樓市“黃金時代” 一去難返

黃少明

在一系列利好樓市政策推動下，市場對中國樓市未來走勢普遍看好。但最新資料顯示，樓市迄今仍未回暖。

樓市持續下跌原因何在？供過于求的局面能否改善？未來房地產市場走勢又將如何？

樓市下行主要有兩個原因：一是房源供大于求，庫存愈積愈多；二是中國經濟增速放緩，在居民收入預期下降、貨幣政策偏緊等環境下，房地產市場跌入下行通道。

在上述因素影響下，2014年中國房地產市場出現逆轉。2014年統計顯示，全國商品房銷售面積120649萬平方米，同比下降7.6%；銷售額76292億元，下降6.3%，其中住宅銷售額下降7.8%。銷售面積和金額出現了“雙下降”，這是中國房地產市場的歷史拐點。

拐點出現表明，中國的樓市進入了新階段。如果說過去十幾年是中國房地產業的“黃金時代”，那么，從2014年開始這個時代已經完結。

總體而言，與過去“黃金時代”相比，目前樓市呈現三大特點：競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄。但從分化市場來看，北上廣深一線城市供應依然不足，房價依然趨升，一些三、四線城市住房供應卻已出現嚴重過剩。

面對整體經濟持續下行的壓力，穩定經濟增長、遏制下行勢頭，成為近期中央經濟工作的首要任務。李克強總理在全國兩會有關2015年政府重點工作安排中，將房屋政策基調從全面調控轉化為政策性扶持：“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”

這是近年來中央政府首次一致表示促進房地產市場平穩健康發展，相對過去幾年全面調控，房地產市場正迎來一個相對寬松的政策和輿論環境。為此，市場普遍預計樓市即將迎來明顯利好政策。

除了上述支持改善性需求政策外，估計下一步限購政策也有可能逐步調整。目前，只有4個一線城市還在執行限購政策，直接取消可能性小，而通過當地居住證、納稅證明等管道放松的可能性較大。

此外，穩健貨幣政策也有進一步寬松的余地。

房地產政策環境的好轉，以及一系列已出臺和可能出臺的刺激措施，會給今年房地產市場帶來什么影響？

首先，供給方面，2014年開發商拿地數量和新開工面積均下降14%，這意味著2015年下半年以后的供應量將會比去年要低。與此同時，在回暖政策催化下，市場供求也會趨于相對平穩。

其次，需求方面，2014年購買住房數量比2013年下降約8%，如果在諸多穩定房地產新政的護航下，2015年需求能夠在上年基礎上不再下滑，甚至有所回升，這也就意味著住房消費可以基本穩定下來。

但上述判斷，只是就總體市場而言。如前所述，房地產市場分化嚴重，對各地樓市而言，庫存量大小對各類市場的走勢起決定性作用。目前樓市待售面積達16億平方米，缺乏規劃的中小城市庫存量相對更大，去庫存任務艱巨而漫長。

總之，隨著政策走向寬松，今年房地產市場有可能會回暖趨穩甚至輕微反彈。但是，樓市基本面與過去相比已不可同日而語，期待房地產市場再次回到以往的“黃金時代”，成為拉動經濟主力，似乎不現實。（支點雜志2015年6月刊）