物流園區新盈利模式研究

李紀春陽　孫柳等

[摘 要]臨沂專業批發市場的繁榮促進了臨沂商城物流業不斷發展壯大，以方便快捷、價格低廉、覆蓋面廣等優勢，成為中國北方最大的物流基地，形成了多個物流園區。文章分析了臨沂市物流園區以及全國物流園區發展的現狀、臨沂市物流園區現存盈利模式與先進物流園區之間的差距，提出了臨沂市現代物流園區發展新盈利模式的建議，以期加快臨沂物流產業升級。

[關鍵詞]盈利模式；物流園區；臨沂

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.41.010

1 引 言

物流園區作為聯系產業鏈上下游的紐帶，是各項物流活動開展的重要載體。[1-2]通過產業的空間集聚、資源的有效整合、業務的流程優化，在促進區域經濟發展，提升物流服務水平，提高土地集約化使用，減輕道路、環境和能源的壓力，加強物流市場管理，增加就業機會等方面發揮著重要作用。[3-5]

當前，我國物流園區發展轉型升級態勢明顯，正在從土地招商的初級階段向服務創新、管理創新的發展階段過渡。部分地方政府在園區建設方面開始由初期的規模導向轉向效益導向；部分城市調整了物流園區規劃，將規模小、分布散的物流園區重新整合為規模較大的物流園區。通過重組、共建等方式整合總量、優化存量，由粗放式發展向內涵式發展轉型。[6]

從全國來看，庫房/貨場租金、辦公樓租金仍然是物流園區的主要收入來源，排在前兩位[7]；也有部分園區依靠土地增值、稅收優惠、國家扶持資金等。可喜的是，各種增值服務收入已經開始成為物流園區重要的收入來源。[8]

物流園區發展與當地經濟發展階段和水平具有明顯的關聯性。從地域來看，內陸地區物流園區的發展還處于初創期，表現出明顯的土地招商特征，收入主要來源于庫房/貨場租金、辦公樓租金等。而在經濟發達的沿海地區，物流園區的發展表現出明顯的服務創新和管理創新特征，更多收入來源于產業融合、產業鏈延伸等增值服務，具有區域需求旺盛、功能定位明確、服務創新意識強、差異化運營明顯的特征。[9]

臨沂商城起步于改革開放初期，經歷了“地攤式農貿市場—西郊大棚底—專業批發市場—臨沂批發城—中國臨沂商品城”五個階段，經過30年的培育發展，現已成長為全國規模最大的專業市場集群、中國北方最大的物流基地、“中國物流之都”、“全國流通領域現代物流示范城市”，現有各類物流企業1745家，從業人員1.46萬人；擁有公路配載線路2000多條，覆蓋全國所有縣級以上網點，物流園區18家。

臨沂物流園區現存的盈利模式以實物資產經營為主，物流園區多是扮演工業地產商角色，通過規劃和土地劃撥或轉讓，對園區實施基礎設施開發，并獨立建立或合資合作工件倉庫及其他商用配套設施，通過轉讓成熟土地，出租、出售辦公房、倉庫、車間、堆場、停車場等實物資產，以及提供餐飲住宿商場等生活服務獲得收入。物流基地絕大部分主營業務收入來自庫房及貨場租金、配套設施租金與管理費、物業管理費、辦公樓租金等方面。

為了進一步提升臨沂物流園區的盈利水平，增加臨沂物流園區的收入，更好地服務業戶，本文分析了國內外先進物流園區的盈利模式和做法并和臨沂的實際相結合，提出了臨沂物流園區新的盈利方案，以期助推臨沂物流園區健康發展。

2 臨沂物流園區盈利現狀

2.1 主要盈利模式

2.1.1 土地增值

園區所有者與經營者均將從土地增值中獲取巨大收益。所有者（即初期投資者）從政府手中以低價購得土地，等完成初期基礎設施建設后，地價將會有一定的升值，而到物流園區正式運營后，還將大幅上漲。

