豐臺，瘋抬

龔小鋒

“以前在北京拿地，喝了酒就敢去拿，現在拿地，需要吃了藥才敢去。”近日，有北京一名開發商在豐臺競拍現場如是說。

曾幾何時，豐臺還只是人們眼中的偏僻區域。在北京供地稀缺疊加房企重倉一線城市的雙重影響之下，北京地價更是節節攀升，作為城六區一員的豐臺變“瘋抬”，不僅拍出了北京新單價地王，還拍出了北京總價第二高、第三高的地塊，豐臺正在以一種勢不可擋的氣勢沖擊著人們的眼球。

步步“瘋抬”

土地市場的火熱讓豐臺區域備受關注。2013年夏家胡同地塊成交樓面價達4.5萬元/平米，2014年，伴隨龍湖、泰禾進入西局拿地，西局地塊樓面價突破6萬元/平米，而今年成交的玉泉營、白盆窯、石榴莊等區域地塊無一不受到房企爭搶，豐臺更是誕生了一塊北京單價最高地塊和兩塊高總價地塊。

11月2日下午，華潤、華僑城、招商聯合體以總價83.4億元、配建5.7萬平米公租房的代價奪得豐臺區南苑鄉一地塊，樓面價達5.6萬元/平米。

此前的10月30日，場面同樣火爆，中糧天恒首創聯合體以85.95億元競得豐臺南苑鄉A組團用地，創北京地塊總價第二，溢價率為50%，折合樓面價達5萬元/平米。

最震驚業界的當屬樊家村地王。10月20日，葛洲壩以49.5億的競拍價摘得豐臺花鄉樊家村地塊，溢價率50%，樓面價高達7.5萬元/平米的地塊，刷新了北京土地市場單價的最高紀錄。

另外兩塊高價地發生在年初，今年1月5日下午，2015年北京第一宗土地開拍，號稱史上陣容最強大的招商、華潤、九龍倉、平安聯合體，拿下了豐臺亞林西兩宗宅地，總價42億元，其中第二宗宅地樓面價逼近5萬元/平米。

此后的1月7日，華潤、首開、平安聯合體以86.25億奪得豐臺白盆窯地塊，刷新了北京單一地塊總價紀錄。

由于豐臺地塊相對價格較高，今年多家品牌房企以通過聯合體的形式拿地，其中華潤涉及四幅地塊，招商局涉及三塊地，此外中糧、天恒、首開、葛洲壩、華僑城和中鐵均已進駐豐臺。

“豐臺區有大量可供開發土地，是北京五環內最后一片熱土。”北京房協秘書長陳志認為，豐臺區發展的落后使得該區域住宅供需長期處于城六區的末尾，但現在北部、西部、東部發展逐漸飽和，豐臺的崛起是必然。

在城南計劃的帶動之下，豐臺在包括公共服務、基礎設施、生態環境、產業發展等多方面都獲得了大手筆的傾斜，地鐵9號線、10號線等線路的貫通，使得區域交通環境大為改觀，在醫療教育方面，天壇醫院等內城醫院的外遷，使得區域內醫療配套逐漸完善。

熱效助推高端盤發力

豐臺如今已是高端盤云集，高價地的接連產生，也使得區域樓盤成交量大漲，價格也穩步提高。

以樊家村單價地王為例，按照其樓面價估算，未來售價要達到15萬元/平米以上。在這一價格基礎之上，能否“叫好又叫座”，不但關乎項目的生死，也將成為豐臺樓市翻身的一個真實寫照。

該地塊位于南三環附近，與懋源地產旗下的釣云臺一路之隔，距離西局地塊的龍湖西宸原著和麗澤商務區也只有幾公里，離西四環豪宅銷冠紫辰院則在6公里左右。

釣云臺主力戶型在169-251平米，近日已經開放了193平米和251平米兩個戶型樣板間。從套內面積來看，釣云臺所有房源擬售單價均達到了10萬以上，最低單價約為13萬元/平米，最高單價約為20萬元/平米。

目前，龍湖西宸原著則在經過兩次開盤后，西宸原著實現熱銷20億元的銷售業績。西宸原著最高售價超過20萬元/平米，其公布的平層產品玉府售價也將達到15萬元/平米。

“樊家村地王產生后，對西宸原著的銷售和西三環的區域價值都是一種提升。”據西宸原著相關負責人介紹，2014年2月龍湖拿到豐臺西局地塊時，大家覺得這塊地很貴，但是今年開盤，產品和區域都得到了市場的認可。

西三環麗澤商務區也進一步放大了區域價值。

在四環內不再新增大規模商業配套的環境下，麗澤是北京三環唯一新規劃新建設區域，也是繼金融街、CBD之后的北京金融產業發展“第三極”。

“紫辰院目前認購額已經達到20多億元，回款也有十六七億元。”近日，紫辰院相關負責人告訴記者，項目尤其在6月以后得到了一次發力。在紫辰院售樓處，記者了解到，該項目目前售價7萬元/平米，未來樓王售價預計會達到10萬元。

據中原地產首席分析師張大偉預計，目前豐臺這些地塊，應該會有十幾宗未來售價在8萬左右，甚至有幾宗還將超過10萬元/平米、15元/平米。在張大偉看來，豐臺作為一個城區，占有的資源比其他遠郊區要豐富很多。豐臺如今的產業結構也將幫助高端項目去化，比如總部基地和西三環的寫字樓等區域，有相應中高端需求的匹配。

抓緊去化

盡管豐臺接連出現高價地，長期來看，房價攀高已經可以想見。尤其在北京其它他區域五環已經豪宅化的背景下，作為城區的豐臺，其區域商品房高端化已經是大勢所趨。

今年豐臺樓市主要成交在公園懿府、釣云臺、紫辰院、京投銀泰萬科西華府、燕西華府、領秀翡翠山。在豐臺多塊高價地誕生之后，這些項目的漲價并未瘋狂，而是穩步上漲甚至保持平穩，更多的利好表現在去化速度明顯加快。

據克而瑞房價點評網北京機構統計，今年前十月，豐臺區有網簽數據的新房項目共49個，僅西宸原著、紫辰院等5個在售項目單價超過4萬元/平米。

據記者從西宸原著和紫辰院等項目了解到，上述幾個頂豪項目，一直在針對大戶型積極爭搶大客戶，此前更是抓住銷售節點，做策劃、討論方案和做活動，尤其是龍湖這樣的上市公司，對去化節奏有更高的要求。

豐臺的一些中高端改善型項目也在抓緊去化。除了西宸原著所在的西局板塊之外，另外一個比較搶眼的板塊當屬王佐鎮-青龍湖板塊。由于其靠山臨水的優越自然環境，以及青龍湖國際文化會都的規劃，該板塊內幾個項目如燕西華府、領秀翡翠山等項目均在今年實現發力。

燕西華府項目營銷負責人表示，眼下豪宅后期都有不小的貨量，而明年的局勢又不明朗，頂豪項目扎堆，局面并不樂觀，普通豪宅與改善樓盤現在主要任務就是迅速出貨。

此外，豐臺區域的二手房價格也未出現如地王般的熱度，以樊家村區域的萬年花城項目為例，目前二手房的價格從去年38000元/平米至42000元/平米，價格漲幅依然保持理性。

亞豪機構市場總監郭毅表示，無論二手房還是新房，周邊配套是制約市場發展的一大因素。豐臺二手房周邊的配套并不是特別完善、整個區域的面貌還并沒有得到良好的改善，地王熱銷短期內并不能對區內的二手房的價格實現很好的拉動。