商品房預售中消費者權益保護的法律路徑探析

張琳 攀枝花學院

商品房預售中消費者權益保護的法律路徑探析

張琳 攀枝花學院

商品房預售是現今國內一手房買賣中的常見形式，但在商品房預售中消費者權益受損事實較多的發生在實際生活之中，本文簡要解釋商品房預售的概念，并對現實商品房預售中侵犯消費者權益的事實進行歸納，找到在這一環節中侵犯消費者權益的相關原因，最后針對原因提出有價值的法律路徑，以期實現對商品房預售中消費者權益的全方位保障。

商品房預售 消費者權益 法律路徑

一、商品房預售

《城市商品房預售管理辦法》第2條規定：“本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為?！惫P者結合法規的規定以及現在實際生活的規律，認為商品房預售是指具有經營資格的房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給預購者，由預購者預先支付定金或者預先支付首付款，并由按揭銀行補足其余購房款的行為。

二、商品房預售中侵犯消費者權益的事實歸納

商品房預售中侵犯消費者權益的事件時有發生，實際表現形式多樣，筆者依據發生頻率和實際侵犯權利表現的不同，對其作出以下的事實歸納：

第一，開發商以虛假廣告的形式進行宣傳。第二，開發商隱瞞重大事實。預售方對自己的開發資質或預售許可證做不實公示，隱瞞其將在建工程設定抵押權的事實；第三，超期交房、一房多賣。 第四，合同中的免責條款。以格式合同的形式強制消費者接受其中的不公平條款，免除自身的責任，增強消費者購房的風險；第五，面積誤差陷阱。實際面積與合同中差距較大，沒有具體說明各個房間具體面積，公攤面積等；第六，房屋質量問題。采用與合同不同的劣質材料，不符合安全標準進行建造等。

三、商品房預售中侵犯消費者權益的成因分析

（一）預售制度本身存在的缺陷

1.開發商將預售風險轉嫁給銀行和預購者。房地產出售給開發商，為其運營資金提供了方便，加快其營運資金，但銀行和預購者卻承擔了較大風險。一旦遇到價格調整，期房由于住房價格的變化將增加對銀行的壞賬風險，購房者也將承擔價格波動的風險。2.房地產行業進入門檻低?，F有預售制度中房地產企業進入的條件要求較低，對房地產企業經濟實力的要求并不高，魚龍混雜現象明顯，導致房地產行業內標準不一，較為混亂。3.預售登記不具有排他效力。雖然《城市房地產管理法》第44條第2款和《城市商品房預售管理辦法》第10條第1款均規定商品房預售后要將預售合同辦理相關登記備案手續，但由于預售登記不具有排他效力，因此實踐中仍然存在“一房二賣”，甚至“一房多賣”的現象。

（二）行政機關監管不到位

商品房預售，開發商必須先到縣級以上房地產行政主管部門辦理商品房預售證明，通過對其提供的相關證明的審查，決定是否準予其進行商品房預售，從源頭上把好關。在這個環節當中，如果行政機關監管不力、監管不到位、官商勾結等均會對開發商大肆侵犯消費者權益創造優勢條件，從而謀取不當利益。

（三）消費者相關法律法規知識的欠缺

消費者在購房時，只是通過開發商的介紹以及其提供的相關文件對房屋進行了解，對開發商在資金、信息、技術等方面的信息獲取存在嚴重的單向性，且多數消費者法律意識淡薄，權益受到侵害受還茫然不知或不知應該如何維權。

四、商品房預售中消費者權益保護的法律路徑選擇

（一）立法層面完善商品房預售制度

1.實行“先建后貸”的發展模式，建立風險共擔機制。先建后貸的開發新模式，是指開發商先將自有的35%的資本金投入，然后進行質檢，最后取得抵押貸款和期房預售款的模式。實行分期質檢、分期貸款、分期預售的方法。先建后貸模式的實施，銀行貸款和預售許可證的處理需要根據開發商施工進度來決定下一階段的項目工程，在整個期房預售中一環緊扣一環時刻，對開發商在整個開發過程中進行監督和管理。 2.嚴格房地產市場準入制度。建立全面的企業信用體系，嚴厲打擊虛假出資等違法行為，全面實施市場準入制度的改革，進一步加強市場監管，提高房地產銷售進入條件，將那些融資能力不強的開發企業排擠出市場，優勝劣汰，以加強企業承擔商業責任的能力。3.將商品房預售登記制度調整為預告登記制度。在預售商品房買賣過程中，預售登記制度存在著很大的瑕疵，預告登記對預購人將來獲得所預購的房屋具有很好的保障效果，能夠解決當前預售中大量存在的一房多賣等誠信問題，具體從以下三個方面著手：第一，用法律法規明確商品房預購人的房屋請求權；第二，明確商品房預告登記的法律效力，使被登記的請求權具備物權的效力，產生排他性和對抗性；第三，完備預售合同登記的法律責任體系，要加強登記機關因登記錯誤應承擔的損害賠償責任。

（二）行政機關角度加強其對商品房預售的監管力度

設置銷售商品房個別建設資金審計，實施實時監控機制，開發商作出任何出售的商品房項目，必須上報房地產管理部門。對開發商近期的資產負債表，在房地產開發過程中完成的其他項目的銷售，提供現有流動資金到期債務的數額等進行適當公開。

（三）消費者自身層面增強其自我法律保護意識

1.委托律師代理購房。購房者在房地產交易中涉及了大量的法規，有必要由律師進行幫助，由律師對相關法律法規進行解讀，審查預售合同的合理性。2.提高法律意識和自我保護能力。消費者在購買商品房之前，應盡可能多地掌握相購房的關法律知識（合同法、消費者權益保護法、商品房預售的相關法律知識等）和適當的建設工程技術知識。簽訂購房合同要謹慎，查看開發商的各種許可證是否齊全。

［1］孟祥娜.我國商品房預售監管制度的法律問題［J］.法制與社會，2013（1）.

［2］李衛剛，駱微.論商品房預購人權利保護的立法完善［J］.寧夏社會科學，2012（5）.

［3］王留彥.商品房預售制度中消費者權益保護問題研究［J］.經濟研究導刊，2012（2）

張琳（1980-），女，遼寧凌源人，法學碩士，副教授，畢業于西南政法大學，現任職于攀枝花學院人文社科學院，主要從事法學專業教學與管理工作。