招商地產停牌猜想

張佳竹

4月3日至今一個月，招商局旗下兩家上公司——招商銀行、招商地產雙雙仍因“正在籌劃重大事項”停牌，引發了市場對兩者“地產+金融”大合作的無限猜想。

坊間傳聞稱，招商局擬進一步推動集團產融結合，并將有大量土地并入招商銀行。如果猜測屬實，整合后招商地產資產規模或將超過萬科，成為又一家巨無霸地產公司。

與國企改革有關？

4月7日，接受《證券日報》記者采訪的招商地產董秘劉寧表示，作為董秘，其并未聽說兩家公司將有重大的協同行動，故“兩家公司雙雙停牌，目前看只是一種巧合。”她還進一步向記者介紹，“雖然方案尚未明確，但其確實屬于重大事項，根據深交所有關規定，股票的停牌期起碼會有3個月”。

記者就此事致電招商地產，但對方表示目前正在停牌，不便接受采訪。

雖然劉寧否認招商地產與招商銀行的雙雙停牌存在關聯性，但幾乎可以肯定的是此次停牌涉及到招商局的改革。

作為國資委下屬的龍頭央企，近幾年關于招商局改革的消息時有傳出。尤其是國資委改革重頭戲之一的國有資本投資運營公司的改建。早在2013年底，國務院國資委副主任黃淑和就公開表示，國資委下一步將先從中央企業集團中選取“試點”來進行改組國有資本運營公司。據《華夏時報》報道，國家開發投資公司（簡稱國投公司）、中國誠通控股集團有限公司（簡稱誠通公司）、招商局集團均被列入上述改革范疇。

招商局集團董事長李建紅在2015年高層發展論壇上表示，招商局集團是最有條件，也最可能成為中央政府所提到的國有資本的投資運營公司。據他介紹，當前招商局管理超過53000億的人民幣資產。

有分析認為，國投、誠通公司本身就屬于資產經營公司，改組成國有資本投資公司相對容易，而招商局要想成為資本投資公司，需要先整合旗下的若干多元化業務。

梳理招商局旗下兩大公司的動作不難發現，自2014年下半年以來，招商銀行和招商地產之間互動頻繁，不僅攜手開展招行信用卡消費積分抵扣購房款的跨界營銷活動，雙方還簽署戰略合作協議，招行將給予招商地產及上下游產業鏈關聯企業總額不超過100億元等值人民幣的授信和融資支持，以及多渠道資金支持。雙方達成全面戰略合作，在授信、融資服務、國際結算和其他金融服務方面展開合作。

為招商地產注入土地？

今年3月23日，招商地產董秘劉寧在投資者互動平臺上表示，招商地產將伺機參與招商局集團在深圳前海的開發建設，具體方式確定后公司會按規定披露相關信息。

隨后，招商地產、招商銀行雙雙停牌，業內猜測，招商局將借此整合之機，將前海的部分土地注入到招商地產中。

“這種猜測并非空穴來風。”中原地產首席分析師張大偉指出，前海開發之前，招商局已擁有3.9平方公里土地，堪稱最大“地主”，占前海土地總量（18平方公里）兩成多。不過，這些土地均為倉儲、物流用地，并且由招商局旗下數個子公司持有，由于這些土地并非商業類或者居住類地塊，所以價值相對較低。隨著前海規劃的調整，上述土地或改變用途建設成為商業、住宅。這樣一來，土地價值將大幅提升，并為招商地產向千億銷售規模打開空間。

有分析認為，最有可能注入招商地產的或許是深圳蛇口工業區地塊。

招商局官網的信息顯示，蛇口工業區成立30多年來，開發和建設了整個蛇口片區約11平方公里的土地，這當中的開發業務基本上由招商地產包攬。在招商局提出“600億再造新蛇口”之后，蛇口工業區中很多工業用地轉為住宅、商業用地，這就與招商地產的業務有所重疊，整合勢在必行。

事實上，近年來，蛇口工業區也一直陸續地將資產注入招商地產，注入方式包括定向增發、現金出售。

2008年，招商地產定向增發4.5億股，其中蛇口工業區和漳州開發區認購2.8億股，募集資金總額57.77億元。招商地產拿出其中的20.8億元購買蛇口工業區擁有的花園城數碼大廈項目、花園城五期項目、科技大廈二期項目、領航塔項目、領航園項目和雍景灣項目6宗土地使用權。

蛇口工業區于2010年、2012年、2014年先后將1.1億元、39.8億元、48.6億元的優質土地注入到招商地產，這些土地包括海上世界多個商住地塊、文化藝術中心等。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖表示，蛇口被歸入自貿區后，身價倍增，如果招商地產此次停牌與定增有關，不論是置入前海還是蛇口的土地，都將對招商地產產生利好。

