保障性住房社區公共服務設施需求影響因素研究

王 凱 王永興

（天津城建大學，天津 300384）

“住有所居”是我國全面建設小康社會的重要目標。保障性住房的建設作為保證中低收入人群基本居住權利的工程，在改善民生、促進社會和諧穩定等具有重要意義，而目前保障性住房的申請在多地遇冷，以全國最大保障性住房社區青島白沙灣社區為例，該社區的6253套限價商品房僅收到不足200份申請。在對保障性住房申請遇冷原因的調查中，50%的人選擇了地段偏遠交通生活不便。

從實踐層面來看，市場經濟“自下而上”的區位爭奪和城市政府“自上而下”的保障房社區選址，導致城市公共服務設施與保障房社區在空間上的偏離，加之目前對社區公共服務設施的規劃采用一般居住區配置標準，未針對保障性住房社區居民的特有屬性，最終使得社區公共服務設施存在顯著的空間、數量和種類的供需異質和失衡。而現有研究對保障性住房社區公共服務設施的需求研究較少，集中于采用實地調研方法對需求特征及公共服務設施評價進行統計性描述研究。許東博（2010）對天津市多個保障性住房社區調查發現，社區人口結構普遍呈現出年齡結構“兩頭大、中間小”，且殘疾人、孤寡老人特殊群體比重高于一般居住區。何微丹（2014）基于居民不同屬性，將公共服務設施的需求特征歸結為居民收入層次和消費能力較低，對平價商業、基礎醫療、公共交通需求大。何芳、李曉莉（2010）通過對上海市寶山區顧村鎮四高小區實地調研以期了解居民的滿意度，并通過皮爾遜相關系數分析法和主成因分析法等定量分析法辨析了居民滿意度的影響因素。李永玲（2014）從交通成本的角度對廈門市保障性社區公共服務設施配置情況進行了實證研究。已有研究偏向于實地調查統計，結論又多體現在保障性住房社區居民滿意度不高這一問題及影響滿意度的因素分析，缺乏對社區居民的實際需求及需求影響因素的研究。

一、數據來源、模型設定與分析變量

1、數據來源

研究對象基于全面性原則和代表性原則進行選取。首先，選取的研究對象包括不同規模和區域及各種類型的保障性住房社區，以期體現天津市整體保障性住房社區狀況。其次，案例在選取時，盡可能選取示范性社區或在人口規模具有廣泛性等特征，以此代表天津市大多數保障性住房社區的需求。基于以上原則，本文對市內六區與環城四區按居住小區和居住組團1：1的比例，選取如下社區樣本對象：河東區真理道經濟適用房社區、北辰區淮河道保障性住房示范區及津南區雙港新家園社區等三個居住小區級社區，西青區福雅花園限價房社區、西青區朗庭園公租房社區和東麗區秋悅公租房社區等三個組團級社區。在保證調研對象隨機性及均衡性的基礎上本研究調研共發放問卷210份，回收有效問卷210份。

2、模型設定

一般來說，需求偏好與效用在某種程度上具有對等關系，即如果x1與x2之間的偏好關系是x1大于x2，則x1產生的效用大于x2產生的效用。效用是消費者通過消費閑暇等使自己的需求得到的滿足的一個度量。在效用的測度上學者先后提出了基數效用論和序數效用論，其中基數效用論認為效用可以通過某種指標進行衡量并且通過某種方式加總，而序數效用論則認為只能通過順序或等級來比較不同消費品的效用。在保障性住房社區公共服務設施的需求研究中，若社區居戶對某類公共服務設施具有明顯的需求偏好，則說明該類公共服務設施能給居戶帶來較高的效用，而社區居民對公共服務設施的需求強度難以用效用單位來進行度量，但可以根據社區居民對公共服務設施的需求強度進行排序進而得出相應的需求偏好序列，因此基于序數效用論研究保障性住房社區公共服務設施需求存在著適宜性。

此外，保障性住房社區居民對某類公共服務設施是否有需求屬于二分類變量，在分析此類變量時常采用數線性模型。當數線性模型中的二分類因變量被定義為一系列自變量的函數時，對數線性模型演變為Logistic二項分類回歸模型。與線性回歸相比，Logistic回歸模型可以避免參數估計時出現異方差的問題，此外，該模型不要求變量滿足正態分布，可以通過選擇更多的解釋變量來增強模型的預測精度[7]。而且，該回歸模型將被解釋變量yi界定為（0，1）范圍內的S形曲線，回歸結果具有概率意義更具解釋力。故本文運用單維二分變量模型分析樣本數據以研究影響保障性住房社區公共服務設施需求的因素，Logistic回歸模型基本形式如下：

x1，x2，…xn是影響保障性住房社區公共服務設施需求的因素，yi表示對第i類公共服務設施是否有需求的二分變量（i=1，2，…，7）。pi表示產生需求行為的概率，對機會比率pi/(1-pi)pi/(1-pi)取對數得ln[pi/(1-pi)]ln[pi/(1-pi)]，計為Logiti，則有：

