我國商業銀行個人住房抵押貸款業務風險及解決對策オ

劉松濤等

[摘要]個人住房貸款抵押業務是我國商業銀行眾多貸款業務的較為主要的業務之一，并以安全穩定和利潤率高著稱。但商業銀行在個人住房抵押貸款業務中也時常受到信用風險、利率風險、操作風險、法律制度風險和貸后管理風險等考驗。本文在具體闡述我國商業銀行個人住房抵押貸款業務中所存在的風險后，有針對性地提出了相應的防范對策，希望能為完善我國商業銀行個人住房抵押貸款業務提供有價值的參考。

[關鍵詞]商業銀行；個人住房抵押貸款；風險 ；對策

[DOI]1013939/jcnkizgsc201521.209

1個人住房抵押貸款

個人住房抵押貸款是指借款人以登記在本人名下的房產作為抵押向商業銀行申請用于個人的人民幣擔保貸款，貸款的具體用途包括個人購房、購車、消費、經營等[1]。

在商業銀行的眾多貸款業務中，個人住房抵押貸款以安全性高、利潤穩定和操作簡便而聞名，但由于受到個人住房抵押貸款的還款周期長、貸款數額大等因素影響，商業銀行在經營此類業務時仍然面臨著一定風險。就具體而言，這些風險主要包括信用風險、利率風險、操作風險、法律制度風險和貸后管理風險等。

2個人住房抵押貸款存在的風險

2.1信用風險

信用風險又稱違約風險，是指貸款申請人違背合同規定而導致貸款無法定期收回進而可能對銀行造成損失的可能性[1]。信用風險是商業銀行在開展個人住房抵押貸款業務時經常面對的風險之一，信用風險一旦產生就會對商業銀行造成巨大危險和不良影響。而不同貸款業務所產生的信用風險又有所差異，個人住房抵押貸款的信用風險具體包括：被迫違約、理性違約和提前還款。其中，被迫違約是指貸款者在辦理個人住房抵押貸款后，因受各種主客觀因素的影響而導致其無法按時支付相應本息，進而被迫違反合同或造成毀約的行為。理性違約是指貸款者主動選擇違約的行為。按照權益理論，在發展程度比較高的金融市場上，借款人在經過對住房持有權益與抵押貸款債務額度的比較后，往往會決定是否進行理性違約，以實現自身利益最大化[1]。提前還款是指貸款者在合同規定的還款期未到之前即先行償還貸款的行為，該行為會使商業銀行失去原有合同所帶來的利差收益，也會使商業銀行額外增加為還貸資本尋覓適合投資者的成本。

2.2利率風險

利率風險是指利率水平變動使商業銀行在個人住房抵押貸款的收益上發生損失的可能[2]。具體而言，貸款利率的上漲將會增加借款人的還貸負擔，而若其收入增長無法滿足增加的還貸額，就可能會出現貸款本息無法按時償還的現象，進而影響商業銀行的收益；而如果貸款利率下降，則再融資貸款成本也會隨之降低，個人住房抵押貸款者可通過再融資貸款來提前償還先前貸款以賺取利差，而這會打亂商業銀行的信貸資金安排，導致商業銀行的預期利息收入無法實現。此外，目前我國個人住房抵押貸款市場也存在業務范圍較小、利率市場化水平較低、貸款產品模式較為單一等問題，這都會導致我國的個人住房抵押貸款業務利率風險過度集中于商業銀行。

2.3操作風險

操作風險是指商業銀行在個人住房抵押貸款業務中的由于操作失誤而導致的風險。操作風險主要集中于貸前審查、貸款發放和貸后管理這三個環節[2]。具體而言，操作風險主要表現在：在貸前審查時，商業銀行在貸前審查中對客戶申請資料的真實性審核不夠嚴格，無法及時甄別出虛假信息；在貸款發放過程中，未經上級審核批準便私自降低貸款門檻和擔保條件，例如當前一些商業銀行推出的零首付或一成首付等現象；在貸后管理環節上，部分商業銀行也常因為疏于貸后管理而未及時跟蹤客戶貸款業務進展，進而導致出現不良貸款等現象。

2.4法律制度風險

法律制度風險是指由于當前法律制度對貸款者的違約與失信處罰的相關規定和具體措施不夠詳細和到位[3]，進而導致商業銀行在個人住房抵押貸款違約事件中進行法律追責面臨一定的困難與風險。具體而言，當前我國個人住房抵押貸款的相關專業法律尚不夠完善，存在一定法律真空，因此一旦發生貸款者故意違約行為，商業銀行在對其進行住房追繳過程中存在較多困難，成本也相對較大；此外，由于住房產權涉及較多的法律規章，在缺乏專業法律規定做支撐的背景下，商業銀行對房屋的處置權也存在被懸置的可能。

