本的生產和生活資料。二是房地產開發(fā)行為能夠積極改善居住環(huán)境。房地產開發(fā)一般都伴隨著景觀建設和開發(fā)，增加某一區(qū)域的景觀水平等。房地產市場的負外部性則表現如下：首先，房地產開發(fā)伴隨著大量的土地用途的轉變，從農業(yè)用地轉變?yōu)榻ㄔO用地是不可逆轉的，對農用地、城市綠地的過度開發(fā)會帶來生態(tài)破壞。其次，房地產開發(fā)占用鋼鐵、水泥等大量的資源，間按消耗的資源也帶來了大量污染。不合理的開發(fā)行為會帶來社會問題，如貧民窟的形成以及由此引發(fā)的社會治安問題、住宅區(qū)的過度集中帶來的城市擁堵等問題。

（三）部分房地產產品具有較強的公共物品屬性

公共物品是那些私人部門不愿意或無法生產的，必須由政府提供、政府和企業(yè)或個人共同提供的產品或勞務。公共物品具有非排他性和共同消費的特性。公共物品無法防止“搭便車者”。共同消費即非競爭性，使增加一個單位的消費所增加的邊際成本為零，單個消費者的消費不會減少其他人消費。

不同性質的房地產，其屬性也不一致。包括普通住宅在內的商品房、商鋪、寫字樓等，因為產權明晰，具有鮮明的排他性和競爭性，都是明顯的私人物品。但是，包括廉租房、公租房、經濟適用房、限價房在內的保障性住房則不然，其帶有較為明顯的準公共物品屬性。這主要體現在保障性住房不具備完全的排他性，對符合條件的受保障人群，保障性住房是不具備排他性的。對于廉租房和公租房而言，雖然在特定時期只能供獲得資格的申請者排他性地使用，但是從長期來看，當該申請者不再具備享受保障性住房的資格之后，該廉租房或公租房就會自動地劃歸為其他申請者使用，因而其排他性是不完備的，這就像小區(qū)內的公共健身設施或者公交車的座位。而對于經濟適用房和限價房而言，這種非排他性主要體現在輪候階段。當經濟適用房或限價房分配給購買者之后，因為允許在一定條件下自由交易，其排他性就相對較強，更接近私人物品屬性。

三、房地產和房地產業(yè)具有特殊性

（一）土地資源的特性會加重“市場失靈”的情況

1.土地資源之于個體的不可或缺性會加重“市場失靈”現象。土地資源的容載功能和供給自然資源的載體功能是人類和其他一切資源得以存在的前提。因而，對于土地資源的配置，不僅要考慮效率，還必須考慮公平性。市場力量能推動土地資源最大化價值在人們手中分配，但并不能保證土地作為一種生存必需資源最低限度公平地提供給每個社會人，實現代內倫理公平。

2.土地資源的不可再造性和耗竭性會加重“市場失靈”現象。土地是自然界的產物，人類雖可以對土地加以改造，能夠影響土地供給的組成方式，但不能像制造機器等其他生產資料一樣來制造土地，不能徹底改變土地資源原有的組成方式，這就從根本上決定了土地總量的有限性。而在土地總量既定的條件下，市場通過價格杠桿對供給總量進行有效調節(jié)，通過擴大有效供給從而促使供給與需求相對平衡，達到市場最優(yōu)的功能就受到了極大的限制。

3.土地資源在社會生產過程中的不可替代性會加重“市場失靈”現象。土地資源的作用和地位決定了其不具備可替代性：它不可由人和其他生產資料所代替。同時，土地資源的構成內容不具備相互可替代性。

4.土地資源使用方式的特殊性加重了“市場失靈”。土地資源的適宜性是土地資源使用的首要前提，然而，土地資源的生態(tài)適宜性并不能等價于市場所需的經濟價值。不具備市場價值的土地資源往往會得不到應有的開發(fā)和利用，實現不了其資源價值的最大化;同時，在市場價格杠桿作用下，人們往往會為了獲得更大的市場價值而對那些不具備市場價值的土地資源進行改造，以其生態(tài)價值換取經濟價值。這樣就破壞了土地資源原有的適宜性，表面上獲得了經濟價值的最大化，實際上使社會總價值遭受了極大的損失。

（二）土地資源的政府配置導致“政府失靈”

我國土地資源總量的有限性、人口規(guī)模的客觀性以及土地現實需求的巨大性是土地資源配置中的基本國情。長期以來，政府配置方式下對土地資源的使用方式和使用范圍的嚴格限制，對土地資源使用權獲取的嚴格審批，在客觀上加劇了土地資源供給總量的稀缺性。同時，客觀經濟形勢下對于土地資源需求預期的不斷提高使得公眾對土地資源的實際需求量常常被過分夸大。這樣，傳統(tǒng)的以抑制需求為主的政府配置土地資源的方式已經不能夠繼續(xù)發(fā)揮積極的作用。同時，市場供需矛盾使得政府掌握的土地資源配置權成為市場力量追逐的對象，“權力尋租”現象影響土地資源優(yōu)化配置的重要因素。而在一些地區(qū)，政府部門為了獲取所謂的政績，建設政績工程，利用手中職權參與到土地資源的開發(fā)和利用過程中，與私人和企業(yè)爭奪土地的使用權和開發(fā)權，破壞正常的土地資源開發(fā)和利用的秩序，進一步加劇了政府在土地資源配置過程中的“失靈”現象。政府行為失范成為“政府失靈”現象發(fā)生的主要誘因。

（三）房地產業(yè)高關聯度容易引起“市場失衡”

目前，房地產業(yè)逐漸成長為國民經濟的主導產業(yè)，前向關聯、后向關聯和例向關聯作用充分發(fā)揮出來，對擴大內需和拉動消費作出了巨大貢獻。但是，若房地產業(yè)持續(xù)地快速增長，即使存在需求，不會過剩，也會帶來物價上漲、資源浪費、投機盛行、秩序紊亂等問題，甚至可能引發(fā)金融風險，使整個國民經濟的健康運行受到影響。在這種條件下，對其進行抑制性調控是非常必要的。

參考文獻：

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