整合旗下地產業務板塊？

此前，業內紛紛猜測招商地產和招商銀行停牌將設計以“金融+地產”為模式的資源大整合。然而，招商銀行股權激勵計劃的披露以及4月13日的復盤，給“招商地產將與兄弟公司招商銀行整合”的利好猜測潑了一盆冷水。

“涉及招商局集團對旗下地產業務板塊的整合”，成為業內普遍認同的停牌原因。

“招商局集團旗下的蛇口工業區地產業務與招商地產整合最有可能。”一位不愿具名的業內人士表示，作為招商局集團旗下的一級子公司，蛇口工業區和招商地產的地產業務一直存在交叉重疊，整合勢在必行。

《經濟觀察報》4月12日報道稱，2015年春節前后，蛇口工業區和招商地產的人事關系就已凍結，目的就是為整合作準備。

“從招商地產近幾年在招商局集團內部的地位變化來看，可以窺見整合的端倪。”億翰中國分析師魏峰告訴記者，在2012年前后，招商地產還是招商局旗下的二級子公司，級別在蛇口工業區之下（一級）。招商局這樣的央企是不可能由下級公司整合上級公司的，這幾年招商地產在集團內部的地位逐步上升，目的之一就是為地產業務板塊的整合做準備。

在中銀國際地產分析師田世欣看來，招商局集團的內部資源整合，一是招商局集團在蛇口、前海、漳州等地項目的住宅類產品或陸續交由公司打造；二是招商局集團在深圳、廈門、青島、上海等港口均有投資，未來將進行港口升級打造綜合體，部分項目將交由公司開發；三是招商局集團有望憑借招商局品牌提前布局區域項目，而招商地產二次拿地開發住宅產品具有成本和效率等優勢。

易居中國執行總裁丁祖昱分析認為，如果此次整合順利進行，招商地產土地規模將超過2000萬平方米，市值將從800多億元增加到1800多億元，直接超過萬科的1500億元，直逼將來完成借殼金豐上市完成后的綠地，有望成為房企市值的“老大”。其中由于大股東招商局僅在蛇口工業區就有巨量土地儲備，劃入廣東自貿區的就有13.2平方公里，一旦注入將成為招商地產未來最核心的動力。

打通資金流，圖謀千億規模？

“其實，無論資產整合的方案是怎么樣的，此次停牌的調整對于招商地產及其股東而言肯定是利好的。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示。

這幾年，招商地產一直試圖縮小其與一線開發商之間的距離，且試圖加速突破千億規模，在同行謹慎的時候，招商地產依舊在土地市場叱咤。來自年報數據顯示，2010年、2011年、2012年、2013年和2014年，招商地產新增土地儲備分別為87萬、232萬、390萬、666萬和610萬平方米。招商地產2014年報顯示，其土地儲備達1600萬平方米。

今年3月，招商地產董事會秘書劉寧在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，未來凈負債率會適時提高，為收購做準備。數據顯示，招商地產去年土地投資金額累計達334億元，占當年銷售金額的65%。

對于招商地產而言，謀求千億規模的關鍵就是資金周轉。

隨著規模的報復性增長，企業內控、資金鏈等也成為招商地產面臨的壓力和考驗。

公開資料顯示，招商地產的存貨規模在近幾年一直處于高企位置，2011年、2012年和2013年，其存貨貨值分別為514億元、730億元和784億元。而截至2014年底，該數據則超過千億規模，占到總資產的67%。

而不斷下滑的利潤率也為外界所詬病， 2011-2014年，招商地產毛利率分別為52.4%、48.8%、41.5%和37.33%，呈逐年下降趨勢。受此影響，公司2014年全年銷售均價同比上年下降了11.12%，公司利潤空間整體收窄。同時，現金流數據也不好看，2014年，招商地產因經營活動產生的現金流量凈額相比2013年則減少了近70億元，按年下降了14倍之多。

首創證券研究員王劍輝認為，除了大環境因素外，招商地產在加速全國戰略布局的過程中，逐步增加二、三、四線城市項目的比重，也在一定程度上削弱了整體盈利能力。

今年一季度，招商地產累計實現簽約銷售面積58.96萬平方米，同比減少14.59%；簽約銷售金額70.49億元，同比減少26.57%，讓外界為其能否實現全年600億元銷售目標打上問號。

“如果招商銀行和招商地產兩家公司的同時停牌，與兩家企業未來共同合作有關，那么招商地產的雄心有可能將獲得招商銀行來支撐，而這對招商地產的未來將十分關鍵。”嚴躍進認為，雖然招商銀行方面在接受媒體采訪時稱同時停牌只是偶然，但是，金融+地產是目前的主流趨勢，以前也早有案例，如平安持股碧桂園、萬科攜手徽商銀行等。