抵押貸款中存在的問題及對策

李博文

摘要：最近幾年我國的抵押貸款業(yè)務(wù)有了長足的發(fā)展，但仍然存在這諸多風(fēng)險，如抵押物風(fēng)險、法律風(fēng)險、系統(tǒng)風(fēng)險、信用風(fēng)險、政府風(fēng)險等。本文所要表達(dá)的就是通過對現(xiàn)行抵押貸款的步驟和當(dāng)今經(jīng)濟形勢的分析，找出我國商業(yè)銀行抵押貸款中存在的問題，并對完善我國商業(yè)銀行抵押貸款提出一些相關(guān)對策，對此進行淺談以為我國商業(yè)銀行抵押貸款提供參考。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；抵押貸款；法律效應(yīng)；經(jīng)濟環(huán)境

一、關(guān)于抵押貸款

（一）、抵押貸款的內(nèi)涵

抵押貸款是借款人為了確保貸款把一定數(shù)量的抵押物作抵押而向銀行貸款。它屬于銀行貸款的形式，抵押物一般包括有價證券、股票、房地產(chǎn)、債權(quán)以及貨物的提單或其他各種證明物品所有權(quán)的單據(jù)。貸款到期后，借款人要按約定的數(shù)目償還本金與利息，否則銀行有權(quán)處置抵押物。

（二）、抵押貸款的種類

抵押貸款有固定資產(chǎn)抵押與有價證券抵押兩種形式，要看借款人提供的抵押物品以及有價證券，銀行派遣人員進行調(diào)查，由借款人貸款的用途、還款日期以及信譽裝款等來確定具體事宜，然后據(jù)借款方申請的抵押物按一定的比例提供相關(guān)貸款并訂立協(xié)議書約定相關(guān)事項，抵押物由銀行代為保管。期限一般為短期，不超過一年。【1】

二、國外相關(guān)經(jīng)驗及在我國的發(fā)展建議

（一）、美國抵押貸款發(fā)展?fàn)顩r

國外抵押貸款一般以住房抵押貸款為主，關(guān)于住房抵押貸款最初是起源于19世紀(jì)，發(fā)展起來是在20世紀(jì)初，那時候美國以及歐洲很多國家已經(jīng)是把住房抵押貸款一種必備的手段了，時至今天國外抵押貸款相關(guān)制度已經(jīng)發(fā)展得十分完善了【2】。在美國，有很多的金融機構(gòu)參與過很多的抵押貸款業(yè)務(wù)相關(guān)活動，商業(yè)銀行當(dāng)然也包括在內(nèi)，美國的商業(yè)銀行住房抵押貸款是提供貸款的主力軍，其貸款額約占抵押貸款總貸款額的35%，其實除了抵押貸款的一級市場外，美國還有一個構(gòu)建在金融機構(gòu)之間的抵押貸款二級市場，它的功能主要是能夠為那些商業(yè)銀行和其它金融機構(gòu)提供貸款資金，而且它雖然不會直面抵押貸款一級市場，但是它會推動一級市場更好更快的發(fā)展。該市場提高了資金的流動性，而且可以降低抵押貸款的風(fēng)險，可以緩解抵押貸款的抵押風(fēng)險和現(xiàn)實風(fēng)險，也便利了借款人，這會使抵押貸款市場形成一個良性循環(huán)。

（二）、英國抵押貸款發(fā)展?fàn)顩r

英國是住房抵押貸款出現(xiàn)較早的國家，200多年前，英國的住房抵押貸款就是英國公民購房的大部分資金來源。據(jù)報道，有80%的住房都是靠抵押貸款獲得的，在英國的工薪階層中有85%的人都選擇了以住房抵押貸款來買房。英國的抵押貸款已經(jīng)發(fā)展的很發(fā)達(dá)了，全國有上百家辦理住房抵押貸款的金融機構(gòu)以及相關(guān)協(xié)會，包括住房協(xié)會、銀行、住房貸款和其他專業(yè)的抵押貸款【3】。隨著不斷的改進和經(jīng)濟的各種機制的可持續(xù)發(fā)展，英國逐漸形成一套完善的機制抵押貸款運作和有效的機制，防止風(fēng)險，使得抵押貸款業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展，促進房地產(chǎn)行業(yè)成為經(jīng)濟增長的重要驅(qū)動力，為客戶提供購房抵押貸款銀行已經(jīng)變得如此突出金融業(yè)的利益。