2.1.2 出租收入

園區所有者與經營者按一定比例對出租收入進行分配。

（1）倉庫租賃費用。經營者將園區內所修建的大型現代化倉儲設施租給一些第三方物流商、生產型企業等，從中收取租金，這是出租收入主要來源之一。

（2）設備租賃費用。將園區內一些主要的物流設備如裝卸、運輸設備等租給園區內企業使用，收取租金。

（3）房屋租賃費用。主要包括園區里面一些辦公大樓及用作各種其他用途的房屋租金。

（4）停車場收費。物流園區憑借強大的信息功能，吸引眾多運輸企業入駐，園區內修建現代化停車場，也將收取一定的停車費用。

（5）包括物業管理費等其他費用。與先進物流園區相比，臨沂市大多數物流園區還存在以下不足和差距。

2.2 盈利模式存在的問題

通過實地調查發現，臨沂物流園區盈利模式大同小異，普遍存在如下幾個共同特點：盈利模式單一，服務功能貧乏，多數物流園區的盈利來自倉庫和房間出租、叉車出租等環節。盈利水平也較低，因缺乏健全的物流服務網絡和信息系統，使得運輸空載率居高不下，倉儲周轉緩慢，物流成本大幅提高，盈利能力不斷下降。物流增值服務薄弱，盲目同質化發展，貪大求全，忽視了市場需求。缺乏資源整合的想法和能力。物流人才匱乏也是導致物流園區盈利模式落后和盈利水平不高的另一個限制因素。

3 現代物流園區盈利模式分析

當前，臨沂物流園區盈利主要依靠物流房地產。毫無疑問，這是一種落后的盈利方式，如何使臨沂物流園區盈利模式調整升級，這就要借鑒其他現代物流園區的盈利模式經驗。當前我國現代物流園區的盈利模式主要體現在以下幾個方面[10-11]。

3.1 發展綜合采購中心模式

在原有的基礎設施基礎上，發展現代采購中心，直接在物流園區內進行物資的采購和出賣。典型代表有筍崗物流園區。

3.2 建設貨物集散中心和信息交易中心

發展物流配載業務，從場地出租和貨運交易中盈利，典型代表是浙江傳化物流。

3.3 積極挖掘和發展增值服務項目，如供應鏈管理和個性化服務

例如，提供物流、電商、管理知識培訓，與相關院校進行合作建立培訓基地等。既可以提供增值服務，又可以更好地服務社會。同時在物流園區內提供供應鏈一條龍式的全方位管家式服務，收取一定的管理費用，既可以培養本地的物流園區發展，又可以促進物理園區盈利。

3.4 深化園區物流加工、配送功能

當前隨著工業生產效率提高，生產企業都希望減少倉儲，做到實時配送。在物流園區內進行加工，可以減少運輸、配送環節的浪費，提高工作效率。同時強化物流加工，可以讓企業在收貨后盡快進行生產，減少了加工的步驟。強化配送功能，則可以提高物流園區和生產企業的契合程度，減少生產商的庫存，減輕生產商庫存壓力。

3.5 發揮園區資源整合優勢，塑造園區品牌

物流園區應強化自身營銷意識，為供應鏈上企業提供“一體化”物流服務，并建立長期合作伙伴關系，爭取使物流園區成為供應鏈的一個環節，從而增強園區的競爭力。同時，通過準確、安全、快速的專業化物流服務，打造園區品牌，提高園區知名度。

3.6 引進金融企業，提供融資服務

針對目前物流企業規模小實力弱、融資難的問題，物流園區可以通過物流業與金融業的合作，創新融資模式，提高資金利用率，從而創造經濟效益。實現此融資模式的第一步就是物流園區要建立企業的誠信檔案，并據此為企業向園區合作銀行貸款提供信用擔保。在此基礎上，物流園區要引入質檢機構，對企業的抵押貨物進行估價，并開具價值評估單，企業可據此單據向銀行抵押貸款。同時，物流園區利用信息技術對抵押貨物實行實時監控，從而降低銀行貸款的風險。當然，物流園區可以通過提供貨物監控服務，獲得金融服務收入。

4 臨沂物流園區創新盈利模式的方案

當前臨沂物流園區所采用的商業地產模式是很多物流園區所共同采用的模式，但是這種方式不利于物流園區的持續發展，也無法促進物流業的長期發展。只看一時利益，而放棄物流這種長期的盈利措施。臨沂物流園區只有借鑒先進物流園區的做法，并與自己的實際相結合，創新盈利模式才能實現跨越式可持續健康發展。根據實地調研和考察，構建了臨沂市物流園區盈利模式的新方案，主要有以下幾點。

