防范房地產金融風險

陸艷紅

作為我國經濟增長的三大動力，消費、投資和出口貿易對我國整體經濟健康運行意義非凡，而房地產作為投資的重要組成部分，極大地推動了國民經濟的發展。房地產業具有融資金額較大、生產周期較長和所涉范圍較廣的特點，是資金密集型行業，因此也具有一定的金融風險，所以，該文將從房地產行業的基本情況出發，對目前的房地產金融風險進行分析，并對此提出幾點防范建議。

目前對于仍然火爆的房地產市場所引起的諸如部分房價過高或者各地區房地產信貸擴張迅速的問題，都會迫使房地產行業隨時面臨系統性和區域性的泡沫破裂風險，因此，為了將房地產金融風險有可能所造成的損失降到最低，我們應當重視對房地產金融風險的防范措施。

1.房地產行業的目前狀況

房地產開發投資增長過于快速。有關研究表示，近十年來，我國房地產開發投資額年均增長率和全社會固定資產年均增長率都維持在一個相對較高的水平，前者為25%，后者為25.88%。同時，雖然這期間金融危機等對此有所影響，但是除了這期間部分年份出現調整現象之外，我國房地產投資和全社會固定資產投資比例總體維持穩定水平，并呈現出逐年上升的趨勢。

房地產銷售量上升較快。相似地，我國房地產市場銷售情況一路唱紅，近十年來房地產銷售量穩中有漲，在美國次貸危機出現之前房地產銷售量幅度相對較高，之后由于受金融危機影響，房地產行業進行自身調整，銷售增長率下降，直至2009年房地產行業的銷售增長率才呈現了一個相對較大的漲幅，目前雖然全國商品房市場出現輕微下行的趨勢，但總體來說我國房地產行業在這近十年以來還是有相對較大幅度的增加的。普遍認為原因有如下：城鎮化進程加快，大規模的人口遷徙產生了巨大的房屋住宅需求，按國人傳統觀念來說，遷徙人口有著較為強烈的工作地定居意愿，所以房地產行業有著較大的剛性需求；人口年齡結構變化，我國勞動年齡人口比重較大，使得儲蓄率和社會勞動生產率維持在一個較高的水平，這二者又反過來推動了房地產市場銷售量的大幅上升；房地產行業的投資需求有所增加，由于房地產行業的高額回報率，使其成為了眾多投資者的熱門投資對象，我國閑置資金較多，相比于高風險的股票市場和難以辨別真假的古董玉器投資收藏，人們更傾向于選擇住房、黃金等保值產品，因此大量的民間資本涌入房地產市場，必然促使房地產市場銷售量的大幅上升。

房價地價高位運行。房地產銷售價格不斷攀升，主要是因為我國地價的上漲，由于我國土地供應基本上是由政府壟斷的，而土地供應十分緊張，因此政府賣地均是由價高者得，房地產商之間競爭激烈，導致地價被推得較高。在地價高位運行的同時，房價也在快速上漲，自2004年開始房地產價格上漲速度就已經開始加快，除了受次貸危機影響之外，我國近十年來經常出現地區性的房地產熱的勢頭。

2.目前我國房地產市場的金融風險

區域性房地產泡沫風險。研究指出，近十年來我國房屋銷售價格指數年增長率已經超過城鎮居民收入水平的年均增長率，就理論角度而言，房地產上升較快的價格很容易引起房地產泡沫，因為它的價格已經遠遠偏離了它的真實價值，而一旦房地產泡沫破裂，房地產價格必然下跌，導致房屋貶值或者價值嚴重縮水，而銀行也難以避免地會遭遇抵押物嚴重貶值的系統性風險。但是，在泡沫還沒有破裂之前，房地產市場的一路飄紅，使得投資者們紛紛將目光對準房地產，進而開發商繼續盲目投資，極易造成房屋空置、投機者倒買倒賣房屋以賺取利潤差價的現象。