（三）、日本的發(fā)展?fàn)顩r

自1970年以來，日本政府商業(yè)住房貸款和各種金融民間機構(gòu)，房地產(chǎn)日趨活躍，發(fā)展多種類型的住房貸款條件。通常有針對性的住房建設(shè)貸款個人和政府系統(tǒng)指向住房貸款，住房貸款，且有個別固定和浮動利率貸款債務(wù)的承諾在一代型的臉兩個獨立的住房貸款利率為住房和兒子采取貸款形式代住房貸款的人。日本也是社會信用體系更健全的個人，銀行可以考慮使用申請人的借款成員的時候加入了放貸的金融機構(gòu)，也與信用卡和消費金融銷售系統(tǒng)驗證協(xié)同控制系統(tǒng)，信用卡和消費金融系統(tǒng)銷售系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，消費信貸和財政狀況可以通過查詢得到【4】。

（四）、香港抵押貸款發(fā)展?fàn)顩r

目前，房貸業(yè)務(wù)在香港的金融資產(chǎn)的所有業(yè)務(wù)的比例達(dá)40%左右。從1997年第三季度，香港住宅價格一路下跌至2002年年底，香港的居所價格已經(jīng)下降到50%，目前住房和抵押貸款余額的市場價格有買了很多更多的借款人，造成了大量的負(fù)資產(chǎn)對香港的經(jīng)濟將受到嚴(yán)重影響的。此外，香港銀行業(yè)也開發(fā)貸款資格，借款人違約的風(fēng)險綜合研究科學(xué)的指標(biāo)。香港銀行通常認(rèn)為借款人的還款能力、職業(yè)、貸款用途、貸款期限、貸款等對貸款比例和他們的收入等指標(biāo)存在的違約相關(guān)性的高風(fēng)險，使貸款將在被審批時，對這些指標(biāo)的數(shù)值嚴(yán)格考察，認(rèn)真考慮這些指標(biāo)【5】。

（五）、對我國抵押貸款發(fā)展的建議

抵押貸款市場在我國目前的水平仍處于起步階段，也是市場很不規(guī)范運作，二級市場和擔(dān)保相關(guān)的法律機制和其他支持并不完美。商業(yè)銀行制定自己的一套標(biāo)準(zhǔn)，相互缺乏連貫性和協(xié)調(diào)性，這是一個銀行業(yè)務(wù)的同一個人住房抵押業(yè)務(wù)非常不規(guī)則【6】。在諸多問題，如個人特征登記銀行底座數(shù)據(jù)抵押貸款反映借款人的信息，住房特征，特點是嚴(yán)重缺乏資金，只有少數(shù)發(fā)生漏填現(xiàn)象的項目，以及信息失真問題更為嚴(yán)重。缺乏基準(zhǔn)數(shù)據(jù)，使我們的金融機構(gòu)，定量風(fēng)險分析，制定了房貸審核制度更加科學(xué)合理失去了它的基礎(chǔ)和根基。我國加入WTO后，跨國銀行將獲得在我國的國民待遇，我國的商業(yè)銀行將與跨國銀行在同一個制度框架競爭。這就要求不僅對我國商業(yè)銀行與國際商業(yè)政策戰(zhàn)略，也要符合國際標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險管理。