Xi為自變量，βi為回歸系數，pi可以表示為：

該處，保障性住房社區居民對第i類公共服務設施產生明顯需求時取值為1，反之取值為0，pi/(1-pi)pi/(1-pi)表示兩種選擇下的概率之比，βi表示變量xi對回歸模型的影響程度。

3、分析變量

參照現有理論及實證研究，并結合本次調查問卷的基本情況，在變量的選取方面，選取居民對社區各類公共服務設施的需求偏好為被解釋變量，若社區居民認為某類公共服務設施是當前最亟需的公共服務設施，用Yi=1表示，其中i=1,2,…，7分別代表《天津市居住區公共服務設施配置標準》（DB-29-7-2008）界定的7類公共服務設施。反之，如果居民對該類公共服務設施完全不存在需求，則用Yi=0表示。此外，社區公共服務設施的配置需滿足大多數居民的需求，在研究公共設施需求影響因素時需明晰社區居民的主體屬性，因此在解釋變量的選取上，本文將社區居民的個體特征及家庭特征變量作為保障性社區公共服務設施需求偏好的影響因素（賦值情況見表1）。

表1 變量的選取說明

二、實證研究

在調查問卷的設計上通過設置“您認為亟需改善的三項公共服務設施內容”這一問項進行公共服務設施需求偏好排序，采用均值法對公共服務設施子項進行偏好排序，通過整合大多數人的需求偏好來代表保障性住房社區公共服務設施的整體需求（實地調研需求偏好見表2）。

表2 天津市保障性住房社區公共服務設施需求偏好排序結果

對Logistic模型進行回歸分析時，首先將所有的變量引入7類公共服務設施的回歸方程中，采用向后篩選法逐步刪除不顯著變量直至僅剩余顯著變量，經SPSS17.0分析得到的最終模型估計結果如表3所示。（附后）

在Logistic回歸模型的最終估計結果（詳見表3）中，數值代表了居民屬性與各類公共服務設施需求的相關性，而正負符號則代表了居民屬性對公共服務設施需求的作用方向：

1、年齡因素

年齡越小的居民越偏好于教育設施。在教育設施最終模型估計中，年齡變量的回歸系數為-0.775，且在1%的水平上顯著。說明年齡越小的居民對教育設施的需求越強。其原因在于此次接受調查的最小年齡的社區居民也已成年，該年齡段的家庭大多有適齡上學兒童，對教育設施普遍存在著需求。年齡越大的居民對文化體育綠地和商業服務金融的需求偏好越強。在文化體育綠地的最終模型估計結果中，年齡的回歸系數（0.786）在1%的顯著水平上通過檢驗。說明年齡越大的居民對文化體育綠地的需求越強，其可能原因是年齡的增大，使得居民休閑娛樂時間增多，對公園和體育鍛煉等設施的需求程度增強。在商業服務金融的最終模型估計結果中，年齡的回歸系數（0.540）在1%的顯著水平下通過檢驗，說明年齡越大，對商業服務金融需求偏好越明顯，其可能原因是年齡越大，人們的活動范圍越小，對社區商業金融的依賴性更強。

表3 天津市保障性住房社區7類公共服務設施需求偏好的最終估計結果

2、性別因素

女性更加偏好于商業服務金融，而男性更加偏好于市政公用。在商業服務金融的最終模型估計結果中，性別的回歸系數（2.147）在1%的顯著水平上通過檢驗，說明女性對商業服務金融的需求程度更加強烈。其可能原因是女性對菜市場等日常商業服務類設施的需求程度明顯強于男性。在市政公用的最終模型估計結果中，性別的回歸系數（-0.614）在10%的顯著水平下通過檢驗，說明男性的市政公用的需求程度強于女性。其可能原因是男性需經常外出，對公交系統的需求明顯強于女性。