房價高位運行情況下房價下跌的風險。房地產的發展具有周期性的特點，因此在房地產繁榮之后應當進入轉變期，如果以1998年的住房制度改革為房地產繁榮的起點，按照國外十年一個繁榮周期來對房地產進行計算的話，目前應當是周期尾聲，更容易存在房地產價格下跌和金融風險爆發的風險。這些風險的發生也并非偶然，首先是我國經濟減速，在經歷了舉世矚目的經濟快速增長30年之后，我國經濟增長放緩，必然同時降低家庭收入的增長速度，以史為鑒，房地產泡沫在擴張之后更容易發生破裂；其次，我國經濟由于資源不足，環境承載力有限，因此處于面臨轉型升級的情況，而房地產經濟對于轉型升級而言意義非凡，只有住宅價格回歸正常，才能有效地降低房地產行業的高額投資回報，促使資金順利流向其他行業，進而為我國經濟轉型升級提供了資金和利潤支持；然后，關于房地產行業的宏觀政策調控，如不斷加息、頒布“限購令”和房產稅征收等，將會有效地遏制快速上漲的房價，對房地產信貸進行有效約束，所以房價下跌的風險就更容易發生。

銀行房地產信貸風險。銀行房地產信貸所存在的風險主要是：房地產貸款過于集中，房地產開發貸款與房地產市場發展是同步增長的，而銀行總貸款中房地產貸款所占比例較高，但是我國央行并沒有有效的手段來制約信貸，對房地產信貸市場的科學指導和監管更是奇缺，因此如果隨著房地產市場的虛熱，房地產信貸維持非理性增長，將勢必加劇房地產泡沫風險的發生；不良的房地產貸款所引發的資產質量風險，比如參與投資性買房等，將會直接影響到銀行等金融機構的資產質量；土地儲備貸款隱性風險較大，雖然土地儲備機構收購儲備土地的資金是來源于銀行貸款，但是由于沒有考慮到市場的實際需求，盲目進行儲備土地收購，導致最后難以償還貸款而引起貸款風險。

3.關于房地產金融風險的防范措施

穩定房價，抑制房地產投機投資。政府應當合理運用稅收政策、信貸政策等來抑制投資性的需求，進而穩定房價。首先，就房地產信貸政策方面而言，對于已經在本市擁有一套住房的非常住消費者，在當其申請購買第二套住房等，對其采取本地銀行不再予以貸款的政策，避免其進行投機炒房，而對于已經用用兩套住房的多購房消費者應當對其采取提高貸款利率或者適當減少抵押貸款成數等方法加以限制，尤其是對于那些在短時間內頻繁倒買倒賣房屋的消費者，政府應當提高其個人所得稅的征收稅率。其次，應當開征房屋空置稅、物業稅等來提高投機者的各項成本，解決房屋空置率問題，在有效降低具有真正購房需求的消費者的購房成本的同時穩定了房價。

落實存款保險制度，處理好不良資產。存款保險資金即金融機構在投保時的所繳保費，落實存款保險制度不僅保障了存款人的利益，也避免了銀行存款擠兌現象的出現，使得風險被控制在某一家銀行之中，避免了房地產金融風險的無限制擴散，有利于維持金融體系的穩定。對于不良資產的處理，可將國家四大行的不良資產處理方法作為典范，成立專門的金融資產管理公司，使之在對相應銀行的金融資產管理公司從銀行剝離出來的不良資產進行收購、管理和處置。

銀行方面加強對信用風險的控制和防范。首先是完善個人和房地產企業的征信制度，以政府為主導，其他稅收、審計、財政等相關部門積極配合，共建多層次的個人信用調查體系，當然銀行可以選擇和個人信用評估公司相合作以便對消費者作出客觀的信用評價，或者銀行根據房地產商的信用狀況給予差異化貸款資金，嚴格落實資本金管理制度，政府方面更應當盡早出臺信用領域的相關法律法規。其次是嚴格控制抵押物價值缺口，這就要求商業銀行在和借款人簽訂房屋抵押合同時能合理設定抵押品的下限，并對抵押品價值進行跟蹤，一旦抵押品降價使得擔保不足，銀行可以及時對此做好風險處理。

綜上，對目前房地產金融風險的相關領域，我們一定要加強防范意識并及時采取有關防范措施，以減少房地產金融風險所帶來的損失，保障房地產行業的正常發展。

（作者單位：中國社會科學院研究生院）