首先，個人住房抵押貸款的發(fā)展，是一個涉及社會制度的各個方面一項龐大的系統(tǒng)工程。為了有效地防止抵押風(fēng)險應(yīng)創(chuàng)建一組相關(guān)的系統(tǒng)，包括信用個人音響系統(tǒng)，主險市場的充分保障機制，二級市場的多樣化和創(chuàng)新的抵押貸款及其他法律制度風(fēng)險轉(zhuǎn)移制度和相關(guān)政策措施。

其次，結(jié)合目前的市場情況我國目前的房地產(chǎn)市場，應(yīng)該是謹(jǐn)慎的在過熱的房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀面前，加強宏觀上的控制，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)泡沫破滅帶給商業(yè)銀行帶來不可估量的損失；由房地產(chǎn)高層密切關(guān)注可能是由居民帶來的價格和收入增長的違約風(fēng)險不兼容；還應(yīng)當(dāng)指出，當(dāng)使用加息可能帶來的利率風(fēng)險控制的宏觀經(jīng)濟工具。

最后，各類金融機構(gòu)并充分考慮他們的抵押貸款，財務(wù)狀況，長期貸款管理水平指標(biāo)的百分比，風(fēng)險承受能力和房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景的狀況，確定貸款金額和住房抵押貸款規(guī)模適中的所有銀行適當(dāng)控制的比例，根據(jù)積極優(yōu)化現(xiàn)有貸款的嚴(yán)格控制，良好的信譽和不斷上升，從銀行內(nèi)部，更要加強內(nèi)部管理，規(guī)范業(yè)務(wù)操作，采用嚴(yán)格的個人住房貸款前，完善信貸管理機制，以控制局勢使個人貸款的業(yè)務(wù)狀況持續(xù)上升。

三、商業(yè)銀行開辦抵押貸款存在的問題及其形成原因

（一）、抵押貸款評估與登記手續(xù)過多，容易造成操作風(fēng)險

在對抵押貸款中的抵押物進行資產(chǎn)評估中因為涉及諸多部門，相關(guān)手續(xù)也很繁瑣，所以評估定價經(jīng)常會不準(zhǔn)確，在辦理抵押貸款的過程中需要經(jīng)過廠商、國家機關(guān)、土地所有者等多個環(huán)節(jié)，大部分借款人借款都是以不動產(chǎn)或者動產(chǎn)所謂抵押，所以由于這么多的部門作為貸款的緩解，容易造成多方面的負(fù)擔(dān)。而且在評估定價中由于定價的不準(zhǔn)確，在評估定價的過程中，借款人在被追債時，債務(wù)人幾乎可以漫天要價，對借款人造成很大困擾，這種標(biāo)的物定價高于市場公允價值的現(xiàn)象很常見，商業(yè)銀行方面收不回貸款時就會造成損失，從而變成商業(yè)銀行在抵押貸款中的潛在風(fēng)險

（二）、抵押物有效期太短，與貸款人較長的貸款期限不符

在抵押貸款中那些機構(gòu)對抵押物進行資產(chǎn)評估登記時效期限是短期限，這個期限時間是低于商業(yè)銀行的抵押貸款期限的，登記的時候就容易重復(fù)登記。一般情況下抵押物評估登記機構(gòu)對抵押物的評估期限為兩年甚至更短，所以有時評估期限已經(jīng)超時，反而貸款卻未到期限，收費部門對于這種情況還是照常收取費用，這就造成重復(fù)收費，對商業(yè)銀行方面造成困擾，如果銀行當(dāng)前還有資金周轉(zhuǎn)困難的問題，對商業(yè)銀行造成的影響可能會更大，這種資金被套牢的情況是很常見的，所以，商業(yè)銀行等金融機構(gòu)為了債權(quán)不受損害的情況下，不得不再次辦理評估登記，這是在現(xiàn)行評估制度下迫不得已的舉措，這種情況增加了商業(yè)銀行的費用支出，而且還需要耗費人力，帶來諸多的麻煩。無論是對我國商業(yè)銀行抵押貸款的信貸結(jié)構(gòu)還是對企業(yè)的債務(wù)壓力，都是沒有好處的，而且不利于抵押貸款的發(fā)展。

