公共租賃住房租金定價模式的探析

2013年底，住建部、財政部、國家發改委公布 《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》，要求全國從 2014年起，各地實施 “兩房并軌”， 統稱為公共租賃房（以下簡稱公租房）。“兩房并軌”能夠很有效解決“夾心層”的問題。然而，科學合理地確定公共租賃房的租金定價是保證公共租賃房體系長期可持續性運轉的關鍵。因此，對城市的公共租賃房租金定價進行深入地研究具有重大的理論意義和現實作用。

一、現有定價模式

公共租賃住房定價是一個多元化的目標決策系統，在考慮投資者盈利的基礎上，又要照顧居民的承受能力；隨著各地公共租賃住房的建設，已形成三種較為典型的定價模式。

圖一 公租房定價模式

租金定價模式 定義 優勢 劣勢

市場導向模式 指政府定期測定公租房項目所在區域的市場租金作為公租房租金定價根據，公租房租金在同地段同類型住房的市場租金水平的基礎上做一定比例下浮。 提高了公租房定價效率 若市場租金較高時，市場導向定價可能超出保障對象的支付能力從而無法發揮公租房保障功能

成本導向模式 指根據公租房的建造成本和運營維護成本來確定租金，在此基礎上上調一定比例 可使租金抵償成本，減輕財政負擔 若公租房成本高會導致租金高，甚至租金高于市場水平，導致公租房失去保障功能

支付能力導向模式 主要以保障對象支付能力為參照對象，根據承租人收入水平不同分層次匹配不同租金的公租房 可以較好地發揮公租房保障功能 政府承擔較大的財政負擔，實際操作也存在一定困難

二、“綜合定價法”的租金定價模式

（一）影響租金定價的因素

公租房作為保障房的重要組成部分，主要有以下特點。第一，公租房的存在主要是保障低收入群體的住房要求，因此，租金定價需重點考慮承租人的收入；第二，公租房作為一種公共物品，具有稀缺性，為保證社會公平和準入退出，其租金水平必須根據市場租金進行調整；第三，公租房的建設需要房地產商投入一定的資金，其租金水平必然也受到房屋成本的影響。因此，由以上分析可知，影響租金定價的因素有承租人收入、市場租金、房屋成本。需要說明的是，為保證公租房的定價的保障功能，三者的重要程度從大到小依次為承租人收入、市場租金、成本。

（二）租金定價模型設計

實踐中，單純考慮以上任一種因素都會造成租金標準脫離實際市場環境，或脫離承租者的收入水平。因此，綜合考慮各方面的因素，彌補各自缺點，筆者采用三者相結合的定價法，稱為“綜合定價法”。首先，構建租金計算模型：

F=f（X，Y，Z）=k1X+k2Y+k3Z（1）

X=f（x）（2）

Y=f（y）（3）

Z=f（z）（4）

模型解讀：

公式（1）中，F代表某項目公租房租金價格，單位為 “元/平方米·月”，k1、k2、k3為權重，k1X為承租人收入決定租金的部分，k2Y為市場租金變動引起的租金變動部分，k3Z為房屋成本影響租金變動的部分；

公式（2）中，自變量 x 指承租人收入，X 指由于收入變化引起的差異化租金；

公式（3）中，自變量 y 指市場租金，Y 指由于市場租金變化引起的租金變動；

公式（4）中，自變量 z 指房屋成本，Z 指由于市場租金變化引起的租金變動；

其中k1+k2+k3=1，且k1>k2>k3（三者的大小也可根據地區差異進行調整）。

當前，我國一些地區采用收入差別化的定價模式，即收入在不同檔次內所交納的租金不同的，在同一檔次內租金是相同的。這樣的差別化租金看似公平，但隨著受保障人群收入的提高，較高檔次內部收入差距也會較大。因此，在較低收入檔次可以實行同一標準，檔次較高者，則需要體現同檔內租金的動態變動。基于上述觀點，對公租房租金進行定價，主函數 F 不變，分別定義 X 、Y、Z：

X=f （x） =（5）

Y=g（y） =λ△y （6）

Z=g（z） =σ△z （7）

公式（5）是分段函數，表示將承租人收入按三分法分為三個檔次，x1是保障范圍內的最低收入；x4是保障范圍內的最高收入；x2，x3是取二者之間的兩個節點；A 和 B是兩個常數，表示兩個較低檔次的租金定價，即收入在這兩個檔次中，承租人交的租金在檔次中不變，分別為 A和 B；ax +b 表示在最高收入范圍內，租金是以a為斜率（a>0）直線變化的，收入越高交的房租越高，這樣有利于公租房的及時退租。實際運用時，可以根據不同情況進行分段和數學模型的調整。

公式（6）中，△ y 表示市場租金的變動；λ是系數，實踐中，不同地區或項目可以選擇不同的系數調節公租房租金。由于信息技術和管理成本的限制，當△y 變動不明顯時可以在公租房租金變動中不予考慮該部分。

公式（7）中，△ z 表示房屋成本的變動；σ是系數，實踐中，不同地區或項目可以選擇不同的系數調節房屋成本。

以上便是“綜合定價模型”， 在實際應用中，各地可根據實際情況對模型進行微調。

三、結論

本文通過對影響我國公共租賃房各項因素的分析，提取出對其影響最大的三個因素，建立定價函數模型，采用收入差別化的定價模式，更好的將承租人收入、市場租金、住房成本三個決定性因素結合起來構建科學的函數模型，為公共租賃房定價提供一種嶄新的思路。這種思路在保證以最大程度的保障為低收入者提供住房外，也兼顧到了政府的補貼能力和房地產開發商的成本問題。

當然，本文肯定也存在某些程度的缺陷，譬如，在對于模型的運用方面仍缺乏一定程度的嚴謹性，對于數據的收集也略顯薄弱，但是這種為公共租賃住房定價的函數模型構建思路相信會為其他研究者起到拋磚引玉的作用，也期待這種模式的構建可以為政府在公共租賃住房定價方面提供一定的借鑒。

參考文獻：

[1]王先柱，劉宏玉.公共租賃住房定價模式的探析[J].中國房地產，2011（11）.

[2]倪鵬飛. 中國住房制度體系的總體設計[J]. 價格理論與實踐，2013 （4）.

作者簡介：劉鵬宇（1993–），女，山西財經大學，研究生在讀，社會保障專業，研究方向：住房制度。