昆明市主城區城市綜合體對周邊住宅價格的影響

李哲林 張洪

[摘要]本文主要使用修正后的二手商品住宅掛牌數據，運用特征價格對數模型（HPM）及分析昆明市3個重要的城市綜合體對其周邊住宅小區價格的影響。選擇對數模型進行回歸分析并測算昆明主城區城市綜合體相關特征變量的價格彈性與邊際價格。

[關鍵詞]特征價格模型;城市綜合體;價格彈性

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.13.014

本文根據前人對特征價格模型的研究成果，選取北辰財富中心&欣都龍城、昆明同德廣場、西山萬達為代表，通過搜房網、百度地圖、昆明市房地產中介公司獲得相關數據并整理量化，從空間層面研究城市綜合體對周邊商品住宅價格的影響，旨在為政府制定相關政策、為開發商制定開發戰略以及為消費者購房提供更為準確的參照。

1模型的理論基礎

特征價格模型，是一種國外處理異質產品差異特征與產品價格間關系經常采用的模型。自從Ridker在1967年把特征價格理論應用到住宅市場分析，經過40年的實踐和不斷完善，特征價格模型已經發展為房地產領域廣泛應用的模型之一。特征價格理論認為，房地產產品是作為內在特征的集合來出售的，通過產品特征的組合從而影響消費者的選擇，房地產的價格也將因內在特征及其數量的不同而不同。因此，研究房地產特征與其價格之間的關系，用數學函數進行模擬，估計特征的隱含價格，從而分析房地產特征對房地產價格影響程度，正是構建特征價格模型的主要目的。特征價格模型常用的函數形式有線性形式、對數形式、對數線性形式和半對數形式，這四種稱為基本函數形式。

1.1線性形式（linear）

P=α0+αiZi+ε

自變量和因變量均以線性形式進入模型，回歸系數是一個常數，對應著特征的隱含價格。

1.2對數形式（log-log）

lnP=α0+αilnZi+ε

自變量與因變量均以對數形式進入模型，回歸系數是一個常數，對應著特征的價格彈性。

1.3對數線性形式（log-linear）

lnP=α0+αiZi+ε

因變量采用對數形式，而自變量釆用線性形式，回歸系數對應著特征價格與產品總價格之比，即αi=PZi/P。

1.4半對數形式（semi-log）

P=α0+αilnZi+ε

因變量釆用線性形式，自變量釆用對數形式，回歸系數對應著產品中某一特征價格的總價格，即αi=PZi/P。

2研究區域的選擇與數據收集

本近幾年昆明市城市綜合體大力發展，因此如何選擇城市綜合體是本文的首要問題，筆者選取北辰財富中心&欣都龍城、昆明同德廣場、西山萬達為代表是因為這三個綜合體從體量、建筑特點、功能等各方面比較符合現代城市綜合體的定義。本文所采用的數據來源于昆明市搜房網和百度地圖，數據包括住宅到城市綜合體的距離、城市綜合體體量、公交路線、所處環線位置、建筑年齡、朝向狀態、樓層、總層數、建筑面積、裝修程度、綠化率、容積率、物業管理費等。本文主要以多層和小高層為研究對象，不考慮別墅及排屋等建筑。樣本數據收集自2014年12月1日至2015年1月1日，時間間隔在一個月內以便不受時間因素的影響，數據有效樣本量為481個。

3實證研究

3.1模型的比較與選擇

分別采用特征價格模型的四種形式建立模型發現對數模型擬合優度最高，具有最好的解釋力（見表1）。

對數模型：lnP=α0+αilnZi+ε

基本模型的復相關系數R=0.965，判定系數平方為0.932，經調整為0.930。說明自變量和因變量之間的線性關系很強，模型所能解釋因變量差異的百分比約為93.0%，具有良好的解釋能力（見表2）。

3.2城市綜合體特征變量的價格彈性與邊際價格分析

在對數模型中，為標準化的回歸系數對應住宅特征價格彈性系數或者半彈性系數，價格彈性系數對應的變量為連續變量，其數值等于相應回歸系數，而對于不是連續變量的自變量，其價格半彈性系數需要進行轉換。綜合體體量的價格彈性為0.103，表示在其他變量不變化的情況下，住宅最近的城市綜合體體量每增加1%，住宅總價增加0.103%;距離綜合體的距離的價格彈性為-0.029，表示當保持其他特征變量不變時，住宅到周邊最近城市綜合體距離每增加1%，住宅價格下降0.029%。

根據數據樣本的描述性統計，本文樣本數據的總價的平均值為968999.3859元，筆者將其作為標準的價格。結合特征價格模型得到的價格彈性系數，對城市綜合體相關特征變量為標準價格的邊際貢獻進行測算。基于標準住宅，到最近城市綜合體距離每增加100米，住宅價格下降28100.98元，而最近城市綜合體體量每增大10000平方米，住宅價格將增加9980.6937元。

4結論

第一，商品住宅的價格受多因素共同影響。根據本論文的特征價格模型分析得出的結果，物業費、房齡、建筑面積、住宅到城市綜合體距離、最近城市綜合體體量、裝修情況、朝向、公交數量、容積率、綠化率，對城市綜合體周邊住宅價格產生一定影響。其中物業費、建筑面積、最近城市綜合體體量、裝修情況、朝向、公交數量和綠化率有正向影響，住宅到城市綜合體距離、房齡對住宅價格有負向影響。

第二，城市綜合體對住宅價格具有顯著的影響。距離城市綜合體越近的居民越能夠便利地享受到城市綜合體給居民帶來的娛樂、購物、生活、辦公等一站式需求。因此住宅到城市綜合體距離對住宅價格有負向影響。對最近城市綜合體的面積而言，能夠從另一個角度反映該城市綜合體業態豐富性，居民的購物、娛樂等需求的選擇多樣性等，因此對附近住宅價格有正向影響。

第三，政府在根據住宅片區的實際情況，進行舊城改造時設計合理的城市綜合體項目，對開發體量進行管控;開發商在新建住宅小區時建議適當增加容積率和綠化率，選擇靠近城市綜合體近一些的地塊進行開發。購房者可以根據自身需求和能力，選擇合適的城市綜合體附近的住宅進行投資或居住。

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