（三）、抵押物亂處理現(xiàn)象嚴(yán)重，抵押貸款監(jiān)督不利

發(fā)生在監(jiān)管乏力的抵押品和管理的主體，債權(quán)銀行不知道或未經(jīng)授權(quán)，經(jīng)常發(fā)生未經(jīng)貸款銀行抵押現(xiàn)象的同意的情況。在評估作為登記后抵押財產(chǎn)是時候，如未經(jīng)債權(quán)人同意，則不得擅自拆除，銷毀或轉(zhuǎn)移，但在實踐中，由于種種原因，內(nèi)容被人為刪除、轉(zhuǎn)讓、變更，提供經(jīng)濟保障索賠帶來困難甚至造成金融債權(quán)架空。

（四）、抵押貸款違約風(fēng)險大，銀行資本充足率不足

申請機構(gòu)評估收費較高，過度收費的問題甚至從登記開始就存在。使用這種收取費用的行政主管部門收取具有較高的隨意性。首先，尤其表現(xiàn)在百分比太高，數(shù)額較大，超過1500元以上的國家明文規(guī)定的底線，甚至更多。第二是收費的隨意性，負(fù)責(zé)收費的部門胡亂收費，甚至人為地增加對企業(yè)的負(fù)擔(dān)，想方設(shè)法繞過國家政策的實施，為企業(yè)帶來壓力。

（五）、亂收費現(xiàn)象問題時有，信息透明度不高，抵押物處理很困難

銀行貸款物業(yè)管理和處置困難。首先該物業(yè)貸款本身缺乏實際價值，從而導(dǎo)致難以實現(xiàn)。第二，對一個完全沒有產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)貸款。有的因抵達(dá)后牌照不動產(chǎn)或個人財產(chǎn)??的具體信貸抵貸款 - 不完整的產(chǎn)權(quán)，帶來實用的障礙，實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。第三，租金，從限制出售郵票。由于接受了出售資產(chǎn)的客戶賬單通常需要稅收減免和抵免的正式申請進來的資產(chǎn)，將采取前的銀行欠了很多稅，由于債務(wù)人的財務(wù)狀況惡化，銀行被迫承擔(dān)的費用應(yīng)由債務(wù)人，需要大量的當(dāng)事人支付欠款，從而使銀行的負(fù)擔(dān)，從而導(dǎo)致對資產(chǎn)處置的影響更大承擔(dān)。第四，抵達(dá)貸款資產(chǎn)僅限于獨立運作。銀行面臨著各種各樣的資產(chǎn)，對貸款的回收、設(shè)備、房地產(chǎn)、汽車等如果不謹(jǐn)慎管理，損失會很嚴(yán)重，但與直接管理和金融機構(gòu)的相關(guān)政策相反。如果拍賣，一拍賣環(huán)境不好，二銀行陷入兩難境地。第五，關(guān)于處置“黑洞”難以填補虧損，該帳戶是困難的。抵貸資產(chǎn)，以應(yīng)對在不增加出售虧損舉行的普遍矛盾心理，出售項目將帶來一定的財務(wù)風(fēng)險，這使得銀行出售數(shù)百仔細(xì)物業(yè)貸款的，如履薄冰。

