房地產管理行政訴訟案件分析

于向華

[摘要]隨著法制進程的發展，房地產管理行政訴訟案件在各地一直居高不下。本文旨在通過對某地級市2003—2013年房地產管理行政訴訟案件的統計分析，探究房地產管理行政訴訟案件的類型、起因及敗訴原因，并就此提出相應思考和建議。

[關鍵詞]房地產管理；行政機關；訴訟案件

[DOI]1013939/jcnkizgsc201535177

為了探尋房地產管理機關行政訴訟案件的發展變化，一窺房地產管理機關行政行為發展軌跡，分析房地產管理行政訴訟案件背后的社會經濟發展原因，并有針對性的加強房地產管理，筆者對某地級市房地產管理部門2003—2013年的行政訴訟案件進行了統計分析。

1房地產管理行政訴訟案件數量分析

2003—2013年，該房地產管理部門共發生行政訴訟案件296起。

從表1中可以看出，2003—2013年，該房地產管理部門的行政訴訟案件總量變化起伏較大，基本呈三個階段：2003—2006年，案件總量比較穩定，平均每年發生案件30起；2007—2009年案件總量大幅增長，平均每年發生案件高達47起；2010—2013年年案件總量則大幅下降，平均每年發生案件12起。

2房地產管理行政訴訟案件類型分析

2003—2013年案件具體類型見表2。

從表2中可以看出，該房地產管理部門296起行政訴訟案件中，房產登記案件共188起，占635%；拆遷案件96起，占324%；行政不作為案件6起，占2%；住房保障、國家賠償、行政扣押案件共計 6起，占2%，房產登記和拆遷案件明顯占據多數。

3房地產管理行政訴訟案件起因分析

通觀2003—2013年的所有訴訟案件，房產登記案件、拆遷案件基本上是每年度的主要案件類型。該房地產管理部門拆遷案件集中在2006—2010年，5年間總量達82起，占2003—2013年案件總量的458%。集中的主要原因是該市2006—2009年進行了大規模城中村集中改造，因拆遷行政裁決而導致的訴訟案件迅速增多。與此相關的是，在房產登記案件總量呈逐年下降趨勢的情況下，該房地產管理部門2007—2009年的房產登記案件也增長明顯，尤以因拆遷而導致的祖居房屋登記糾紛居多。房產登記案件訴訟目的主要是要求撤銷登記在他人名下的房證，與被拆遷房屋的所有權爭議密切相關。

4房地產管理行政訴訟案件敗訴原因分析

2003—2013年，該房地產管理部門296起案件中，審結293起，勝訴255起，勝訴率為87%；敗訴38起，敗訴率為13%。敗訴率總體呈下降趨勢，其中2003—2006年，案件敗訴率分別為375%、143%、276%、172%，年平均敗訴率為242%；2007—2013年，年平均敗訴率則降為46%，甚至2010—2012年連續四年保持了100%的勝訴率，降速非常明顯。

敗訴的案件，主要集中在房產登記案件。敗訴原因有兩方面：一是房產登記中所收要件不全，以致所發房證被撤銷；二是因行政不作為導致敗訴。因收取要件不全導致敗訴的案件，以20世紀90年代所發房證為多，特別是城中村房屋登記，在所有權登記中偏重于當事人申報、村委會證明，以致發生房屋所有權爭議時，因證據不足，招致案件敗訴。在行政不作為敗訴案件中，實體上問題不大，主要敗訴原因在于執法程序不嚴格，特別是不予登記案件中，在當事人提交書面申請材料的情況下，僅限于給當事人口頭答復，而不給當事人書面通知，由此導致程序不合法敗訴。

5降低房地產行政訴訟案件的思考

51通過民事訴訟途徑解決民事爭議

通觀該房地產管理部門2003—2013年的行政訴訟案件，可以發現，因民事爭議引發的行政訴訟案件在房地產管理部門中居多。主要有兩種類型：一是因當事人之間關于房屋所有權的民事爭議引發的一方當事人對房地產管理部門辦理房證行為的行政訴訟，二是因拆遷人與被拆遷人之間的民事爭議引發的被拆遷人對行政機關行政裁決行為的訴訟。從當事人訴訟的最終目的看，當事人所謀求的利益并不是行政機關的行政行為所給予的，其爭議的最終解決還是應當通過民事訴訟途徑。如何在行政訴訟與民事訴訟中尋求最佳平衡點，不拘泥于行政訴訟在先，一步到位，以減輕當事人和行政機關的訟累，是司法中值得考量的課題。

52房地產管理部門程序意識亟待加強

重實體、輕程序，多年來在行政機關中普遍存在。在具體的行政行為過程中，限于口頭說明而不依照規定出具書面通知，向來是行政機關的通病。隨著民眾法律意識的提高，當事人維權意識的增強，僅僅依靠強調行政工作人員的程序觀念，已難以適應依法行政建設的要求。行政機關只有強化行政行為的規范化操作，嚴格限定行政行為的內容和形式，公開行政行為的審批流程，使行政行為全程置于民眾的監督之下，才能最大限度避免因程序疏漏而敗訴的風險。

參考文獻：

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