4.1 通過信息化平臺實現盈利

物流信息化平臺也將支持并充分與物流實體資源相融合，通過與實體平臺從單一基地到網絡化基地的發展過程相結合，把握客戶需求，穩健地拓展信息化服務與功能，圍繞“四大系統”（四大應用系統包括：面向公共信息化服務平臺營運商的“物流基地網業務管理系統”、面向物流企業的“基于供應鏈的物流企業業務管理系統”、“公共服務系統”，以及面向公眾的“會員企業誠信管理系統”）提供的功能，進一步提升和完善，建設成面向長期發展的開放式的服務中小物流企業應用的物流信息化平臺。通過平臺內外高度協同互動，建立起信息化系統的競爭優勢。通過聚集與整合平臺內外的客戶資源，發揮突破時空的優勢，大力拓展對外部社會資源的低成本聚集與整合經營，形成信息化盈利模式，并直接產生收益。

4.1.1 物流基地網業務管理系統

通過平臺實現物流信息的互動和有限信息的外部共享，針對物流平臺的各項作業和各項事務管理，建立完整的信息處理系統、管理支持系統、辦公自動化系統、異地之間流程審批系統、項目管理系統、管理決策支持系統等。

物流信息化平臺將實現不僅為入駐的物流企業提供信息平臺、交易平臺、管理平臺，同時也為政府管理和服務提供了平臺，實現可以隨時調出基地的實時停泊車輛信息、貨源信息、交易信息、庫存信息，可以進行上述數據的歷史追溯，統計分析和挖掘。

4.1.2 會員企業誠信管理系統

會員企業由于在形成歷史、企業管理、客戶服務等方面存有較大差異，其誠信建設良莠不齊，制約了公共信息化服務平臺的發展。為了促進物流信息化平臺的快速、健康的發展，提高系統會員的誠信水平，還需進一步完善會員制管理，形成自評機制、行業協會評價機制、第三方評價機制，建立完善會員企業誠信管理系統。

誠信評價結果及時地反饋給企業，一方面使它們能夠及時知道企業當前誠信評價結果；另一方面起到引導企業經營行為、提高企業服務質量、促進企業誠信建設的目的。同時，也可以通過媒體向社會公布誠信企業，擴大誠信企業的影響，提高誠信企業的知名度。

在誠信評價體系運作逐漸完善的情況下，誠信評價考慮更長遠的發展，進一步擴大其影響力，將服務范圍擴展到全國的道路貨運企業。

4.1.3 公共信息化服務平臺

通過將信息系統延伸到物流供應鏈的應用，并打包到公共信息化服務平臺門戶網站，為上、下游客戶提供完整的服務，如貨運信息交流、客戶誠信查詢功能、貨物跟蹤與車輛驗證、虛擬倉庫管理、直接配送管理、網上報價、網上交易和結算和網上支付等功能。實現打包要素與網站要素兩大部分的基本功能與要點，先以信息服務為主，逐步過渡到基于供應鏈的“一站式”全程物流業務服務。

在一定的數據與信息基礎上，完善信息化平臺提供的決策支持的功能，依托系統的中心數據庫建立數據倉庫，對物流信息進行深度挖掘，為信息中心、行業管理部門、工商企業客戶、運輸企業客戶提供決策支持數據，并提供統計、分析報表及其工具庫與知識庫等高端信息服務產品。

4.1.4 外部接口管理模塊

通過現代信息技術逐步實現和完善信息采集與發布的接口、與銀行網上結算的網關、與中心數字認證的接口、與政府相關部門的電子政務的接口等功能。

建立與省道路貨運公共信息系統以及現代物流行業其他信息化公共服務平臺接口功能，共同推進物流信息的互聯互通及物流信息管理系統應用的標準化工作。

4.1.5 信息服務費用

這是最主要的服務費用之一。一是提供車輛配載信息，幫助用戶提高車輛的滿載率和降低成本，并從節約的成本中按比例收取一定的服務費。二是提供商品供求信息，可以為園區內的商戶服務，從本地和周邊地市配送他們所要進的各種商品，以降低他們的經營成本；同時可以專門為社會上大的商場、批發市場和廣大客戶服務，為他們從全國各地集中配送他們所需要的各種商品。在收費方式上采取按成交額提取一定比例的中介費的方式。