2.5貸后管理風險

貸后管理風險是指商業銀行在個人住房抵押貸款業務辦理完成后，由于對其后續事項疏于管理進而造成的相關風險[3]。具體而言，當前商業銀行一般將個人住房抵押貸款的貸后風險列為普通貸款風險進行管理，而這明顯忽略了對于個人住房抵押貸款業務發生后可能出現的貸款者死亡、患重大疾病、失業和離婚等多種可能對貸款者還款能力或抵押財產價值造成較大影響的情形；此外，當前商業銀行對客戶的違約制裁措施也尚不到位，缺乏具體、明確的制裁措施。因此，當前商業銀行在個人住房抵押貸款的貸后管理過程中存在一定缺失。

3個人住房抵押貸款風險防范對策

3.1信用風險的防范

我國可以通過進一步完善個人征信系統來提高商業銀行資信審核的有效度，以降低商業銀行面臨的信用風險。

首先，我國可以繼續擴大個人征信系統在全國的普及范圍，并將公安、稅務、社保、電信、電力和教育等不同單位的信息共同納入到個人征信系統中，并通過促進信用信息資源共享以增強個人信息的完整度。同時可以要求有關各方提高數據導入和更新的頻率，并可以加快制定征信法規，以對違約者采取相關的制裁和懲罰措施。其次，我國可以考慮成立專業信用風險管理機構來對商業銀行的信用風險進行獨立評估。由于當前我國商業銀行的貸款大多由銀行內部的信貸部門進行單獨評估、審核和發放，這雖較為便捷但同時也容易產生道德風險。因此，我國應逐步建立專業、獨立的信用風險管理機構，在明確這些機構權責的同時賦予這些機構一定的實權，以便其能在商業銀行的貸款風險評估過程中擁有一定話語權。此外，我國也可以通過學習國外先進的信用風險管理經驗，例如強調相關監管機構的專業性和獨立性等來完善自身信用體系建設，防范信用風險。最后，商業銀行可以通過完善自身管理來防范信用風險的產生。具體而言，商業銀行可以通過強化個人住房貸款內部評級、嚴格審核信貸組合計劃等措施來建立起一套嚴格、具體、可操作性強的管理程序，以提高信用管理水平，防范信用風險。

3.2利率風險的防范

商業銀行可以通過在資本市場上進行相關操作來對利率風險進行規避。從實踐中看，商業銀行通過對沖交易可以有效降低個人住房抵押貸款的利率風險。而針對當前我國商業銀行個人住房抵押貸款對沖交易業務發展較為滯后的局面，相關部門可以有針對性地鼓勵和支持商業銀行積極發展個人住房抵押貸款對沖業務，并通過對相關法律法規的完善來免除商業銀行參與個人住房抵押貸款對沖業務的后顧之憂。

3.3操作風險的防范

商業銀行可以通過制定一套科學、嚴格、可操作性強的業務操作規章流程和制度來逐步提高其業務操作水平，以減少相關操作風險。具體而言，在貸前資格審查上，商業銀行應提高對個人住房抵押貸款業務申請者貸款資質的考察，嚴格執行貸款申請者須具備完全民事行為能力、擁有房屋所有權且持有房產證的規定；在貸款發放過程中，商業銀行必須強化員工的責任感并建立起有效的內部監督和管理機制，嚴防各種違規行為和道德風險；在貸后風險管理上，商業銀行必須嚴格遵守相關規定開展貸后檢查，也可成立貸后風險管理中心以統籌全局，嚴防相關風險產生。

3.4法律制度風險的防范

健全的法律制度是商業銀行個人住房抵押貸款業務健康開展的基石。因此，針對當前我國存在的個人住房抵押貸款專業法律法規缺失的情況，國家立法機構和相關部門應該加快對個人住房抵押貸款法律制度的完善。具體而言，相關部門可召集專家學者、監管機構、商業銀行和群眾代表等個人住房抵押貸款各相關方，共同探究問題并爭取早日頒布；此外，國家也可考慮通過出臺信用法規來對相關人員的失信行為進行懲戒，并引導人們樹立信用觀念。

3.5貸后管理風險的防范

商業銀行在個人住房抵押貸款業務辦理完成后，要繼續強化貸后管理力度，力爭將貸后管理風險降至最低。具體而言，首先，商業銀行應加強對簽約樓盤項目的跟蹤管理，一旦發覺出現相關樓盤信息與借款者描述不符的現象，就應立即暫停接受持有該樓盤客戶的貸款請求。其次，商業銀行可以通過對貸款者的信息實行動態監控和定期審查貸款者的資信變動情況來及時發現風險苗頭。最后，商業銀行可與當地房產交易部門等機構進行資信共享，并定期對信貸資產進行審查，以降低相關風險。

參考文獻：

[1]張冉個人住房抵押貸款違約風險的探析及防范[J].經濟研究，2010（21）：42-43.

[2]李紅萍個人住房抵押貸款證券化的風險監控[J].財政與金融，2012（5）：65-67

[3]徐艷淺析我國商業銀行個人住房抵押貸款風險的若干問題[J].青島職業技術學院學報，2009（2）：71-73.