論業主委員會的法律性質

摘 要：《物權法》、《物業管理條例》及其他相關法律法規，都沒有明確規定業主委員會的訴訟地位，以至于在司法實踐中，各個地方法院對業主委員會的訴訟地位的理解出現偏差。分析目前實務界和理論界在業主委員會訴訟地位方面存在的分歧，探討實務界和理論界對業主委員會訴訟地位存在分歧的原因，提出完善業主委員會訴訟地位的途徑，希望通過對業主委員會訴訟地位的探討，能對我國業主委員會訴訟地位的研究有所裨益，對促進我國社區和諧發展有所貢獻。

關鍵詞：業主；業主委員會；訴訟主體地位

中圖分類號：D922.291 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2011）36-0139-02

一、當前實務界和理論界在業主委員會訴訟地位方面的分歧

（一）實務中的分歧

實務中關于業主委員會訴訟地位方面的分歧存在于以下兩個方面：

1.法院判決的分歧

業主委員會作為小區管理業務的執行者，實踐中它被賦予了實際管理職權，并且對小區共同管理業務實施法律救濟。然而，業主委員會要參與訴訟，法律上卻沒有對其身份做出任何規定，這必然造成了司法適用上的不統一。近幾年，在關于業主委員會的訴訟案件中，對于業主委員會的法律性質主要存在兩種不同的看法：1）業主委員會不具有民事權利能力，也不具備訴訟權利能力。2）業主委員會雖然不具備民事權利能力，但是具有訴訟權利能力，有當事人資格，屬于《民事訴訟法》第49條規定中的“其他組織”。深圳南天一花園業主委員會訴深圳市城市建設開發（集團）等公司侵權一案即為例證。法院在有關業主委員會法律性質案件方面所做出的判決表明，當前各地法院對業主委員會訴訟地位的認識是有爭議的。

2.相關規定的分歧

當有關省市的高院作出業主委員會可以以自己的名義參加訴訟這一規定的同一時期，上海、北京、廣東和重慶等省市的高院相繼對業主委員會的訴訟地位作出了規定。2003年8月2日最高院做出的（2002）民立他字第46號批復規定：“業主委員會在‘房地產開發單位未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料、未提供配套公用設施專項費、公共部位維護費及物業管理用房、商業用房’時，可以自己名義提起訴訟。”另外在《物權法》的立法過程中對業主委員會的訴訟地位也存在爭議。

本文認為當前我國實務界不但對業主委員會是否具有訴訟地位存有爭議，而且認為業主委員會具有訴訟地位的法院對業主委員會能夠起訴和應訴的范圍以及是否需要獲得授權也很有爭議。

（二）理論界的分歧

綜合學者的研究，我國理論界關于業主委員會的法律性質問題，主要有三種不同的觀點:

1.業主委員會是獨立的社團法人

其主要理由為:1)按照《物業管理條例》和其他相關規定，業主委員會是經過房地產管理部門注冊登記的有形實體組織，也有自己的章程。2)現實中絕大多數業主委員會都有相當數量的財產和活動經費。3)業主委員會一般以自己的名義而非以業主的名義行使職權，如對外簽訂合同、進行訴訟等等。

2.業主委員會屬于享有獨立的訴訟主體資格的非法人組織

其主要理由是:1)業主委員會是經過業主大會或業主代表大會選舉產生，經房地產行政管理部門核準登記成立的，具有合法的地位，有一定的組織機構和運營財產，符合《民事訴訟法》所規定的“其他組織”的構成要件。2)業主委員會并非各個業主的一種簡單聚合，有一定的組織性和穩定性，并且長期固定存在，就應可以在一定范圍內行使民事權利、承擔民事責任，在民事糾紛中應享有獨立的訴訟權利，有獨立的訴訟主體資格。

3.業主委員會既不是獨立法人，也不享有《民事訴訟法》中“其他組織”的獨立訴訟主體資格

其主要理由為：1)業主委員會既不從事經營活動，業主也不繳納款項給業主委員會運作，所以業主委員會并沒有自己獨立的財產。2)當在實踐中涉及糾紛訴訟事務時，業主委員會是受權于全體業主，并作為全體業主的代表參加民事訴訟活動的。

縱觀我國業主委員會在法律體系中的定位，我們不難發現在我國現有的有關業主委員會法律性質的法律、條例及司法解釋中均存在模棱兩可、莫衷一是的缺陷。而業主委員會法律性質的界定缺失，意味著這一現實存在的主體未得到法律的認可，這也是我國業主委員會法律制度不完善的最大弊病。

二、本文解決業主委員會訴訟地位的構思

本文認為業主委員會是具有訴訟地位的，并且其訴訟地位基于所有其職權范圍內的管理業務。業主委員會之所以能夠以自己的名義起訴和應訴，是基于它管理人的身份。具體依據有以下四個方面。