四、完善抵押貸款中存在的問題及相關(guān)對策

（一）、政府加大宏觀調(diào)控力度，營造一個和諧的環(huán)境

金融財政部門要努力合作，支持政府營造良好的社會信用環(huán)境。保證銀行信貸流動資產(chǎn)的安全，并對采取抵押貸款部門設(shè)立多項優(yōu)惠政策。首先是標(biāo)準(zhǔn)化的中間資產(chǎn)管理，資產(chǎn)估值部門應(yīng)正確理解抵押登記的意義，并創(chuàng)造良好的抵押貸款環(huán)境，減少或廢除不合理的費用，并對超出了項目范圍的成本收費；簡化手續(xù)、減少環(huán)節(jié)，對評估的時效期間延長。其次，出臺一些銀行關(guān)于解決抵押貸款對涉及接受和處理對貸款流程資產(chǎn)的過程中資產(chǎn)處置費用后的風(fēng)險通過銀行貸款來收回貸款。對信貸資產(chǎn)的取得貨幣性資產(chǎn)以實物資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，那些非盈利目的經(jīng)常和各種各樣的商業(yè)交易稅費等項目征收費用是不合理的。此外，該貸款應(yīng)著眼于解決糾紛問題，如律師費過高，解救那些“法律風(fēng)險”的銀行。

（二）、銀、企、政共同構(gòu)造和諧環(huán)境

政府及有關(guān)部門對資金中介機構(gòu)建立有效的安全性高和顯著的實際注入資金，以提高擔(dān)保公司的抗風(fēng)險能力。一是盡量減少不良資產(chǎn)，力爭實物資產(chǎn)貨幣市場資產(chǎn)。二是從制度上放松，支持商業(yè)銀行減少支持地方經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)營風(fēng)險，資金的濃度。三是政府及有關(guān)部門保障金融業(yè)銀行的合法權(quán)益。四是評級機構(gòu)應(yīng)尋求債權(quán)人和債務(wù)人的意見，價格是根據(jù)程序設(shè)定合理的價格應(yīng)該是完全開放的，定透明的價，創(chuàng)造完整的公平的和公正的結(jié)果的經(jīng)濟，從而使組織抵貸款定價和財產(chǎn)的估值受法律保護。

（三）、銀行要建立完善的協(xié)議機制

銀行和抵押貸款公司必須建立法律政策咨詢和協(xié)調(diào)機制。擬申請的抵押貸款，選擇抵押品的情況下，所有的真實的案例研究，以展示特定的，保修精心挑選的可行性，抵押品的價值進行科學(xué)評估的當(dāng)前值的各個方面抵押，合理地確定長期利率抵押貸款和抵 押貸款，保證公平交易和保險的方式，協(xié)議抵押變現(xiàn)公證，合同違約，處理事故和其他問題需要使用的所有處置的合同。各種關(guān)系的協(xié)調(diào)也應(yīng)各方支持或批準(zhǔn)，并力爭保證的全面推進，政府支持的規(guī)則，以降低成本。

（四）、規(guī)范化管理，建立完善的激勵機制

為進一步管理銀行信貸改革，積極推行信貸風(fēng)險管理，通過測量每個貸款和變化，公司的發(fā)展風(fēng)險程度，決定采取貸款擔(dān)保的不同的措施。抵押貸款行業(yè)，既要有約束又要有更大的激勵，銀行應(yīng)采用基于不同的對象和目的的靈活的抵押貸款。與此同時，銀行應(yīng)加強法制教育和業(yè)務(wù)技能，提高信貸來實現(xiàn)信貸業(yè)務(wù)的科學(xué)化，對工作人員的工作進行規(guī)范化管理。

五、結(jié)束語

我國的抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展時間與國外相比較短，發(fā)展還不夠完善，需要探索和學(xué)習(xí)的還有很多，但是盡管我國商業(yè)銀行在開展抵押貸款的過程中存在著政策以及步驟等過程性的問題，但是龐大的市場以及巨大的經(jīng)濟利益驅(qū)使著一批又一批的人去嘗試。正所謂挑戰(zhàn)與機遇并存，商業(yè)銀行在開展業(yè)務(wù)時有諸多來自政策、評估機構(gòu)、金融環(huán)境等因素的影響，發(fā)生了很多問題，但是這同樣是對商業(yè)銀行對提高風(fēng)險防范意識、加強監(jiān)管管理和自身方面的道德規(guī)范進行刺激加強的作用。總之，要構(gòu)建良好的金融環(huán)境和健全的抵押貸款市場需要銀、政、企三方面齊心協(xié)力去努力才能實現(xiàn)。

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