培訓服務費用。利用物流園區運作的成功經驗及相關的物流發展資訊優勢，開展物流人才培訓業務，從中收取培訓費用。

融資中介費用。園區運營商通過介紹投資者進駐園區，從中收取中介費用。

其他服務費用。包括技術服務、系統設計等服務費用。

4.2 改進服務，提供增值服務和供應鏈服務

據研究，通過對全國 167 家生產型、貿易型企業的抽樣調查，絕大部分有第三方物流需求。外資企業迫切希望降低成本、高效率的現代物流體系作為其生產經營的保障。臨沂物流園區應積極開展高層次物流管理服務，包括采購物流、銷售物流，甚至回收物流的一條龍服務。同時，也可以積極開展別的業務，例如與相關院校、專業咨詢機構聯盟，開展物流教育培訓業務；建網上商城，開展電子商務活動；客戶要求進行有償再加工業務。通過這些增值服務，臨沂物流園區的盈利能力將大大提高。

4.3 突出配送加工服務

隨著市場競爭的加劇，企業為提高競爭力，越來越注重自身的專業化，一件產品往往是由多家公司的產品組裝而成。故產品的組裝加工成為產品成本的一個重要組成部分，降低這部分的費用也成為降低產品成本的一個重要方面。臨沂物流園區是物流服務的集聚地也是貨物的集散地，鑒于這個優勢，可大力發展臨沂物流園區的簡單加工、組裝、包裝等物流增值服務，強化加工配送中心的功能。一方面，為制造企業提供了產品裝配的場所，減少物流環節，降低物流成本；另一方面，利用園區的配送中心，提高物流效率。

4.4 與金融企業合作，提供融資服務

針對目前物流企業規模小、實力弱、融資難的問題，臨沂物流園區可以通過物流業與金融業的合作，創新融資模式，提高資金利用率，從而創造經濟效益。實現此融資模式的第一步就是物流園區要建立企業的誠信檔案，并據此為企業向園區合作銀行貸款提供信用擔保。在此基礎上，物流園區要引入質檢機構，對企業的抵押貨物進行估價，并開具價值評估單，企業可據此單據向銀行抵押貸款。同時，物流園區利用信息技術對抵押貨物實行實時監控，從而降低銀行貸款的風險。當然，物流園區可以通過提供貨物監控服務，獲得金融服務收入。

4.5 突出“物流之都”，整合品牌優勢

臨沂是我國的“物流之都”，其地位是任何其他城市都無法比擬的。同時，物流園區的物流經營優勢是任何企業都無法比擬的，其應充分考慮整個物流過程和影響此過程的各種因素，對商品的實物流動進行整體規劃和運行，使整條供應鏈上的生產企業#銷售企業直至消費者整體利潤最大化。鑒于此，物流園區可以強化自身營銷意識，為供應鏈上企業提供“一體化”物流服務，并建立長期合作伙伴關系，爭取使物流園區成為供應鏈的一個環節，從而增強園區的競爭力。同時，通過準確、安全、快速的專業化物流服務，打造園區品牌，提高園區知名度。臨沂的天源國際物流園和金蘭物流園區都是臨沂較大的物流園區，應該突出其品牌優勢作用，樹立臨沂物流園區優質品牌。

5 結 論

臨沂物流園區作為臨沂商貿物流的重要組成部分，對于臨沂商貿物流業發展有著重要的意義。隨著臨沂商城國際化進程的不斷深入，國家“一帶一路”戰略的提出，臨沂物流園區的盈利模式改革也迫在眉睫。本文是在充分調查研究的基礎上，借鑒了國內著名物流園區的做法，并結合臨沂商貿物流的實際情況，提出的臨沂物流園區盈利模式創新方案，希望對臨沂商貿物流的跨越發展和升級轉型起到一定的借鑒和促進作用。

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[作者簡介]李紀春陽，臨沂大學物流學院2012級物流管理專業本科生；孫柳，濟南大學經濟學院；李振，臨沂大學物流學院2012級物流管理專業本科生；劉通，臨沂大學物流學院2012級物流管理專業本科生；辛玉花，臨沂大學物流學院2012級物流管理專業本科生；李曉東，臨沂大學物流學院教師。