3、文化程度因素

文化程度越高的人對教育和商業服務金融的需求越高。在教育設施的最終模型估計結果中，文化程度的回歸系數（0.686）在5%的顯著水平下通過檢驗，說明文化程度越高對教育設施的需求程度越高，可能原因是文化程度越高的人越能意識到教育的重要性，對教育的需求也越高。在商業服務金融的最終模型估計結果中，文化程度的回歸系數（0.565）在5%的顯著水平下通過檢驗，說明文化程度越高的人對商業服務金融的需求程度越高。其可能原因是文化程度越高的居民越依賴于銀行等金融服務業。文化程度越低對市政公用的需求程度越高。在市政公用的最終模型估計結果中，文化程度的回歸系數（-3.387）在1%的顯著水平下通過檢驗，說明文化程度越低，對市政公用的需求程度越高。其可能原因是，文化程度越低的居民更偏向于日常生活需求。

4、職業因素

退休或其他職業人群對社區服務有明顯的需求偏好。在社區服務的最終模型估計結果中，職業的回歸系數（0.362）在10%的顯著水平下通過檢驗，說明退休或其他職業居民對社區服務的需求偏好程度越高。其可能原因是退休人群對社區就業服務和保障、救助服務的以來程度很高。

5、家庭收入因素

家庭月收入越低的居民越偏好于文化體育綠地。在文化體育綠地的最終模型估計結果中，家庭月收入的回歸系數（-0.999）在1%的顯著水平下通過檢驗，說明家庭月收入越低對文化體育綠地的需求程度越高。其可能原因是家庭收入高的人群有更好的選擇機會，而收入低的人群缺少外出享受文化體育綠地的資本，因而更多依賴于社區內的文化體育綠地。

6、家庭人數因素

家庭人數越少對醫療衛生的需求程度越高，此結果可能存在一定誤差，其原因是在家庭人數統計結果中，家庭人數為6和7及其以上的居民為0，這可能會使回歸分析時結果出現偏差。

7、住房面積因素

建筑面積越大的居民越偏好于文化體育綠地和行政管理。在文化體育綠地的最終模型估計結果中，住房面積的回歸系數為（0.399）在5%的顯著水平下通過檢驗，說明住房面積越大的居民對文化體育綠地的需求程度越高。其可能原因是住房面積越大的人越追求精神生活。在行政管理的最終模型估計結果中，文化程度的回歸系數（0.960）在1%的顯著水平下通過檢驗，說明建筑面積越大的居民對行政管理的需求程度越高。其可能原因是建筑面積越大的居民更需要居委會或街道辦事處對其住房環境進行保護。

三、結論

保障性住房的建設作為保證中低收入人群基本居住權利的工程，在改善民生、促進社會和諧穩定等方面具有重大意義，而保障性住房服務于中低收入人群這一特殊群體決定了社區公共服務設施需求存在一定特性，因此基于需求視角研究對設施公共服務設施的有效配置有著積極意義，由此展開的研究主要有以下結論：首先，基于序數效應理論得到了天津市保障性住房社區公共設施的需求偏好程度。從高到低依次為醫療衛生（32.86%）、商業服務金融（26.19%）、市政公用（15.40%）、教育（14.76%）、文化體育綠地（7.62%）、社區服務（2.06%）、行政管理（1.11%），其中保障性住房社區居民對醫療衛生及商業服務金融設施的需求程度最為突出。其次，以天津市典型保障性住房社區的實地調研數據為基礎，運用Logistic二項分類回歸模型分析了保障性住房社區公共服務設施需求的影響因素。結果顯示，年齡、性別、文化程度、職業、家庭收入、家庭人數、住房面積與7類公共服務設施需求存在一定相關性，而住房類型、社區級別與公共服務設施需求相關性不顯著。在公共資源有限的情況下，分析結果為依據社區居民主體差異合理配置公共服務設施提供了參考依據。

[1]王玥,羅瑨.保障性社區的公共服務設施建設與完善研究——以廈門為例[J].安徽廣播電視大學學報,2014(2):125-128.

[2]許東博,沈祖光.保障性住房公共服務設施配建指標體系研究[J].住宅產業,2012(9):69-71.

[3]何微丹.廣州市保障房住區公共服務設施供需特征研究[D].華南理工大學,2014.

[4]何芳,李曉麗.保障性社區公共服務設施供需特征及滿意度因子的實證研究——以上海市寶山區顧村鎮“四高小區”為例[J].城市規劃學刊,2010,4:83-90.

[5]李永玲.廈門市保障性社區公共服務設施配套情況及交通可達性分析[D].廈門大學,2014.

[6]雍翎.市場經濟體制下城市社區公共設施的運作機制與規劃對策研究[D].同濟大學,2007.

[7]秦建群,呂忠偉,秦建國.中國農戶信貸需求及其影響因素分析——基于Logistic 模型的實證研究[J].當代經濟科學,2011,05:27-33+125.