（一）賦予業主委員會訴訟主體資格立法上的依據

根據我國現行《民事訴訟法》第108條之規定“起訴必須符合下列條件：1）原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織；2）有明確的被告；3）有具體的訴訟請求和事實、理由；4）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。”從該條款來看，適格當事人需要具備的條件中的兩個是：首先，要與案件有直接利害關系；其次，是公民、法人或其他組織。就業主委員會來看，本文認為是不能滿足現行《民事訴訟法》中關于適格當事人的條件的。業主委員會確實不能滿足《民事訴訟法》中適格當事人的要件。然而，這是否就是說業主委員會一定不能具有訴訟地位了呢？本文認為并非如此。即使業主委員會不能滿足現行《民事訴訟法》適格當事人要件，它依然還可以成為實際訴訟中的適格當事人。它之所以可以成為適格當事人，是基于它的管理人身份。對他人的權利依法行使管理權的人基于它管理人的身份具有訴訟地位，不僅有理論上的支持，也有實務上的支持。

（二）賦予業主委員會在建筑物區分所有權制度中的依據

從我國小區共有部分的共同管理實踐來看，業主委員會是小區的實際管理機關。雖然我國《物權法》第70條規定“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”但是對于動輒成百上千的小區業主來說，要大家共同對小區實施管理是不切實際的。人人負責的結果，必然是人人不負責。另外小區的管理是一項非常繁瑣的工作。因此，業主往往通過業主大會選舉出具體的管理人，通過管理人來對小區實施更加科學和有效的管理，業主委員會往往就是實踐中的管理人。業主們通過業主大會對小區內重大的事務進行決策，至于具體的管理工作都交由業主委員會來執行。

（三）賦予業主委員會訴訟地位在實務上的依據

我國《物權法》和《物業管理條例》中明確規定了業主對小區專有部分以外的共有部分具有共同管理的權利。但是基于全體業主在實施共同管理方面的操作上的困難，因此，其中還規定了兩個實施小區共同管理的機關，即業主大會和業主委員會，以便能對小區共有部分實施更加科學有效的管理。雖然《物權法》和《物業管理條例》規定了兩個管理機關，但實際上的各種管理工作是由業主委員會來執行的，業主大會并不對小區共有部分實施直接管理。（四）賦予業主委員會訴訟地位在比較法上的依據。從比較法的角度看，在建筑物區分所有制度方面立法較成熟的國家，在立法上都明確賦予了業主委員會以訴訟地位。

本文認為由業主委員會代表業主就涉及業主共同利益的管理事務實施訴訟，無論從民事訴訟理論、現行建筑物區分制度、還是實務和比較法上都有充分的根據。因此，為了解決當前業主共同權益遭受損害卻無法得到救濟的困境，我國法律應該承認作為管理人的業主委員會的訴訟地位。從而為切實維護業主的共同利益提供法律依據。

三、完善我國業主委員會訴訟主體地位的立法建議

（一）確認業主委員會的訴訟地位

對民事訴訟中當事人范圍進行擴張，通過法律明確規定業主委員會作為小區共有部分的管理人可以就共有部分的管理事務起訴和應訴。確認業主委員會的訴訟地位，應該主要依靠在民事訴訟法的實踐。要將作為管理人的業主委員會納入當前的當事人范圍，需要以現代民事訴訟理論中的權利保護學說和法定的訴訟擔當為理論依據來對當事人范圍進行擴張。筆者認為可以通過司法解釋的方式來明確規定作為業主共同財產的管理人，業主委員會具有訴訟地位，它應當為小區共有部分之訴訟的正當當事人。

（二）在《物權法》中就業主委員會的職權予以更加明確的規定

目前業主委員會的職權范圍在《物業管理條例》中有相關規定。另外，《物權法》第83條還作了具體規定。從實踐來看，《物權法》和《物業管理條例》中對于業主委員會的職責的規定，還無法涵蓋業主委員會在現實中本應該具有的職責。另外《物業管理條例》中的有些規定操作性不強。因此，筆者建議立法上應該對業主委員會的職權進行更有操作性和明晰性的列舉。本文認為，以下幾條也應該明確列舉為業主委員會的職責：1）執行通常保存及修繕共用部分的必要措施；2）在緊急情形下，對共用部分的維持保存采取必要措施；3）管理經費的管理；4）預算及年度決算；5）在住宅所有權人共同事務范圍內，請求、受領及清償負擔和費用額，清償款項及抵押利息等；6）履行或受領與共用部分的長期管理有關的支付與給付；7）接受對以全體住宅所有權人自己名義的意思表示及送達；8）基于業主大會的授權，與訴訟上或訴訟外主張請求權。

我國業主委員會可以其他國家的立法例為參考，來進一步明晰業主委員會在小區共同管理中的職權范圍，以期更有利于業主委員會對小區共有部分的管理，并能夠為切實保護小區業主的共有權益提供立法上的支持。

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（責任編輯/范秀利）