我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及對(duì)地方財(cái)政的影響研究

祝慧潔，魏春波，欒 嵐

（沈陽(yáng)建筑大學(xué) 計(jì)劃財(cái)務(wù)處，沈陽(yáng) 110168）

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及對(duì)地方財(cái)政的影響研究

祝慧潔，魏春波，欒 嵐

（沈陽(yáng)建筑大學(xué) 計(jì)劃財(cái)務(wù)處，沈陽(yáng) 110168）

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮著相當(dāng)重要的作用，不僅能推進(jìn)城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)地方財(cái)政的快速增長(zhǎng)起到了正向的推進(jìn)作用。本文詳細(xì)介紹房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及地方政府的收入構(gòu)成，分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)地方財(cái)政收入變化的影響，并提出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的3點(diǎn)建議。

房地產(chǎn)；財(cái)政收入；影響；建議

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要組成部分，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占據(jù)重要地位，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系里起到了基礎(chǔ)性作用。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一，房地產(chǎn)業(yè)能推進(jìn)我國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高城市化水平和進(jìn)程。2000年到2010年期間，平均每年有2 000萬(wàn)人口進(jìn)入城市，這要求城市提供大量的住宅以滿足不斷增加的人口規(guī)模，同時(shí)，老城區(qū)的拆遷改造，也需要快速和穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)維持；第二，房地產(chǎn)業(yè)的快速推進(jìn)，能帶動(dòng)其他周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和壯大，有效促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)性和周期性長(zhǎng)的特點(diǎn)，使其既能通過(guò)自身快速發(fā)展帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也能通過(guò)其周邊產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，形成增加經(jīng)濟(jì)的巨大合力。第三，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不僅能提供大量的居住用房，而且能有效改善生活環(huán)境，不斷滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)需求和居住需求，這從直觀層面帶來(lái)生活的巨大變化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快和諧社會(huì)的建設(shè)。

1　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是對(duì)房地產(chǎn)類進(jìn)行開發(fā)和管理及投資等業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)。一般包括土地開發(fā)、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及相關(guān)的管理維護(hù)等。近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)吸引了大量投資，使其高速發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到相當(dāng)大的作用，是增加地方財(cái)政收入和改善民眾生活水平的重要產(chǎn)業(yè)。目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)具有以下特點(diǎn)。

1.1政策調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)回歸理性發(fā)展

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果已經(jīng)凸顯出來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)將逐步回歸到理性發(fā)展的線路上來(lái)，將來(lái)的房?jī)r(jià)，特別是一線城市房?jī)r(jià)的下降趨勢(shì)將變得更加明顯。

1.2房?jī)r(jià)下行，房地產(chǎn)業(yè)告別暴利時(shí)代

2014年秋季國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)變化情況統(tǒng)計(jì)中，共有68個(gè)城市的新建商品房住宅環(huán)比下降，只有廈門上漲。這當(dāng)中，北京、上海、廣州、深圳這些一線城市的跌幅都達(dá)到了環(huán)比1%左右。而在二手房交易方面，有67個(gè)城市的環(huán)比成交價(jià)格下降，2個(gè)城市的環(huán)比成交價(jià)格持平，只有1個(gè)城市的環(huán)比成交價(jià)格上漲。

就目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，極具代表性的70個(gè)城市的新商品房住宅中有68個(gè)環(huán)比下降，說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題：第一，普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺的4個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)都已產(chǎn)生了下跌情況；第二，無(wú)論是新商品住宅還是二手房的價(jià)格都存在一定程度的下調(diào)。由此可以看出，持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)正處在僵持中，并開始進(jìn)入下行階段，房地產(chǎn)業(yè)告別暴利的時(shí)代來(lái)臨。

2　地方財(cái)政收入的構(gòu)成

20世紀(jì)50年代以來(lái)，我國(guó)國(guó)家財(cái)政制度的發(fā)展經(jīng)歷3個(gè)不同的時(shí)期。第一個(gè)階段的財(cái)政制度是在1980年之前的統(tǒng)收統(tǒng)支的財(cái)政制度；第二個(gè)階段的財(cái)政制度是在1994年前的分灶吃飯和財(cái)政包干制度；第三個(gè)階段是從1994年到現(xiàn)在的分稅制財(cái)政制度。在第一個(gè)階段一共誕生了7種不同的財(cái)政管理方式，第二個(gè)階段產(chǎn)生了3種不同的財(cái)政管理方式，在不同的財(cái)政管理方式下，地方財(cái)政收入的構(gòu)成都存在較大變化。第三個(gè)階段到現(xiàn)在，我國(guó)實(shí)行分稅制改革，中央到地方的財(cái)政收入關(guān)系日趨穩(wěn)定，在稅務(wù)的分享上也實(shí)現(xiàn)了平衡。

3　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)地方財(cái)政的影響

3.1專項(xiàng)稅收收入影響

1994年我國(guó)的分稅制改革及2002年我國(guó)所得稅分享制度改革的實(shí)行，使地方財(cái)政收入的來(lái)源大幅減少，使地方政府對(duì)商業(yè)企業(yè)的稅收情況和市場(chǎng)交易的稅收情況更加重視。因此，地方政府就把目標(biāo)放在了增加稅收收入上，在這個(gè)前提下，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，行業(yè)不斷擴(kuò)張，大量的房產(chǎn)企業(yè)所得稅支付及房產(chǎn)交易的稅收不斷增加，成為地方政府提升財(cái)政收入的重要經(jīng)濟(jì)來(lái)源。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，通過(guò)不斷壯大規(guī)模而引起的稅收提升對(duì)地方財(cái)政收入產(chǎn)生一定影響。

3.2相關(guān)產(chǎn)業(yè)稅收影響

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不但能帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，而且能帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活力，如裝修業(yè)、家居業(yè)等，這些產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)同樣也促進(jìn)了房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收入與房產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收入又一定程度上提升了政府的財(cái)政收入。所以，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能提升政府的工作績(jī)效。

3.3其他的收入影響

房地產(chǎn)企業(yè)的土地購(gòu)買資金是其發(fā)展過(guò)程中必須支出的費(fèi)用，這些費(fèi)用構(gòu)成了地方政府財(cái)政的額外收入，同樣對(duì)地方政府財(cái)政收入形成影響。

4　建　議

第一，放棄“房地產(chǎn)拉動(dòng)型”區(qū)域增長(zhǎng)模式，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的新模式；第二，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息采集與分析研究，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)科學(xué)發(fā)展指標(biāo)體系；第三，實(shí)施差別化調(diào)控政策，加強(qiáng)調(diào)控的針對(duì)性、精準(zhǔn)性和有效性。

主要參考文獻(xiàn)

［1］曹志明.淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向［J］.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2012（2）.

［2］劉婷婷 .房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響［J］.知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2009（4）:32-34.

10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.12.114

F812.7；F293.3

A

1673-0194（2015）12-0151-01

2015-04-22

遼寧省財(cái)政科研基金一般項(xiàng)目（14D010）。