Duang！央媽又降息了

邵萍

“你就像那冬天里的一把火，熊熊烈火燃燒著我的心窩。”好熟悉的歌詞！而這段歌詞也恰當地映射了最近樓市與央媽的關系。

此前的二次降息已經泛起了層層漣漪，近期的第三次降息，對于房地產市場來說，更是錦上添花。它不僅能夠直接帶來按揭貸款成本的降低，更是加快了購房者的積極入市。

而且，近期房價處于一個止跌反彈的態勢，降息會促使此前部分觀望的購房者改變入市策略，積極辦理按揭貸款和購房手續。

100萬少還6萬元

5月10日，在央行正式公開降息的“前一秒”，《金融理財》記者走訪了萬科某樓盤，即便趕上風雨交加的北京“60多年來最冷5月”，前來看房的人依然站滿售樓處大堂。

多名售樓處人員稱，“今年春節后樓市回暖，最近前來選購房子的客戶明顯增多。今年3月央行已經降息一次，5月11日起繼續降息，對購房者來說無疑是重大利好。不僅貸款成本低，而且每月省出百十塊不成問題。”

對于購房者而言，降息將直接降低其購房成本。按照此前3月1日的信貸規則，購房者申請100萬元的商業貸款，按揭貸款的利率執行基準價5.9%的水平、還款方式為等額本息、按揭年數為30年即360期，那么還款總額為214萬元，月供為5931元。

若按照5月11日降息后的條件，那么按揭貸款的利率下調至5.65%的水平，其他條件不變，那么還款總額為208萬元，月供5772元，每月則可少還159元貸款。

具體來說，就是如果是貸款200萬20年等額還款的話，按照此次下調之前的基準利率5.35%計算，購房者需要還326.1萬。而當央行下調利率為5.1%時，則只需要319.4萬，一下子節約了6.7萬元。

當然，這不是央行在今年的第一次降息，在3月1日央行也曾降息0.25個百分點。也就是說，在去年底的購房商貸利率5.6%，同樣按照200萬20年等額還款，去年底購房者需要還款為332.9萬。這就意味著，去年底貸款200萬的成本比現在要高13.5萬元。

而與去年11月22日前相比，更會讓你振奮不已，申請商業按揭貸款100萬元，貸款期限20年，用等額本息還款法，按照此次降息后利率計算，你每月的月供將會減少521元左右，總利息則總共減少了12.51萬元左右。豈一個“爽”字了得！

樓市熱潮呈分化狀態

當然，利好的不僅是購房者，還有市場。在降息通道開啟后，更多的信貸投放，會給地產市場帶去更多的資金，從而加速市場好轉，樓市的獲益的確將最大。

從城市分類看，在這樣一輪降息政策下，一二線城市很快就會陸續進入房價上漲的通道中，部分三四線城市也將完成止跌的過程。房價上漲態勢一旦形成，那么下半年將強化市場看漲預期，進而加大漲價的幅度。

不過，不同城市在這一輪降息潮中也將受到不同的影響。對于已經呈現出基本面復蘇態勢的城市來講，比如北上廣深一線城市，合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，本次降息之后樓市需求進一步激活，房價上漲或提前來臨。

比如，自今年“3·30新政”過后，四個一線城市相繼出現了樓市熱潮。以上海為例，金豐易居&佑威聯合研究中心監控的數據顯示，2015年4月，上海市商品房成交面積172.09萬平方米，環比上月上漲46.51%。比去年同期水平上漲56.73%。

而對于供地量偏大與庫存量偏大的二線城市、大部分三四線城市而言，由于降準降息、“3·30新政”等政策疊加的推動作用，這些城市也將加速去庫存，這些城市的庫存去化周期將進一步縮短。

并非所有房企都能獲益

對于高負債的房企而言，央行的意外降息猶如及時之雨，但并非所有房企都能獲益。

降息對于降低房企融資成本有直接幫助，但由于今年銀行大幅收緊房地產開發貸，大多數中小房企根本拿不到貸款，因此這次降息對他們帶來的影響微乎其微。

由于今年銀行將絕大部分的開發貸款額度投向前100強的房企，大多數中小房企根本無法拿到開發貸，因此以信托、基金為代表的社會自籌資金成為他們獲取資金的最重要渠道。

雖然央行降息有助于舒緩流動性壓力，但由于此次降息是非對稱降息，實際執行的存款利率應該基本與降息前相當，貸款利率的下降將壓縮銀行利差。在利潤受擠壓的情況下，銀行會更重視資產質量，預計資產負債表不佳的中小房企將被銀行擋在門外。

由此可見，大多數無法從銀行獲取貸款的中小房企，此次降息也難以降低他們從社會融資渠道獲取資金的成本。而對于財務穩健的大型房企，本輪降息無異于“如虎添翼”，將進一步鞏固強者恒強的格局，成為本輪降息的受惠者。

同時，本次降息和“3·30房貸新政”的疊加效應，對已還清購房貸款的改善型需求來說將大幅降低按揭成本，形成雙重利好影響，必然促使這部分需求持續入市，形成對樓市進一步托舉的效應。但是，本輪降息到底會不會點燃樓市？還尚需理性觀察之！endprint