基于特征價格模型的滄州市二手房價格評估

高園等

[摘要]本文運用特征價格模型，以滄州市二手房為研究對象，調查收集滄州市主城區二手房交易數據，運用SPSS190軟件對調查數據進行分析，得出影響二手房價格的特征變量數據，構建滄州市二手房價格估價模型。

[關鍵詞]特征價格；二手房；價格；評估

[DOI]1013939/jcnkizgsc201535170

1問題提出

目前，國內在二手房地產評估中，廣泛使用成本法、收益法、市場法三種傳統方法；這幾種方法存在著主觀隨意性、無法反映市場實際情況、資本化率不容易確定等問題。故將特征價格模型引入到房地產估價中，并從住宅類房地產特征價格的角度出發，分析影響住宅類房地產價格的各種影響因素，構建出基于特征價格模型的滄州市二手房價格估價模型，對其特征價格進行分析。

2特征價格模型及應用

hedonic是因為商品價格取決于商品屬性的系數值以及屬性帶給消費者的愉悅和滿足感，其實質是從產品的異質性出發，把產品價格分解為特征價格，并通過市場交易數據估計出產品特征的隱含價格。住宅特征價格模型主要研究的是住宅屬性的隱含價格。住宅特征價格是指在競爭性市場的均衡條件下，住宅購買者所支付的價格購買住宅各種屬性特征所帶來的滿意程度。

23數據來源

本文主要是以滄州市主城區二手房為研究對象，滄州市主城區分為運河區和新華區，根據滄州市主城區交通道路，劃分為14個均質區域，選取280個二手房價格數據。同一均質區域內的價格相對在同一水平上。本文樣本數據主要是滄州房地產交易中心、滄房經紀、搜狐滄州房產等信息網，結合小區實地調查獲取。

24特征變量的選取及量化

本文在住宅區位、結構、鄰里三大特征的基礎上，主要選取的特征因素有繁華程度、交通情況、基礎配套設施、生活服務設施、教育配套設施、物業管理、房齡、樓層、景觀、建筑結構、朝向、室內裝修12個因素（見下表）。

25二手房特征變量回歸分析

本文將樣本數據輸入特征價格p=a0+aiXi+ε模型，利用SPSS 190軟件對樣本數據進行計算，進行多元回歸，可得到模型參數。選取最小二乘法作為進行模型估計的方法。

通過SPSS 190軟件計算，得出線性模型相關系數R=0945，擬合優度R2=0893，這就說明了模型具有較強能力。線性模型的方差分析的顯著性檢驗值 Sig=0000，其小于 001，說明了該回歸方程是具有高度顯著的，F=34634，表明了多個自變量與因變量（評估價格）之間存在線性關系。

模型D-W=1703，其值小于2，根據序列相關檢驗的原則，可以得知模型的殘差不存在序列相關。

26模型結果

從上面估價模型得出：

繁華程度、房齡、樓層、裝修程度與二手房的評估價格呈負相關。隨著房齡的不斷增加，表明了住宅類房地產所剩余的價值是在不斷地減少，所以評估價格降低；繁華程度的增加使居民生活更便利，但環境變得嘈雜，噪聲、汽車尾氣等污染，反而使得生活質量降低，引起評估價格的降低；多層二手房樓層越高其價格越低；裝修程度受到個人喜好程度制約，對于二手房來說，即使是豪華裝修，但與購房者的興趣愛好不符，從而增加了裝修拆除重新裝修的成本，無形中增加了其后期成本，使得交易價格降低。

交通情況、基礎配套設施、生活服務設施、教育配套設施、物業管理、景觀、建筑結構、朝向等特征變量與二手房的評估價格呈正相關。這些因素與日常生活息息相關，人們在購買二手房時均會著重考慮這些因素，模型中的系數水平比較符合實際的情況。

3結論

本文運用特征價格模型來定量分析城市房產價格，通過特征價格的視角，理解房價之間的差異和共性，建立滄州市區二手房的特征價格模型。由于使用價格數據比較真實可靠，特征價格分析評估的結果更接近實際應用效果，對于二手房價格評估有一定的借鑒意義。

參考文獻：

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[2]溫海珍，賈生華基于特征價格的房地產評估新方法析[J].外國經濟與管理，2004（6）.